入驻佛山38个小区 碧桂园服务EPCO模式再下一城

时间:2023-09-03 05:21来源:中房报 作者: 点击:

入驻佛山38个小区 碧桂园服务EPCO模式再下一城

公司曾冬梅 2023-07-14 09:15:36 来源:中房报

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在增量市场不景气的背景下,存量市场成为了物业公司的发力点。

7月12日,碧桂园服务控股有限公司(以下简称“碧桂园服务”,06098.HK)宣布已进驻佛山市顺德区大良街道北部片区改造工程EPCO总承包项目(以下简称“大良项目”),为片区内的38个小区提供物业服务。EPCO即设计、建设、运营、管理一体化,旨在解决传统社区改造中改管脱节、资源浪费、资金不足等难题。

碧桂园服务是第一家将EPCO模式引入老旧小区改造的物业公司,在2021年就中标了天津市滨海新区345个老旧小区的改造项目。碧桂园服务总裁李长江曾对投资者透露,天津EPCO模式是政府拿刚性业务换管理,保证了业务,收入直接在公司手中,不存在向政府拿钱的问题,“全国各省市都去踩点、评估,得到好评。”

不过,EPCO模式的拓展难度不小,大良项目是碧桂园服务的第二个项目。碧桂园服务相关人士对中国房地产报记者表示,老旧小区、社区改造有很大发展空间,但EPCO模式的门槛不容易达到,公司也还在摸索阶段,相信“路能走通”。

广东首个老旧小区改造EPCO项目

大良项目是2022年住房和城乡建设部56个老旧小区改造发展工程联系点之一,也是广东首个采用EPCO模式改造的老旧小区。该项目改造的建筑面积达54.23万平方米,包括5个社区、38个小区,涉及792栋房屋、5211户居民,改造总投资约1.1亿元,撬动社会资本约760万元。项目建设内容包括建筑外立面改造、房屋改造工程、安装工程、配套小区道路工程、燃气工程、景观绿化工程、智能化改造以及“1+5+X”邻里中心建设等。

2022年7月,佛山市顺德区大良街道与中标联合体企业广东腾越建筑、广东顺建规划设计研究院以及碧桂园服务签订了项目合同。

过去的一年时间,大良项目主要进行了道路修复、三线改造、雨污分流、环卫绿化提升、天然气管道敷设、娱乐休闲设施配置、停车位增设、居住安全提升等工程改造工作。完成38个小区的全面改造后,就到了物业公司进场的时候。7月10日,在该项目的物业入场进驻交接仪式上,佛山市住房和城乡建设局局长曾阳春表示,城镇老旧小区改造,往往面临基础配套设施改造后,出现“没人管”的问题,以往就是政府大包大揽,但真正要管理好物业,必须要由企业去管才能够管得好。

碧桂园服务进驻后,将进行片区化管理,实现街区作业机械化、网格管理集约化、社区服务数字化、生活服务平台化、社区资源增值化,建立“职能部门+居委会+业委会+物业服务单位+社区群众代表”五方协同参与的老旧小区长效管理机制。

在今年2月份的广东省住房城乡建设领域重点工作调度会上,佛山市住房和城乡建设局负责人介绍了这个项目的特点,首先是片区联动、整体打包,项目前期以社区为核心,按5公里的距离设立中心位置进行摸底排查,实现片区捆绑联动改造。其次是建管兼顾,对社区闲置物业进行盘活经营,提供社区公共服务,实现老旧小区改造项目建管一体化。最后则是激活市场,长效管养。改造后续利用联合体全链条效益优势,由社会资本兜底2年过渡期物业管理运营成本,通过“先尝后买”引导业主主动付费和长效管养,实现改造项目全生命周期建管一体化。

据悉,大良项目的住户目前每个月仅需交35元的物业管理费。

EPCO模式门槛高拓展不易

接手大良项目前,碧桂园服务已经在天津积累了不少经验。

2020年,根据国务院办公厅发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,天津市滨海新区提出计划在2021年到2025年,对区内2000年以前交付入住的小区(共345个)进行老旧小区改造。2021年,碧桂园服务以联合体形式中标该项目,联合体成员还有中铁十八局集团有限公司、中信建设投资发展有限责任公司、天津滨海新区建设投资集团有限公司。

在这个项目上,碧桂园服务进行了老旧社区改造EPCO模式的探索,将运营前置,实现改管一体化,对项目改造工程设计、采购、施工和运营全流程实施整体总包方案,在优化完善小区生活服务设施的同时,带动社区服务产业增量发展。简而言之,所有老旧小区改造的投资、建设和运营都是由“政府+社会力量”共同来完成的。

联合体进入后,会对所要改造的社区进行城市级的体检,制定改造的项目和内容,并植入到最终的改造方案当中,然后将方案对居民进行公示,通过资金匹配完成改造。其中,中铁十八局集团有限公司、天津滨海新区建设投资集团有限公司主要负责施工作业,中信建设投资发展有限责任公司发挥融资功能,碧桂园服务则对改造后的345个小区进行接管,进行长效的物业服务。

截至2022年末,碧桂园服务已对107个改造后的社区实行长效管理服务。

碧桂园服务天津区域总裁杨鑫曾表示,该项目所有老旧小区的场景服务设计都是碧桂园服务自行投资、运营的,投资金额较大,需要提前介入对居民需求进行调研,进行产品研发并转化为线下的空间运营及场景服务,才能保证投入的每一分钱都能达到预期效果。他认为,碧桂园服务的平台完全可以承接全业态的服务以及运营,并可以实现良好的投资回报。

截至目前,碧桂园服务没有披露过滨海新区项目的具体经营情况。按照李长江的说法,这种模式的好处就在于没有政府应收款的困扰,停车、菜市场管理、道路清扫等服务,都是碧桂园服务和社会资本以及政府指定的企业一起去做的。因此,这一业务会加大力度发展。

“经营有一定压力,盈利模式还在摸索,不过接近成熟了。”碧桂园服务相关人士表示,EPCO模式是从运营城市到经营城市的转变,需要政府承担一点,企业投入一点,居民交一点,有一定的进入门槛,要把政府资源、居民和企业以及融资投资机构结合起来,才可能成功。受制于这些因素,该公司目前只拓展了两个项目。

一些地方政府正在尝试扩大EPCO模式的试点范围。继大良街道后,佛山市的里水镇今年也计划引入EPCO模式对4个老旧小区进行改造提升,引导小区居民“先尝服务、后付费用”。佛山市住房和城乡建设局负责人透露,2023年至2025年,佛山全市计划统筹推进362个小区改造,鼓励规模化实施运营,优先采用EPCO改造模式。

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