Tulips Chen

房地产市场正在经历一场前所未有的大变局，在这场变局中率先受到冲击的不是一二线城市，而是作为城乡经济桥头堡的县域城市。

当一二线城市正试图放开限购等严厉管控政策，让日渐萧条的房地产市场重归平稳轨道，而那些以县城为代表的四五线城市，房地产市场正面临釜底抽薪的局面,县域房地产市场渐冷已经成为严峻的现实。为了稳住房地产市场，各地政府煞费苦心。除了出台各种鼓励购房的刺激政策外，一些地方政府甚至将卖房作为公务员业绩考核的重要指标，号召公职人员、领导干部带头买房“救市”。

房地产一头关联着地方经济和财政，另一头牵动着数亿基层群众的切身利益，稳定房地产市场可谓当前地方政府的头等大事。县域房地产如何摆脱当前困境，未来有哪些机会，地方政府又应当如何施政？本文将针对这些问题展开讨论。

一、县域房地产市场现状和隐忧

根据官方数据，截至2021年底，我国城镇常住人口达到9.1亿人，其中1472个县和394个县级市城区常住人口超过2.5亿，占比近30%。县城是实现新型城镇化的重要载体，也是城乡融合发展的关键节点。这些城市在高速城镇化和棚改货币化安置的大潮中一度成为房地产开发的热点，房价也是一路飙涨。但是随着本轮房地产调控的逐步深入，以及大规模棚改的终结，加之人口流出等因素，一些县城开始面临商品房销售不畅、房价下行甚至泡沫破裂的危险。具体体现在以下几个方面：

1.多重因素叠加炒高了部分县域房价

据公开的数据统计，截至今年6月，房价破2万元/平方米的县城数量达到8个，均价破万元的县城数量达到117个。比较典型的海南陵水这一人口不到50万的县城，楼盘的平均售价接近了4万元/平方米，浙江、江苏等经济比较发达地区部分县城商品房也超过3万元/平方米。

个别县城房价高因为特殊经济地位情有可原，但是很多县城房价却背离了当地收入水平，房价明显虚高。究其原因，一是跟涨大城市房价上涨因素。从2015年甚至2008年以来，一二线城市房价上涨，直接拉动全国房价上涨，外溢效应导致县域城市房价上涨。二是棚改政策改变了供求关系，很多拆迁户选择货币化安置购房，导致巨大的购房群体集中入市，部分地区房价被迅速拉高。三是大城市限购政策导致炒房客把投资目标转向了县域等房地产市场。四是房企扎堆抢占部分县域土地，商品品质和价格被拉高，投资客扎堆抢购部分县域商品房，再次催涨当地房价。

2.部分县域住房空置率较高，甚至进入高危险区

今年8月，贝壳研究院发布了一份《2022住房空置率报告》，报告显示：抽样的28个城市平均住房空置率高达12%。一线、二线、三线城市平均房屋空置率分别为7%、12%和16%。参考国际情况，商品房空置率在5%~10%是合理区，10%~20%是空置危险区，空置率20%以上就是严重积压区。那么只有北京、上海、厦门等9个一、二线城市处在合理区，个别城市已经抵达了20%空置危险区。

尽管这份报告的权威性遭到了质疑，但是毋庸置疑的是，市场越下沉，空置率越高。到了以县域为代表的部分四五线城市，住房空置率可能远高出了20%的空置率风险区。

县域房地产市场空置率高，一方面源于人口的大量流出，另一方面源于近年来商品房开发用力过猛。经济学家温铁军曾在今年的一场论坛中表示，“很多地方县本级商品房已经超出了县全部人口的住宅需要，很大程度上变成一个相对比较严重的泡沫，而背后则是投资泡沫和地方政府的债务泡沫”。

3.县域房地产市场发展极度分化

从全国范围看，由于资源禀赋、经济发展和人口状况、产业结构等因素存在巨大差异，导致县域房地产市场严重不平衡现象。一类是靠近核心城市的县城受益于辐射效应，以及产业和人口外溢，房地产市场存在较强支撑。一类是自身经济实力强、产业完善的县城，房价也有一定支撑。再一类就是大量既没有大城市辐射效应又缺乏产业支撑的小县城，出现鹤岗化现象。

即便是一线城市周边县域城市，也存在很大的泡沫破裂风险。以环京区域为例，河北香河、燕郊、固安，天津永清等地区房价经历了断崖式下滑，跌幅高达60%以上，导致部分购房者损失惨重。这正是县域房地产市场的极端表现。

其实，我国不少县域房地产市场都存在这样的风险。我们要清醒地认识到，曾经的房地产驱动力因素正在消失殆尽：“房住不炒”的政策基调深入人心，住房回归居住属性；大规模棚改货币化安置终结，刚需客减少；居民收入和市场预期不稳，消费者购房意愿减弱；老龄化加剧和人口增长停滞，房地产市场人口红利正在消失。

那么，未来还有哪些利好因素可以支撑县域房地产市场平稳发展呢？ 

二、支撑县域房地产市场发展的三层逻辑

各地党委政府在思考如何让县域房地产市场稳健发展的同时，不妨深入剖析县域房地产市场的三个发展逻辑：

1.以县城为载体的新型城镇化是县域房地产市场发展的新动力。

今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，明确提出“增强县城综合承载能力，提升县城发展质量，更好满足农民到县城就业安家需求和县城居民生产生活需要，为实施扩大内需战略、协同推进新型城镇化和乡村振兴提供有力支撑”。这一文件意味着我国的城镇化将从过去注重异地城镇化转向关注就地就近城镇化，从过去更多地重视地级以上城市发展转向以县城为支撑的城镇化。

以县城为支撑的城镇化虽然不以发展房地产为目的，但对房地产业也是极大的利好。县城基础设施的升级、发展质量和综合承载能力的提升，将带来更多的人口流入，进而带来更大的住房需求。虽然我国很早就放开了县级以下城市的落户限制，但在东部人口流入城市很难解决落户问题，生活成本很高，房价很高，孩子教育问题无法解决，所以不得不把长期定居地选择在家乡县城，这是非常现实和理性的选择，一是为了解决子女教育问题，二是为了解决养老问题。

2.基础设施和公共服务水平提升成为县域房地产市场的重要保障。

2005年我国启动新农村建设以来，大量公共基本建设投资投向了乡村“五通”，客观上促进了乡村中小企业创业创新与乡村城镇化的结合。另外，近年来教育资源、医疗资源向县以上的城市集中，大多数的县已经完成了城市化，县一级中产阶级可以以县城为依托实现就地城镇化。

近年来，受疫情影响，中央通过基础设施投资稳定宏观经济，县城基建补短板则成为基建稳增长的重要抓手。《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》明确要求，到2025年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展，县城短板弱项进一步补齐补强，公共资源配置与常住人口规模基本匹配，特色优势产业发展壮大，市政设施基本完备，公共服务全面提升，人居环境有效改善，综合承载能力明显增强。

县城的人口主要来自农村，提升县城基础设施、公共服务水平及其共享性，能大大提升县城对农村人口的吸引力，克服县城人口流失困境，从而有力支撑县域经济社会发展的转型升级，促进县域房地产市场发展。

3.产业带动是县域房地产市场发展的重要保障。

就县域城市而言，城镇化的本质是让更多人留下来，这就必须要有产业的支撑。目前很多地方城市化发展并没有带动县域经济，关键是缺乏产业。城镇化应该是人、产、城融合互动，首先是人口的集聚，那就要有产业支撑，有很好的基础设施和公共服务，依靠产业的支持来吸引人口的集聚，通过人口集聚促进城镇化发展。另外，有了产业就有了就业和收入，有了人口，有了收入，也就有了可持续的房地产市场需求。

从县域房地产市场发展现状看，那些缺乏产业支撑的城市房地产市场前景注定不会乐观，仅凭卖地搞房地产开发不可能持久。

三、县域房地产市场发展的政策应对

了解了县域房地产市场的发展逻辑，地方政府可以根据当地房地产市场发展现状，一方面因城施策解决好当下亟待解决的问题，另一方面也要立足长远，从城市规划、产业发展、基础设施建设、营商环境改善等方面制定相应措施。

首先，要因城施策稳定房地产市场。对于大多数县域城市来说，商品房销售下滑是普遍存在也亟待解决的问题。可以对已出台政策的城市做一番调研和评估，广泛吸取其他城市行之有效的经验，制定相应的政策措施，促进市场回暖。包括金融信贷政策、财税政策、特殊人群购房政策、优化土地利用管理政策、项目开发预售审批政策等。通过这些政策一方面降低居民购房门槛和成本，最大限度满足住房需求；另一方面加强对房地产项目资金和工程进度的监管，避免项目烂尾风险。

其次，合理规划用地规模，控制供地节奏。地方政府要彻底摒弃土地财政依赖，对于已经形成严重库存的城市要严格控制新增建设用地供应，消化存量，控制增量,以时间换空间消化库存。按照供需平衡原则,根据全县商品房在建、在售、已供地可建规模状况，科学编制年度住宅用地供应计划，有序出让、有效供应，保障商品住房用地合理需求。

第三，发挥比较优势，打造特色产业，以产业支撑房地产。根据县域经济特点重点打造好一批产业园，以产业促就业，以产业带动房地产。笔者长期研究县域经济发现，凡是做强做大本地工业园或者产业园的，可以明显拉动本地房地产发展，让本地商品房价格更平稳坚挺。我们可以算一笔账，一个足够规模的县域工业园可以吸纳3万人就业，如果这些就业者能维持3年以上在本地就业，买房概率就会大大增加，如果有一万人购房，一万套房的销售可以直接带动商品销售、装修、建材等行业，加上其他消费，可以有力促进当地经济发展。

笔者调取了南方某两个县的房地产数据。其中一个县因为狠抓了工业园发展，吸引了大批就业人群，房地产数据稳中有升。2020年该县商品房预售110万平方米，2021年商品房预售突破136万平方米，2020年销售商品房突破79万平方米，2021年销售商品房突破91万平方米，无论是预售还是现房销售都稳中有升。价格方面，2020年住宅均价为6148元/平方米，2021年为6404元/平方米，表现非常平稳。而商业地产价格2020年为7310元/平方米，2021年为10392元/平方米，表现出良好的上升趋势。该县因为经济发展良好，消费氛围浓郁，2022年该县商品房表现依然稳健。

南方另外一个县也大力发展工业园，2020年商品房成交面积121万平方米、均价为7325元/平方米，而2021年成交面积为111万平方米，均价为7260元/平方米，无论是成交面积和均价都很平稳。同样，2022年该县商品房表现也很平稳。

因此，党委政府应该花大力气搞好当地产业园区建设，全力招商引资，不仅要让本地人留下来就业，也要让外面的人进来就业，吸引更多高端人才，更多人留下来赚到钱，就会有更多人安居乐业，房地产业自然就会稳健发展。

第四，加快配套教育、医疗卫生、社会服务等公共设施建设，提高城市品质，形成宜居的生活环境。在大城市，良好的教育资源可以催生一片学区房，在县城也不例外，农村进城买房很多是为子女上学考虑。因此建议当地党委政府一定要重视好学校的打造，以高质量的名校吸引居民购房定居。操作上可以让房地产业反哺教育，鼓励房地产商在学校设立教育基金对优秀教师和学生实施奖励，对教师购房可享受特别优惠政等。

良好的医疗条件也是留住人的重要砝码。县城的短板是缺乏高水平的综合性医院，目前靠近地级市或者二、三线城市的县城也纷纷开始建大城市的附属医院，引进大医院良好的医疗资源和管理经验，让县城的居民不出远门也能接受到良好的就医，这是提升宜居环境的重要一环。

另外，搞活“小镇经济”，发展县域商业地产也是吸引人气的重要手段。新型城镇化的加速推进，给三四线城市或者县域商业地产发展带来了机遇。城市基础设施建设的加大投入、人口的集聚也将显著提升其商业氛围，从而激活商业地产需求。一方面，小城镇居民休闲娱乐时间充裕。据调查，小城镇居民闲暇时间明显要比一二线城市多，这也意味着他们有着更充裕的时间去追求娱乐与消遣，并为之付费，商业地产充满了机会。另一方面，一二线城市居民也逐渐形成短期旅行概念，县城打造风格独特的休闲商业小镇，吸引大批休闲度假的大城市居民，类似的小镇概念商业地产充满机会。

综合所述，一个县域的发展应该着力强产业带动人气、好学校鼓动人心、好医疗稳住人心、休闲商业愉悦人心，抓住了这几个要点，必将构筑一个宜居的县域环境，居民买下的不仅仅是物质意义上的房产，更是一个充满希望和活力的生活环境。

（作者单位：江西赣州市信丰县住房和城乡建设局）