Tulips Chen

2022年7月20日，世邦魏理仕发布《2022年上半年武汉房地产市场回顾与展望》，世邦魏理仕认为：武汉写字楼及零售市场年内均将迎来大量优质项目供应，其中写字楼市场全年新增供应预计将超过百万平方米，有望创下近十年来年度供应量新高。供应高峰与市场不确定性双重压力下，推升武汉写字楼空置率至41.1%，武汉市租金仍处于下行通道，同比下跌1.6%至每月每平方米88.2元。其中，甲、乙级写字楼租金指数同比分别下跌1.4%和1.9%，甲级楼宇租金展现出更强韧性。

今年七月，武汉发布《武汉市金融工作三年行动方案（2022年~2024年）》，标志着武汉区域金融中心加快建设全面启动，武汉金融市场上新台阶，为写字楼市场带来利好。

供应放量创近十年最高值，推升空置率至41.1%

2022年上半年，武汉优质写字楼市场共迎来56.6万平方米新增供应，其中80%在一季度交付。上半年新增供应总量创下近十年新高。 因受全国疫情影响，武汉上半年租赁需求较去年同期回落10.6%，净吸纳量共录得19.8万平方米。其中，甲、乙级写字楼净吸纳量同比分别下降7.1%和12.7%。供应放量加上租赁需求回落，推动空置率同比上升1.5个百分点至41.1%。随着全国疫情趋于稳定、武汉疫情管控常态化，预计下半年有望迎来租赁市场小幅回暖。

从租赁需求看，新增租赁行业占比前三位依次是传统金融、房地产建筑、TMT，贡献超过半数新租成交。传统金融尤其是保险公司在上半年表现亮眼。“十四五”期间，武汉将加快推进区域金融中心建设，以金融的高质量发展服务“国家中心城市”“长江经济带核心城市”的建设目标。同时，武汉将建设成为科技创新中心，也是国家继北京、上海、粤港澳大湾区国际科创中心和成渝区域科创中心之后又一重大战略布局。随着金融与科技类政策落地，两大行业预计将在下半年稳定输出，释放租赁需求。

受宏观经济环境影响，自2021年下半年起，内资企业租赁占比持续超过本土企业。2022年上半年，内资公司在新增租赁中的占比继续上升至53%，其中，二季度占比超过六成，成为新增租赁需求中的主力资本来源。

供应高峰与市场不确定性双重压力下，武汉市租金仍处于下行通道，同比下跌1.6%至每月每平方米88.2元。其中，甲、乙级写字楼租金指数同比分别下跌1.4%和1.9%，甲级楼宇租金展现出更强韧性。

首店经济持续发力

2022年上半年，武汉零售物业市场迎来武汉大悦城和武汉万象城开业，分别位于光谷中心城和建设大道商圈，均为所在区域近年来首个大型商业综合体项目，为市场带来共计33万平方米新增供应。

需求方面，首店经济持续发力。武汉首家Apple Store落户武商MALL国广；美妆集合店HARMAY武汉首店在武汉天地开业，并带来旗下柠檬茶品牌introlemons。新开业项目带来大批零售及餐饮首店，OBT集团旗下Maison Margiela、JIL SANDER、MARNI在武汉万象城围挡；新中式茶饮品牌tea'stone也在武汉万象城开设深圳外首店，同时，该品牌还在武汉恒隆广场围挡。

今年以来，武汉超市主力店调整频繁，上半年录得G-Super、中百生活剧场、七鲜超市、沃尔玛等退租案例。主力店退租叠加疫情后部分品牌战略调整，推升全市空置率至9.3%，环比上升0.3个百分点，同比上升0.1个百分点。消费力支撑购物中心首层平均租金平稳上涨，全市租金指数环比上涨0.4%，同比上涨1.0%。其中，核心商圈租金保持坚挺，同比上升1.7%，在所有区域市场中表现亮眼。

世邦魏理仕武汉分公司董事总经理王祎表示：“武汉写字楼及零售市场年内均将迎来大量优质项目供应，其中写字楼市场全年新增供应预计将超过百万平方米，有望创下近十年来年度供应量新高。零售市场同样将迎来武商梦时代、龙湖武汉白沙天街、洪山万科广场等项目开业，新兴区域的商业氛围将得到提升。2022年6月至10月，武汉市政府将发放多轮消费券，涵盖商场、超市、餐饮等多种消费场景，预计将有效提振线下消费，激发零售市场活力。”

大宗交易总额同比大幅上升

2022年上半年，武汉大宗交易市场共录得5笔交易，交易总额达11.4亿元，同比上涨75.5%。得益于疫情防控常态化，武汉在此轮奥密克戎疫情中受影响较小，投资者信心增强。

从武汉上半年成交类型来看，写字楼和工业物业占据主流，60%为企业自用类型交易。从投资者类型来看，开发商与企业交易活跃，60%来自内资买家。从区域来看，新兴区域受到的关注度日益提升，上半年80%成交位于新兴商务区。

世邦魏理仕武汉投资及资本市场部副董事熊倩芬表示：“预计2022年下半年，投资者投资意向与业主出售意向均将有所提升。优质写字楼物业仍将是投资者关注的重点，同时，随着新经济的腾飞以及公募REITs进一步成熟，产业园区、物流仓储等物业类型，在后房地产时代将进一步吸引投资者的关注和加码。”

区域金融中心加快建设，金融规模上台阶

今年七月，武汉发布《武汉市金融工作三年行动方案（2022年~2024年）》（以下简称“方案”）。方案指出“大力引进银行、证券、保险、资管、信托、汽车金融、全国性金融后台中心等机构”，一方面政府加大对光谷的金融政策倾斜力度，形成金融机构中后台扎堆聚集效应。另一方面碳排放注册登记结算系统作为中国碳交易市场的“中后台”，是武汉提出建设全国碳金融中心最大的底气来源。以上这些现象均概括为“武汉金融中后台发力”。

世邦魏理仕武汉战略顾问部董事田泽生表示：“随着方案的出台，武汉金融市场规模将再上台阶；我们发现两大特色现象是武汉金融发展的新方向—— “金融中后台发力”和“金融服务实体”。

银行作为中国金融体系的主导，其发展动向一直是整个金融体系的风向标，武汉通过推动东湖高新区申报创建国家科创金融改革试验区，筹备设立光谷银行，加速金融与科技融合发展；瞄准建设全国碳金融中心，推动成立“赤道银行”“零碳银行”，形成全国领先的碳金融产业链服务格局。实体企业要做大需要靠创新，要做强需要绿色可持续发展，因此武汉金融产业发展的第二个特点是——服务实体。

“方案中“促进金融与科技融合发展”“建设全国碳金融中心”被提升到新的高度；这便是以金融与科技融合为抓手，碳金融结算功能为创新，通过定位“服务实体经济”形成具有武汉特色的金融发展正循环。”田泽生表示。