Tulips Chen

摘要：东晖广场，位于福建省厦门市湖里区，由厦中林公司包建包销。按协议，湖房公司负责提供土地并办理相关手续，收取不得低于3500万元的固定回报。这种合作模式，就是现行法律所明文禁止的“名为合作开发实为土地使用权转让”。此举被指厦门东晖广场项目涉嫌国资流失，数亿利润流入民企。

东晖广场项目资料图

    东晖广场，位于福建省厦门市湖里区，由厦门市中林建设工程有限公司(下称中林公司)包建包销。按协议，厦门市湖里房地产综合开发公司(下称湖房公司)负责提供土地并办理相关手续，收取不得低于3500万元的固定回报。这种合作模式，就是现行法律所明文禁止的“名为合作开发实为土地使用权转让”。

　　为了这次合作，湖房公司不惜撕毁此前与另一家投资人钟万龙的合作意向，赔偿对方数千万元，最终却令自己所得无几，而中林公司却赚得盆满钵满，此举被指存在国有资产流失嫌疑。

　　记者日前在采访中发现，厦门当地有关部门并未对厦门东晖广场项目涉嫌国有资产流失问题展开任何调查，相关监管部门面对记者不是指东说西，就是敷衍搪塞。

　　国有企业协议拿地

　　湖房公司是厦门市湖里区的区属国有企业，成立于1989年3月7日。

　　1999年，厦门市湖里区政府决定对塘边新村进行拆迁改造，作为区属国有企业的湖房公司参与到了该地块的开发当中。

　　但当时湖房公司并没有项目开发所需要的资金。在融资无门的情况下，时任湖房公司主要负责人蔡寿飞向福建安溪商人钟万龙伸出了橄榄枝。

　　1999年12月6日，湖房公司与钟万龙签订了一份《关于合作开发“塘边新村”安置房、商品房项目的意向书》。

　　后因厦门市政府对塘边新村项目规划进行调整，2003年7月，湖房公司又和钟万龙签订了《关于合作开发“塘边新村”“东晖广场”合并易地调整项目的意向书》。

　　事后经双方确认：钟万龙先后为湖房公司代缴塘边新村地价款815万元、东晖广场地价款1000万元，合计1815万元。

　　2004年5月20日，湖房公司法定代表人由蔡寿飞变更为孙传真。也许正是这一变化，让湖房公司和钟万龙的合作变得复杂起来。

　　同年6月，湖房公司向湖里区政府提交一份东晖广场项目筹集资金的报告，称无力筹集其余的地价款，尚有近5000万元资金缺口拟向同为湖里区属国有企业的厦门天地开发建设公司(下称“天地公司”)借款。

　　湖里区政府专门就此事召开现场办公会议，会议纪要显示，湖里区政府支持湖房公司与天地公司开展合作，并解除与钟万龙的合作意向，可按同期银行贷款利率补偿钟的投资。

　　此后，由于天地公司知晓湖房公司与钟万龙尚有合作意向未解除，且钟万龙已投资1800余万元，因担心引发纠纷，最终未能同意与湖房公司的合作。

　　湖房公司转而开始与中林公司接触。双方很快签订《“东晖广场”项目包销合同》，并以委托贷款形式，由中林公司向湖房公司提供5000万元用于支付地价款。

　　2004年8月24日，厦门市国土资源和房产管理局(下称厦门国土房产局)与湖房公司、厦门市土地开发总公司签订了《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》，“宗地面积24362.55平方米，规划建筑面积60000平方米”。

　　自2002年起，我国就确定了经营性土地使用权招拍挂出让的政策，并规定于2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，该日期一度被房地产商视为“土地大限”。

　　不知何故，就在2005年1月24日，厦门国土房产局又与湖房公司、厦门市土地开发总公司签订了一份(2005)厦地合(协)字005号的东晖广场项目用地合同。

　　而记者在东晖广场住宅项目售楼处看到，该项目的建设用地批准书颁发时间为2006年8月，土地取得方式为出让，批准用地面积为29249平方米，土地用途为住宅和商业。

　　国土资源部此前明确表示，各市县确定历史遗留问题截止时间不得超过2002年7月1日，在截止日期前，市、县政府已经进行前置审批，或者市、县政府已经与开发商签订书面项目开发协议的经营性用地，作为历史遗留问题，可继续以协议方式出让，2002年7月1日以后出现的问题不属于历史遗留问题。据记者采访调查，在2002年7月1日之前，湖里区政府既没有对“东晖广场”住宅项目进行前置审批，也没有与湖房公司签订书面项目开发协议。

　　按照国务院15号文件的要求，全面推行经营性用地的招拍挂时间应从2001年5月开始，而2004年9月1日前的时限是解决历史遗留问题的最后时间。而即使到了2005年10月21日，东晖广场项目用地因高压线下地扩大用地4887.43平方米，同样也是按协议支付的地价。

　　民营企业借地生财

　　“湖房公司冒政策风险低价拿到的地，若此后自己开发或者合作方为国有企业，能够实现国有资产保值增值，这样或许还算说得过去。”2014年3月31日，钟万龙告诉记者。

　　事实却是，在2004年12月21日，湖房公司与民营企业中林公司签订了《“东晖广场”项目委托管理合同》，约定由中林公司全权管理并对该项目开发建设成本实行承包，以每平方米3580元的价格由中林公司包销并以每平方米2000元的造价委托中林公司建设。

　　在处理湖房公司与钟万龙解除意向的过程中，厦门市有关部门委托厦门市审计局对“东晖广场”项目做了审计，审计报告显示，依靠“东晖广场”项目，湖房公司共取得约1.15亿元销售收入，扣除相关税费成本，该项目利润约为9000万元。

　　当得知湖房公司与中林公司合作后，被踢出局的钟万龙没有选择法律途径，而是走中国特色的上访之路，湖房公司因此接受了多个部门的调查，但每次回答都显得底气十足：本着维护国有资产保值增值的原则，湖房公司在“东晖广场”项目中的收益，从最初与钟万龙合作的600万元，到2004年与中林公司合作的3480万元，再到2007年销售8422.13平方米建筑面积实现收入1.1亿元。“湖房公司1.1亿元销售收入，扣除相应税费后，可实现净利润约6000万元，是钟万龙提出的合作条件的10倍。”

　　据北京盈科律师事务所律师王琮玮推算：东晖广场项目总建筑面积为69300平方米，除掉分给湖房公司8422.13平方米后，还剩下建筑面积60877.87平方米。如果和湖房公司一样，全部按每平方米均价13706元销售，中林公司的收入则高达7.96亿元。

　　知情人告诉记者，东晖广场项目原规划建筑面积60000平方米，后在湖房公司的努力下，建筑面积增加9300平方米，而湖房公司仅分得8422.13平方米。“也就是说，东晖广场项目原规划建筑面积60000平方米的钱全部由中林公司赚走了，而这些利润本是作为国企的湖房公司应该赚的钱。”

　　据了解，中林公司原为厦门市开元第三建筑工程有限公司，组建于1990年5月，1999年4月经改制为有限公司。记者前往中林公司，希望了解东晖广场项目建设相关问题，该公司工作人员称要向领导请示。约10分钟后，工作人员回来告知“公司领导全部外出”。

　　国土部门指东说西

　　早在2004年12月，湖房公司就委托律师草拟了与钟万龙解除《合作意向书》的律师函，认为“湖房公司与钟万龙的《合作意向书》属名为合作开发实为土地使用权转让之意向。根据最高法院相关司法解释，土地使用权人以土地使用权作为投资与他人订立合作开发房地产合同，约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定货币利益的，该合同应认定为土地使用权转让合同。而意向书的内容与上述解释一致，也就是说属于名为合作开发实为土地使用权转让之意向”。

　　吊诡的是，东晖广场后来“由中林公司包建包销，湖房公司负责提供土地并办理相关手续并收取不得低于3500万元的固定回报”的合作模式，与此前和钟万龙的合作并无多大区别。

　　湖房公司原法定代表人孙传真明确表示，湖房公司与中林公司签订的合作其实就是“卖土地”，但他却将违规责任全部推到了上级机关，称“若真是违规的，那也是上级违规，因为合作是上级批准的”。

　　对于此次合作是否涉嫌变相土地使用权转让，记者来到厦门国土房产局。负责宣传的组织人事处副处长王雅宜表示向领导汇报后再回复记者。

　　随后，王雅宜通过电子邮箱发来一份《关于东晖广场相关问题的说明》，认为：东晖广场项目属于商品房项目，根据物权法，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。根据《中华人民共和国土地管理法》，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。……湖房公司与钟万龙、中林公司之间的债务或合作关系，未涉及土地权属变更，因此，不属于我局受理登记的业务范围。

　　记者提出，东晖广场项目的土地权属变更不是媒体要采访的内容，希望厦门国土房产局就东晖广场项目“名为合作开发实为土地使用权转让”一事作出说明，并提交了《查处土地违法行为立案标准》的相关规定：有下列各类违法行为之一，依法应当给予行政处罚或行政处分的，应及时予以立案：……以转让房屋(包括其他建筑物、构筑物)，或者以土地与他人联建房屋分配实物、利润，或者以土地出资入股、联营与他人共同进行经营活动，或者以置换土地等形式，非法转让土地使用权的。

　　但截至发稿时，仍未收到王雅宜的回复。

　　国资部门敷衍搪塞

　　东晖广场涉嫌国资流失事件经媒体报道后，引起了公众和厦门市民的高度关注。

　　2014年1月26日，厦门市民王先生通过厦门市政府的市长热线，希望官方就此事件“积极回应社会关切”。

　　1月28日，厦门市政府将王先生的来函转至湖里区政府处理。2月11日，湖里区政府将王先生的来函转至湖里区财政局处理。

　　2月24日，湖里区财政局公布了办理结果，表示湖里区财政局主要领导高度重视，要求东晖广场开发单位湖房公司在最短的时间内本着实事求是的态度作出有关书面说明。

　　3月17日，湖房公司对此作出了详细说明。

　　还用大量篇幅说明湖房公司已与钟万龙达成和解，但只字未提是否涉嫌国有资产流失一事。

　　3月31日，记者来到湖里区财政局，了解此前该局对王先生的回复是哪个部门作出的，同时要求提供湖房公司的详细说明。该局综合处工作人员称不清楚此事，要记者去找局领导。局长辜琦皇问明记者来意后，则要记者去找区委宣传部。

　　记者来到区委宣传部。一负责人提出，按其规定，记者采访须先提交采访提纲，之后由宣传部联系受访单位再回复记者。

　　记者向该部新闻报道组工作人员陈瑜瑾提交了采访提纲。

　　随后，陈瑜瑾在请示相关领导后告知记者，采访提纲中涉及的几个问题，“将由区国资办统一答复”。

　　果然，记者随后采访与湖房公司整合成立的厦门天地开发建设有限公司董事长蔡寿飞，被告知已接到电话，不能单独接受采访。

　　因辜琦皇兼任国资办主任，记者用短信和他预约采访。辜琦皇回称，东晖广场是他来湖里前的项目，如记者认为涉嫌国资流失，可将相关资料给他。记者随即提出，湖里区财政局就东晖广场项目已向市民作出过回复，主要领导应该清楚。

　　4月3日，记者接到湖里区国资办陈姓工作人员发来的短信，声称：受辜琦皇主任委托，已将宣传部转来的采访内容回复，具体情况可与宣传部联系。

　　记者随即联系陈瑜瑾，他向记者表示，国资办确实已将记者拟采访的内容书面回复给了宣传部，“但领导看后认为不行，已退回让他们重新修改”。

　　截至记者发稿时，仍未接到湖里区宣传部的任何回复。