Tulips Chen

“上海投资市场2022年二季度共完成九宗大宗成交，合计成交金额113亿元人民币，环比下降33%。”7月8日，第一太平戴维斯发布了2022年第二季度上海市场回顾报告，并对后市进行展望。

报告显示，“新经济”业态因长期基本面扎实吸引到投资者持续关注，对传统写字楼和零售商业的投资兴趣平平。

自用买家尤其是近年业绩增长显著的一些企业仍在市场上积极寻找和收购物业自用。二季度，有约77%的成交计划自用或部分自用，其中包括鄂尔多斯以人民币26亿元收购苏河湾中心项目。

受市场不确定性因素及经济增速放缓影响，目前境外投资者投资决策都较为谨慎，这也拉长了整个交易周期，部分境外投资者会选择与境内投资者合作来降低风险。例如本季度，翰同资本和博枫以人民币13亿元投资了嘉誉湾项目。

中金厦门安居保障性租赁住房不动产投资信托基金和红土创新深圳人才安居保障性租赁住房不动产投资信托基金在5月末分别向两家证券交易所递交了上市申请，这也将扩大中国基础设施不动产投资信托基金的底层资产范围。

第一太平戴维斯在报告中预计，下半年自用买家和险资仍会是写字楼资产的主要买家。随着借款成本下行，收益率上升，市场对看重收益率的投资者愈发具有吸引力。

随着房地产投资信托基金底层资产范围得到扩充，相关税收和立法更加完善，未来中国房地产投资信托基金会迎来更多发展，进而吸引更多开发商和投资者。

此外，报告还回顾显示，二季度，上海甲级写字楼市场迎来七个新项目入市，带来72.1万平方米供应面积，其中超过一半集中于徐汇滨江板块。截至上半年，上海全市甲级写字楼总存量为1590万平方米。

疫情封控举措使得需求暂缓，季内录得26.9万平方米净吸纳量，环比减少7%，同比下降34%，其中九成以上为新项目此前预租量。

由于需求暂缓，加上新项目平均出租率低于四成，使得本季度全市甲级写字楼平均空置率环比上升2.3个百分点至14.8%，为过去一年以来高位。

同期，全市甲级写字楼租金指数环比下调1%至每平方米每天人民币7.3元。其中，非核心商务区租金跌幅最为明显，中央商务区租金更具韧性，仅微跌0.5%。

第一太平戴维斯表示，虽然近期市场上有对跨国公司将生产或办公地点迁出中国的讨论，但作为全球最大的市场之一，服务于本土需求的企业仍愿意留在中国。因项目工程尚未完全复工，未来供应仍存在延期交付可能。目前2022年下半年计划将有87万平方米新供应。鉴于维持出租率是业主当下的优先事项，预计下半年租金仍有进一步下探可能。（付珊珊）