Tulips Chen

长三角各地楼市的放松政策正在加码推出。

从年初以购房补贴和优化公积金贷款为主，到较低能级城市调整首付比例，再到放松限购、限售、限贷政策，多重突破“四限”的松绑政策逐步蔓延，高能级城市也渐次加入。

9月13日，苏州再传出台新政，除苏州工业园区外，包括苏州主城区在内的相城区、姑苏区全面取消限购，非本地户籍无需社保可购买一套住房。同日，徐州在救市“十八条”基础上，再次提高公积金贷款额度。9月8日，宁波全面取消限购，买房人仍需申请购房证明，但不做审核。

根据相关研究机构数据，截至9月10日，长三角地区已有超过20个城市出台了约160条楼市宽松政策。整体来看，三四线城市“因城施策”的政策力度相对较大，但基本面更好的核心一二线城市的政策效果更为明显。

业内人士普遍认为，各地多轮放松楼市调控政策的背后是仍处低迷状态的市场行情，各地政府试图把握“金九银十”的楼市传统旺季去库存。从七八两个月的市场销量来看，全国楼市仍在筑底过程中，真正回稳还需政策组合拳助力。长三角热点区域的热点城市放松政策，无疑具有信号意义，其他城市会快速跟进。此轮政策调整对恢复市场信心有积极作用，但政策效果显现还需要时间。

稳楼市成当务之急

在这一轮房地产政策优化调整中，长三角各大城市上演“大比拼”。

从最早出台楼市宽松政策的湖州、绍兴等三四线城市，到南京市六合区、溧水区以及苏州常熟市、南通市通州区等经济强市的县区“打头阵”，随后传导至上海、杭州、苏州、南京等热点一二线城市，“因城施策”出台了各种为楼市松绑的措施。

除合理调整限购、降低首套房房贷利率、提升公积金贷款额度等常规举措外，不少城市还聚焦多孩家庭、人才购房和二手房市场等，并创新性地推出“房票”政策，以促进刚需和改善需求释放，激活当地楼市需求侧潜力。

“今年以来房地产市场政策端频频释放改善信号，尤其是二季度力度进一步加大，各地调控的方式也比较多元，但具体成效还有待时间检验，市场的信心修复不是很容易。”某房地产咨询人士说。

9月13日，江苏盐城大丰区出台八项新政，涉及购房补贴，延长土地出让金缴纳期限，提高房地产项目预售资金拨付比例等方面。同日，江苏泰州将住房公积金贷款首付比例下调至20%。

对限购的放松，是不少城市对楼市松绑的关键举措。

自9月1日起，常州市二手房全面取消限售。8月18日，苏州下辖的昆山市、太仓市对首套房购房者不再限购。

事实上，南京、苏州这两个长三角区域内的高能级城市自4月份以来，对限购的门槛和要求持续降低。苏州在一个月内三次调整房地产新政，限购、限售逐渐放开。南京是本轮楼市宽松调控中最活跃的城市之一，在35天内6次松绑楼市调控政策，部分地区已放开限购，主城区还推出“房票”安置新政。

杭州也被看成是此轮松绑房地产调控政策的分水岭。四个月前，杭州就出台了一揽子楼市刺激政策，主要亮点是放宽限购、降低增值税免征年限、增加“三孩”家庭购房套数等。杭州市富阳区于9月5日出台多项购房优惠政策，涉及限购放松、契税补贴、集体购房优惠等内容。此外，无锡降低了增值税免征年限，还将首套房房贷利率降至4.4%-4.6%。扬州也降低了限售年限、放松了限购。

相关研究机构人士认为，长三角各城市密集出台楼市宽松政策，体现出政府稳楼市的决心，主要是因为从去年下半年以来楼市陷入了低迷态势。楼市政策的持续优化，有利于改善长三角区域内房地产市场预期，支持刚需和改善性合理住房需求的释放，为楼市的企稳恢复提供支撑。长三角市场对于全国房地产市场具有一定的表率和带动作用，预计未来全国楼市政策宽松力度有望进一步加大，或有更多区域、更多城市跟进出台相关政策。

同策研究院研究总监宋红卫认为，今年以来长三角地区大部分城市多次调控政策松动，特征是层层加码，逐步放松，部分城市打出最后的底牌是放松限购。从效果来看，楼市表现与政策呈反比，楼市下行压力大的城市政策松动越明显，但到目前为止效果不明显，也就是说松动政策无效。

信心修复尚需时间

在中央层面政策力度显著加大下，各地因城施策稳地产措施仍在进一步发力。

4月29日中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，为政策宽松指明方向后，5月以来各地松绑政策呈井喷之势，形式也更加多样。7月末的中央政治局会议提出要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱后，各地因城施策节奏略有加快，一二线城市政策有所跟进。

“从市场表现来看，除个别城市外，多数城市市场预期恢复有限。”某房企内部人士说，虽然在全国范围内，长三角房地产市场情况相对较好，但是在这一轮市场调整周期中，也出现下滑。

根据相关研究机构监测的数据，成交方面，今年1-8月长三角主要城市商品住宅累计成交面积同比下降47.2%；价格方面，长三角1-8月新房价格累计上涨0.16%，涨幅较去年同期收窄2.52个百分点；二手房价格累计上涨0.81%，涨幅较去年同期收窄4.53个百分点，市场热度明显下降。

宋红卫认为，各地楼市放松已是明确的信号，背后原因是稳房价，稳地价，稳预期。目前这三稳均受到冲击，导致后果是楼市成交量大幅下滑，价格有下降的压力，开发商“暴雷”频出，多个项目出现停工，土地出让大幅下降，地方财政压力较大。在上述问题综合影响下，未来会有更多的城市跟进，并且松动的力度会进一步加大。

业内普遍认为，政策力度仍需再加大。克而瑞提出，改变当前市场的下行态势，现阶段重塑市场信心很关键，建议加快落地更大力度的救市政策组合拳。

“8月整体市场同环比下降，长三角地区热点城市也有所降温，但上海、杭州相对具有弹性，随着供应放量，成交有望反弹。但部分环沪城市以及靠本地刚需支撑的市场，去化较难。”前述某房企内部人士说。

以频繁出招的宁波为例，有容基业数据显示，8月宁波市六区成交套数1985套，环比下降22%；成交面积24万平方米，环比下降23%。截至2022年8月30日，宁波市六区库存近3万套，去化周期超过10个月。

“长三角多个城市商品住宅的成交规模同比下降幅度都在四成以上，整体市场仍未完全企稳，部分城市的房价依然处于下行或底部盘整阶段。”该人士说，政策效力在不断释放，但市场信心面的全面提升很难预估。

连续16年稳居全国百强县市首位的昆山也面临同样的困境。据克而瑞统计，2022年前7个月，昆山市商品房住宅供应面积为14.95万平方米，同比减少65%，环比减少54%；成交面积为23.02万平方米，同比减少44%，环比减少20%。

富阳楼市也在持续走低。据中指数据监测，2022年1-8月富阳仅成交31.4万平方米，月均成交不足4万平方米，销供比不足0.5；存量持续累积，截至8月底富阳短期出清周期高达18个月，后续隐性存量高达204.7万平方米，按照前8个月平均去化速度，需要52个月才能全部去化完毕。

徐跃进认为，随着各项政策不断跟进，房地产市场情绪有望好转，特别是基本面较好、政策优化仍有空间的热点一二线城市，在政策进一步优化调整和“保交楼”政策落位下，市场有望率先进入企稳通道。但对于大多数城市来说，市场企稳仍需要时间，全国市场短期调整态势难改。全年来看，全国商品房销售面积同比下降趋势难改。

“从目前楼市的三个信心来看，均信心不足，其中最重要的是购房者信心不足，预计楼市下行会持续到明年上半年，届时楼市周期触底，信心修复。”宋红卫说。

华夏新供给经济学研究院创始院长贾康在接受媒体采访时表示，限购政策的调整对市场会有影响，但因城施策的意义在于，某一个城市的对策不会对其他城市产生多大的影响，因为各个城市的情况不一样。过去几轮调控紧了松、松了紧，被称为“过山车”。从这一轮调整中可以清楚地看到，大趋势是放松，但具体的措施要因地制宜、因城而异。在政策暖风频吹后，房地产回暖是大概率的事情。由于房地产市场各地分化明显，回暖的时间进程不能一概而论。