Tulips Chen

位于滨海新区的响螺湾商务区内，十几栋高楼静静矗立，层层叠叠地遮挡着海岸线的边界。由于大多建筑仍处于在建施工阶段，因此建筑工人成为这里最常见的“居民”，甚至这里的空气都弥漫着钢筋混凝土的气息。

日前，随着中钢国际广场开启第二标段工程，沉寂已久的响螺湾商务区再度进入人们的视野。这个承载了“中国曼哈顿梦想”的商务区能否凭借天津自贸区的东风从沉寂中苏醒，仍有待时间检验。

高空置之忧

按照最初的计划，天津响螺湾商务区在2007年正式奠基时，共开工建设了39个项目，包括48栋楼宇。

记者近日在响螺湾商务区走访时看到，这里仍有很多项目尚未落成，已经落成的项目也大多处于未投入使用或空置率较高的状态。

来自滨海新区中心商务区管委会的最新消息显示，截至去年年底，响螺湾区域有13个项目的17座楼宇竣工，预计今年有8座楼宇竣工。

这意味着，截至去年年底，只有约1/3的项目完工，楼宇竣工比例仅为35.4%。即使今年的8栋楼宇全部竣工，完工的楼宇数量也刚刚超过一半。

在未竣工的项目中，建筑体量较大的当属中钢国际广场以及响螺湾月亮岛两个项目。

滨海新区中心商务区管委会官方资料显示，中钢国际广场建筑体量近40万平方米，楼高358米，总投资40亿元。该项目在2006年4月正式签约入驻响螺湾，计划在2014年底建成竣工，但延宕8年，目前仅仅进行了土方开挖。

而响螺湾月亮岛项目建筑体量也超过30万平方米，总投资18亿元，目前也只是进行了土方开挖，而且在现场看不到承建方的标识。

除了上述两个项目外，富力大厦、天津碧桂园凤凰酒店项目等总建筑面积也超过了30万平方米。

其中富力广东大厦建筑面积约40万平方米，建筑物地上93层，地下4层，高度388米，投资额20亿元，是响螺湾区域最高建筑，目前尚未完成主体结构施工;而天津碧桂园凤凰酒店项目虽然已经完成主体架构，但据该项目回应，“何时入市还没有计划”。

在碧桂园凤凰酒店项目外，只有一个看守人在值班。他告诉记者，“我刚来这里一个多月，开发商的人一直都没有见到，现在来的人都是工程承建方。”

而在竣工落成的项目中，其空置情况也令人担忧。

记者在走访中国五矿投资建设的旷世国际写字楼时发现，这栋总计29层的高级写字楼，除去没有层数的13、14层，空置率超过50%。大厅展示的入驻企业只有12家，且多为整层空置，而旷世国际是响螺湾商务区为数不多投入使用的竣工楼宇。

另外一处空置率高企的项目则是天津海昌极地商业街，在大连海昌极地海洋世界左侧的海昌极地商业街共计30栋独栋商业群落，但据记者观察，只有一栋被用于咖啡馆营业，其余29栋均没有看到商家入驻，整条商业街冷冷清清。

项目同质化之惑

“对响螺湾商务区的政府财政投入，总资金就超过600亿元。”滨海中心商务区投资集团此前曾对媒体这样表示。

此外，据公开报道，为了吸引项目投资，当时滨海新区将土地出让金全部用于支持项目建设或项目配套，这就意味着投资企业买地成本基本为零。

尽管如此，巨额的投资计划在实施中却遭遇挫折。

以中钢国际广场项目为例，据媒体报道，当时天津响螺湾项目规划由中钢集团投资，中钢国际置业有限公司、钓鱼台国宾馆、美国美高梅集团联合开发，但由于资金、中钢高层人事调整等原因，钓鱼台国宾馆与美国美高梅集团先后退出了项目建设。

2011年，在该项目花费约2亿元完成坑基工程后，由于中钢无法补充后续建设资金，中钢响螺湾项目一直处于停工状态。

今年1月份，中钢集团表示已经启动了项目第二标段即地下室部分的招标，资金由中钢自筹，工程由中建八局承建。

“响螺湾商务区是天津滨海新区总部经济的核心区，当下现状与当初政府设定的规划目标2012年初具规模尚有很大距离，未来发展不容乐观。”在经济学家宋清辉看来，政府过度主导是造成响螺湾商务区和天津滨海商务区发展停滞的一个主要原因。

“政府此前为吸引项目投资大力进行补贴，这种做法违背了市场规律，增加了投资的盲目性。”宋清辉认为，在天津自贸区的大方针下，应该放手让市场发挥最大化资源优化配置，但这需要较长的时间。

业内人士分析，项目的同质化也成为不利于响螺湾商务区复苏的困难之一。

该区域一位不愿具名的开发商表示，响螺湾商务区开工的39个项目，大部分是地方省市政府或国企投资开发的，而且都是主打高端写字楼、酒店或商业综合体，实际上办公类产品线已经过剩。

据戴德梁行发布的报告显示，2015年，天津甲级写字楼市场将有数量可观的项目依次竣工入市，随着新项目的投放，市场空置率势必会上升。

易居中国执行总裁丁祖昱也认为对商业办公产品要谨慎，他在第七届中国房地产策划师年会上表示，“目前办公楼供应太多，特别是在二、三线城市新区。”

宋清辉对记者表示，长期来讲，天津自贸区利好响螺湾商务区，将为其带来客流、货流和人气，但是短期刺激作用有限。