Tulips Chen

植信投资首席经济学家兼研究院院长 连平

植信投资研究院资深研究员 马泓

摘要

此轮房地产复苏周期中所遭遇的阻力是前所未有的，市场仍在等待底部的出现。房地产市场在三季度获得了更多政策支持，住房金融政策持续释放宽松信号。大部分城市房贷利率降至或接近历史最低水平，时隔七年首降公积金住房贷款利率。购房者对“停贷”以及疫情反复等因素仍感到担忧，住房销售不及预期，房价延续下行态势，传统“金九”行情成色不足。尽管不少优质房企获得了各类渠道的资金支持，土地市场总体成交表现依然平平，房企受制于资金不足等问题，新开工降幅较大，房地产投资进一步承压。

四季度，房地产政策将维持宽松基调，前期政策落地效应进一步显现。个人住房需求将进一步得到释放。重点城市的房地产市场可能率先企稳回升，有助于提振整体楼市信心。销售及房价有望迎来年内拐点，土地市场在局部地区将逐步修复。房企可能获得更多资金推进“保交楼”，金融机构将加大对房企开发贷、并购贷、债券等方式的资金支持。房屋在建项目可能加快竣工，房地产投资跌幅有望小幅收敛。房地产市场整体可能逐步企稳。

一、三季度市场下行与稳地产政策推进同步

三季度房地产市场继续全面下行。尽管全国各地普遍出台政策以求支持房地产市场尽快复苏，但在诸多因素综合影响下，实际住房销售难以扭转疲软态势，原本期盼的“小阳春”转为了“倒春寒”。在疫情、极端气候条件和房企现金流等问题的作用下，房地产市场从销售到新开工、土地购置到投资，呈现全面负增长。

1.稳地产政策进一步出台

三季度以来，房地产市场获得了更多政策支持。政治局7·28会议提出，要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”，因城施策用足用好政策工具箱，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。央行和银保监会相继表态，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，支持刚性和改善性住房需求，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。央行时隔七年后首次下调首套个人住房公积金贷款利率。住建部提出，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付，“保交楼”专项工作紧张有序推进。

各地政府延续着二季度以来对楼市政策偏宽的姿态，尤其是需求端举措较多。绝大部分城市房贷利率跟随LPR长期利率下调而走低；有条件的二、三线城市逐步取消限售、限购、限贷等限制性购房政策；包括南京、济南在内的一些城市宣布调降首套或二套房首付比例；公积金宽松政策新政也层出不穷，部分城市推出了“一人购房全家帮”“又提又贷”“个人房贷商转公”等办法；时至9月中下旬，“连环单”“带押过户”等优化二手房交易的政策也在十余座城市试行。

供给端化解项目风险，保障项目建设资金安全为主。具体体现在两个方面，一是成立房地产疏困基金，帮助开发商盘活问题楼盘，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度。9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。据统计，自7月以来，全国已经有超过30个省市出台“保交楼”举措。房地产疏困基金对市场稳定的积极作用正在逐步显现。二是加强商品房预售资金监管。三季度以来，包括西安、贵阳、长沙、杭州、青岛等十多个城市采取措施收紧预售资金监管，要求预售资金存入银行专用监管账户，不得随意支取和使用。严格预售资金监管对于房产项目规范运行和风险控制发挥了积极作用。

总体而言，三季度房地产政策旨在更好地激活二、三线城市住房需求，同时针对部分风险较高以及可能存在隐忧的房产项目予以高度重视，确保项目稳步推进。但针对重点城市需求侧改善政策偏少，针对房企资金问题的系统性应对措施不多，如何盘活土拍市场的讨论也比较有限，这些可能是下一阶段需要重点解决的问题。

2.住房金融环境进一步改善

三季度，银行信贷对房地产业支持力度有所增加，幅度较为温和。对房企而言，非银融资环境依旧十分困难，债券、信托及其他融资工具发行规模均较同期仍有不同程度的减少，房企整体资金来源延续疲软态势。

三季度，居民住房贷款下滑得到阶段性控制。截至2022年8月末，年内个人按揭贷款累计新增1.62万亿元，同比下跌24.4%，预计到三季度末同比下降24%，跌幅较二季度末收敛1~2个百分点。上一次出现如此大幅下滑的情况还是2008年金融危机时期，但与当时快速收敛不同，当前个人按揭贷款增速在-20%以上所持续的时间是前所未有的。

新增居民部门杠杆率增加较为缓慢。国内居民部门杠杆率和新增住房贷款价值比（LTV）均处于历史低位。数据显示，到2022年二季末，居民部门杠杆率为62.3%，较2022年一季度仅增0.2个百分点；居民住房贷款价值比LTV为0.09，是自2012年二季度末以来的最低水平，表明居民住房信贷需求释放速度较为缓慢，居民部门杠杆率存在一定上行空间。

三季度房贷利率进一步走低。与二季度末相比，截至2022年9月末，全国首套平均房贷利率从4.54%降至4.15%，二套房平均房贷利率从5.13%跌至4.91%。央行8月下调LPR中长期利率，随即全国各大城市也相继调整的房贷利率，以求激活购房者买房意愿。据统计，国内一线城市和重点二线城市居民房贷利率处于相对偏高的水平，未来这些重点地区的房贷利率有下行可能；而诸多三四线城市房贷利率已处于历史最低水平。

房企银行贷款改善但并不明显。三季度以来，住房金融政策有所放宽，逐步增加开发贷投放规模；同时，监管部门和地方政府引导有条件的金融机构、房企积极参与优质房地产项目的并购贷款业务；推动“保交楼”专项借款加快落地。但从已经披露的商业银行信贷季度数据来看，接近三分之一商业银行房企信贷余额年内有所减少，其中包含国有大型银行和规模较大的股份制商业银行，表明商业银行对房企贷款质量保持谨慎态度。截至2022年8月末，年内房地产企业银行贷款累计新增1.23万亿元，同比下降27.4%，预计到三季度末同比下降27%，跌幅与二季度末基本相同。考虑到对房企信贷标准考核的“三道红线”并未实质性放松，房企土地拍卖和住宅开发周期整体拉长，信贷投放规模相应比较有限。

债券融资进一步下降。由于三季度仍有债务违约、利息兑付困难以及项目股东撤资等事件出现，房企大部分时间内债券发行较为困难，仅一些大型、资质优良的央企和国企能够在信用债市场获得一定规模的债券融资机会。截至2022年9月下旬，房企内地信用债年内累计发行4209亿元，较去年同期少发行1211亿元，同比下降22.3%，表明房企国内债券融资环境非常困难。房企离岸中资美元债发行同样受阻。一方面，房企资信评级总体竞争力有所下降；另一方面，美联储在短期大幅收紧货币政策，导致发行美元债发行中枢成本上升，截至2022年9月末，年内累计发行156.5亿美元，大约仅为去年同期315亿美元的一半水平。

房地产信托余额持续减少。自2019年5月，监管部门开始对房地产项目进行前端融资、明股实债等行为进行规范整改，近几年房地产信托融资余额持续压缩。截至2022年二季末，房地产信托融资余额为1.42万亿元，较2022年一季度末减少1554亿元，房地产信托存量已连续三年下降，当前存量规模与2016年末相当。

3.房地产市场依然全面下行

由于7、8月份淡季特征较为明显，叠加全国高温和疫情在部分地区反复，导致原本惯性下滑的房地产销售市场难以走出颓势。直到9月下旬，阶段性负面因素褪去后，全国商品房销售面积出现局部复苏。预计到三季度末，全国住房销售面积累计同比下降22.7%，房企定金及预收款同比下降35%，跌幅较二季度末一增一减，远低于预期。除了疫情等阶段性扰动因素影响购房者需求释放外，7月底局部地区“停贷”风波增加了购房者的观望和担忧情绪，导致此轮房产销售的复苏周期较往常有所拉长。

三季度房价续跌。截至8月末，全国70大中城市新建商品住宅价格同比下降2.2%，二手房价格同比下降3.5%，分别较2022年二季度末下降0.9和0.6个百分点，跌势较二季度略有缓和。房价下跌城市个数进一步增加，除了北京、上海、杭州、成都等一线和强二线城市房价保持坚挺外，全国大部分城市房价延续着下行态势，尤其是诸如广深和一些沿海重点城市的房价也表现不佳。

三季度全国土地市场仍没有起色。由于住房销售弱于预期，房企资金状况并未出现明显好转，大部分民营房企拍地资金实力不足，央企、国企和地方城投成为了土地拍卖市场的主力军。截至2022年8月底，本年度购地面积累计5400万平方米，同比下降49.7%，预计当季新增土地购置面积仅2372万平方米，较去年同期下降近65%。全国土地市场仍然存在一定下行压力，土地购置费连续两个季度出现负增长。

土拍市场仅在一线及部分沿海地区保持一定成交热度，其余参与土地集中拍卖的城市总体表现平平。截至三季度末，全国100大中城市中，一线城市土地成交（52周移动合计）同比下降2.2%，跌幅较二季度末大幅收窄16.1个百分点。其中，上海年内第三次拍地收入超过1000亿元；二、三线城市土地成交同比则分别下跌22.6%和15.7%，跌幅处于历史较低水平。作为房地产投资的风向标，土地市场的分化也意味着未来房地产投资及销售将更加聚焦在一线和城市能级相对较高的区域。鉴于土地市场出现结构性变化，土地成交均价也跟随城市能级水涨船高，但土地溢价率却维持在较低水平，表明本季度推出的土地资源整体质量一般，侧面体现了土拍市场活跃度不足。到9月末，全国100大中城市平均成交土地溢价率为3.3%，较二季度末下降1个百分点。

由于资金供给不足的情况较为突出，房企的投资能力进一步承压。截至2022年8月末，房地产开发资金来源合计10.1万亿元，同比下降25%，较二季度末轻微回升0.3个百分点。考虑到三季度是年内房企最后一个偿债高峰期，而预收款收入不及预期，导致其大部分房企融资能力受限，因此仅靠表内银行信贷的资金支持并不能完全解决投资下降的问题。投资下降最直接的体现便是房屋新开工面积的大幅下滑，预计到三季度末，房屋新开工面积约9.45亿平方米，同比下降38%，跌幅较二季度末扩大3.6个百分点。

从区域来看，与往年房地产弱周期呈现不同情况的是，本季度投资下滑的主要来自以往房地产投资金额占比排名前列的省及直辖市。例如，排在第一、占全国房地产投资比重10%以上的广东省，今年前8个月房地产投资累计同比下降12.1%，下降幅度超过全国平均水平4.7个百分点，核心城市广州和深圳房价快速回落是极具代表性的。与此同时，其余省份中房地产投资下跌幅度超过20%的有9个，历史罕见。

综上所述，三季度房地产市场的表现依然偏弱。购房者收入和信心处于历史低谷，房地产市场想要尽早实现筑底企稳难度不小。传统需求比较充裕的市场仍然受制于限购、限贷、限售等限制性措施，叠加疫情、极端气候因素令房企开盘、看盘的进程被阶段性停滞，致部分沿海重点城市房地产销售恢复进程较预期更为缓慢。房企则仍然面临三重风险，包括经营亏损、流动性短缺、债务违约，在部分地区出现较为集中的项目停工、烂尾事件，并强化了部分购房者和项目股东的担忧情绪，对后续房地产开发建设投资造成了负面的冲击，前三季度房地产投资增速历史上首次出现较大跌幅。

二、四季度房地产市场将在底部企稳

展望四季度，房地产政策将维持相对宽松的基调。住房金融环境将逐步回暖，地方政府将更有力地推进“保交楼”等工作，房企融资状况将边际改善。房地产市场有望在低位触底企稳。个别重点城市将率先摆脱低迷行情，房价全年可能出现下跌，土地市场在局部地区将逐步修复。四季度房地产投资可能止跌企稳，全年首次出现负增长。

1.房地产政策将在供需两端进一步趋向宽松

四季度，房地产政策将围绕供需两端进一步发力，以努力实现“三稳”目标。需求侧主要是进一步加大住房金融的支持力度。房贷利率仍有小幅下调的空间，个人住房贷款规模将有所增加。大部分城市将继续围绕公积金、住房补贴、购房首付比例等工具，以求满足刚性和改善性需求的释放提供便利。有条件的城市将逐步取消限制性购房政策。以上一系列举措意在降低购房者所需要承担的购房成本及购房门槛，帮助刚性和改善性需求更好地释放。此次政策与过往类似周期（2012、2014~2015年）所出台的住房宽松政策相比，无论从与房贷相关的利率下调的幅度和次数，还是针对房企的融资支持力度都相对谨慎，因此政策见效的周期可能更长，从2021年“9·30”至今已经历了一年以上，但全国住房销售情况仍处于较大幅度负增长的水平。预计四季度居民首套房贷利率有望从三季度的4.15%降至4%附近；新增个人按揭贷款可能达到7500亿元，较三季度环比增加1300亿元，个人住房贷款余额占金融机构人民币贷款余额比例接近19%，与二季度末相当并高于三季度末。

供给端政策将聚焦“保交楼”。地方政府还将通过设立疏困基金、引入资产管理公司、借助政策性银行专项借款等方式，更有力地推进“保交楼”等工作。针对资质相对优良、体量相对较大房企有望进一步获得融资便利，六大行年内将对房地产融资至少增加1000亿元，包括开发贷、按揭贷以及投资房地产开发商的债券等，预计四季度房企融资状况将边际改善。从主要的几个融资分项来看，一是银行开发贷余额有望在四季度重拾增长。央行可能会进一步推进国有大型商业银行在年内加大对资质优良房企的开发贷投放力度，预计四季度房企新增银行贷款4200亿元左右，较三季度环比增加300亿元，房地产开发贷款余额占金融机构人民币贷款余额比例略低于6%，但与三季度相比开发贷余额占比止跌，银行对房企资金支持将有所改观。二是债券融资可能保持平稳运行。随着预收款收入的增加和银行增信，资质优良的房企发债阻力会相应减少，考虑到往年四季度并非债券发行的重要时点，且年内偿债高峰期已过，因此预计四季度房企信用债发行规模大约在800亿元左右，占全年债券发行比重的16%，较去年同期占比上升0.4个百分点。三是其他资金支持力度可能有所增加。“保交楼”专项借款将在四季度进一步发力，全国性及地方性房地产疏困基金将逐步落地，各类资产管理公司AMC等机构也可能更深入地参与到资金不足但质量相对较高的房产项目中。

综上所述，四季度支持房企融资的各类政策年内仍有加码空间。除了购房者创造更好地融资条件外，可能适度扩大对房企的融资便利程度，住房金融相关的信贷及其他融资指标有望在四季度进一步出现积极向好的态势，为房地产市场逐步筑底企稳提供有力的基础。

2.房地产市场有望逐步走稳

在房地产政策的进一步支持下，四季度房地产市场表现将优于三季度。尽管并不能完全排除疫情因素对房地产市场产生的影响，政策因素和季节性特征将帮助房地产市场继续出现积极变化。

四季度，重点房地产销售有望率先企稳回升。事实上，9月中下旬，一些重点地区的房地产销售情况已经出现了积极变化，一线城市商品房销售面积在9月份年内首次出现正增长。今年由于受到宏观经济、气候条件等多方位因素影响，疫情之下部分购房者存在观望情绪较以往类似周期更为浓厚，因此导致“金九银十”行情可能只在个别城市存在，而且成色十分有限。随着宽松政策的不断出台，以及“保交楼”方面工作的加快推进，在重点城市加快优质项目推盘的推动下，楼市可能于国庆节后在重点城市率先有所转暖，并可能在年底对更多二、三线城市产生带动作用，预计四季度销售跌幅有所收敛，全年住房销售面积同比下降20%左右。

房价全年可能出现下跌，四季度房价跌幅与三季度末基本相当，一线城市房价可能相对坚挺。由于不断受到各类负面因素的影响，当前房价下降的城市覆盖面积较以往更多一点。按照以往的经验推断，原本三季度应当是触底企稳之际，但又遭遇极端高温气候条件、局部重点二线城市疫情反复和部分项目“停贷”风波，导致整体房价下行的周期被拉长。据测算，四季度全国70个大中城市新房和二手房房价环比均值将分别由-0.2%和-0.3%逐步转为接近持平，全年新房价格同比下跌1.5%左右，二手房价格同比下跌2.5%。

四季度，热点城市楼市将率先复苏。当前房地产市场正处于去库阶段，商品房待售面积接近2018年上半年水平。特别是三、四线城市商品房去化压力较大，房价下跌城市数量居多。但部分大城市短期可供出售的现房库存处于极低水平，参考以往去化能力，北京、上海、杭州等地区商品房去化周期不到1年时间，这些城市的新房价格已经在三季度触底回升。数据显示，2022年6~8月份新建商品住宅销售价格环比（3个月均值）排在前列的城市分别是：成都（+0.9%）、杭州（+0.7%）、北京（+0.6%）、上海（+0.5%）、合肥（+0.5%）等。结合去年下半年土地成交价格上涨等因素，大城市房价有望在四季度加快上行步伐。

由于房企整体资金状况边际改善，年内最后一次集中供地有望平稳推进，部分地区尝试用“现金+银行保函”的保证金缴纳策略有助于缓解房企拿地成本。需要指出的是，三季度二线城市土地供应因阶段性因素扰动有所下降，四季度二线城市可能会增加优质地块的出让，以弥补年内的土地财政缺口。预计四季度土地市场在局部地区将逐步修复，长三角和环京地区土地市场将保持不错的成交热度，珠三角地区有望增加土地成交，内陆省会城市可能增加土地供给，减缓全国土地市场下行的压力。

然而，大部分内陆地区和东北地区土地市场难言乐观。这些地区大部分城市的土地成交通常依靠央企、国企和地方城投城建类公司支撑，而以往央企、国企拿地扩张节奏是比较稳健的，且更加倾向于选择城市等级相对较高的一线和重点二线城市作为土拍的重点。以往对三四线城市土地市场贡献较大的民营房企当下则面临较大的经营困难，想要在较短时间内重新盘活全国土地市场可能性较低。因此，三四线城市土地市场成交仍可能较为清淡。预计到四季度末，土地市场的结构性优化特征将进一步体现，整体土地成交面积有所减少，成交价格与去年同期相比涨幅较大，全国土地购置费可能同比下降6.5%。

房地产投资有望触底企稳，但难阻全年首度负增长。考虑到住房销售可能在季节性特征的推动下出现小幅回升，且房企融资环境边际改善，有利于推动新屋开工。由于房企非银融资能力依然不足，特别是占到房企资金来源三分之一的自筹资金在前三季度同比下降12%以上，因此房屋新开工短期不具备扭转当前疲软的能力。结合2021年四季度不低的新屋开工水平（平均每月1.5亿平方米），预计全年新屋开工面积同比下降约40%，跌幅较三季度末有所收窄。“保交楼”专项款加速落地有助于加快商品房施工和竣工面积回升，8月全国房屋竣工面积环比增加42.5%，预计年底整体房地产投资“后半段”工程类建设投资的进程将有所加快。综合来看，由于土地购置费仍然没有太大改观，建安工程投资仅在当季有所好转，这并不足以扭转此前三季度接近-8%的投资减速。结合2021年四季度基数偏低的因素，预计房地产投资增速料可能会在四季度实现阶段性止跌企稳。结合2012年、2015年以及2018年类似周期的情况来看，基准判断，预计全年房地产开发投资可能达到约13.7万亿元，（名义）同比下降7%，增速为历史最低水平，但较三季度有所回升。

年内国内房地产市场的风险主要还是集中在房地产开发商。当前房地产开发企业资金总体状况仍然偏紧，受制于销售不畅、资产负债率偏高以及现金流偏紧三大问题，年内剩余时间段经营困难的局面或者出现局部债务违约仍有可能发生。一是经营收入恢复程度不及预期。据统计前三季度，全国百强房企销售额均值为541亿元，同比下降45%，降幅较二季度末收窄3.5个百分点。一方面受到当季住房销售较为偏弱影响，另一方面受预售款项滞后确认金额偏低所致。通常房企预收款确认为营业收入平均需要1年半到2年时间，三季度房企营业收入主要来自于2020年二季度到三季度预收款项，即首次疫情后的恢复期，当时房企预收款规模处于相对偏低水平。二是行业整体负债水平仍然处于偏高的水平。“三道红线”调控以来，虽然部分重点房企的负债水平有所下降，但是一些公司采取减少融资的办法实现“降杠杆”，但营收下降使其资产负债率不降反升，房地产行业平均负债率仍在70%附近。三是房企流动性风险仍然值得关注。据统计截至三季度末，大部分房企年度销售目标完成率不到60%，这与往年接近80%的完成水平相比相差较大。而融资整体不佳的状况令房企现金短债比不到1的公司占比接近50%，其中，大部分为中小民营房企，但也不乏个别龙头房企。

三、加大供给侧金融政策支持力度

三季度以来，房地产获得了更多政策支持，但仍未能完全扭转市场普遍存在的悲观情绪。一方面，需求释放较为缓慢，住房信贷投放规模偏低，房地产销售改善远不及预期；另一方面，房企风险依然不小，导致其资金来源掣肘，工程推进缓慢，仍有房企发生债务违约、逾期等问题。因此，下一阶段仍有必要在供需两端进一步出台相关政策，促进房地产市场复苏。

第一，建议引导这些省份所在地的商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持。更多符合条件的城市下调房贷首付比例，包括重点二线城市和部分一线城市，建议下调5个百分点；加大地方公积金政策宽松力度，公积金贷款额度最高可增加5-10万元。建议通过窗口指导，年内新增个人按揭贷款7000亿元，未来12个月内上调商业银行个人按揭贷款占比0.5个百分点。通过进一步释放需求，促进销售企稳回升。

第二，引入财政贴息政策，降低首套房贷款利率。建议引导商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持，下调居民首套房房贷利率100~150个基点，即全国首套房平均利率从9月中旬4.25%附近降至3.25%-2.75%。为减轻商业银行的压力，可引入中央财政贴息贷款政策，对调降的利率予以财政补贴，实施期限暂为1年。根据金融机构信贷表口径测算，2021年，全国新增个人住房贷款约3.83万亿元，其中，首套房的比例大约在90%左右，约合3.45万亿。假设利率调降幅度为100~150个基点，涉及的房贷金额在350亿~500亿元。按照过去三年个人按揭贷款与住房销售金额之间平均1比5.8的关系，该笔住房贴息资金参考以往数据对应住房销售金额约为2000亿~3000亿元。借助该工具的使用，在短期内明显推动房地产销售，启动房地产市场恢复进程。

第三，建议增加对房企银行开发贷支持力度。建议商业银行加快开发贷审批和发放速度，适当提高开发贷在贷款余额中的占比，以满足房企合理资金需求，建议通过窗口指导，未来12个月内上调商业银行开发贷占比0.5个百分点。商业银行需摆脱“一刀切”的固有思维定式，改善风险偏好，合理评估房企信用状况和还款能力。

第四，建议实施定向宽松调整，稳妥有序增加并购贷款。针对全国大型房企，特别是全国排名靠前的房企以及证件齐全的楼盘项目，加大银行资金支持力度，改善相关房企现金流压力，逐步起到稳定房企经营预期的作用。鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，建议全年银行参与并购贷款规模2500亿左右。

第五，加大力度创造宽松的房企非银金融环境。建议加大房地产建设“后半段”的金融支持力度，创新针对房企的过渡性金融工具。对资质相对优良的房企可加大直接金融支持，包括运用债券、信托、REITs、信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）等工具。建议全年完成房企信用债发行至少5000亿元。而对经营相对比较困难、存量资产较优的房企，可考虑合理运用并购贷款、或者引入资产管理公司AMC等方式，运用过渡性金融工具，如阶段性项目资产购买，待房企现金流回暖后回购等方式，缓释这部分房企短期现金流和债务压力，降低其流动性风险和债务违约风险。

第六，继续合理松动土拍规则。建议取消或调整竞高标准建设方案，为房企留出适当的利润空间；适当降低保证金缴纳额度、延长出让金缴纳周期、下调部分地块起拍价以及降低土地溢价率上限，提高房企参拍积极性；建议采取“现金+银行保函”的保证金缴纳政策为期望参与土拍市场但同时资金有限的企业减轻压力。截至9月下旬，今年一线、二线土地供应同比下降20%以上，成为拖累整体土地供应的主要因素。因此，建议通过有效举措，增加土地供应或者增加土拍次数，特别是增加一线和重点二线城市土地供给。