Tulips Chen

市场下行阶段，叠加疫情反复、行业流动性危机持续，房地产企业的日子并不好过。

先来看一组整体数据：

71家样本上市房企上半年整体营收同比下降13%；毛利润同比下降28%；归母净利润降幅更大，达到了62.5%；各项利润率指标均降至2015年以来最低。

从房企的角度来看，数据也不乐观：上半年，有近六成房企“减收减利”，近20家上市房企陷入亏损。

然而在下行大势下，也有多家房企利润指标今年上半年逆势上涨。

不可否认，当前行业整体已进入低利润增长时期，“青铜时代”之下，企业利润增长瓶颈已然出现。除了平衡财务杠杆、提升运营效率、降低成本费用，积极寻找“第二增长曲线”、深入挖掘已有多元业务价值也将成为房企未来发力的关键点。

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营收及利润规模

持续探底

今年，房地产市场一再探底，房企的盈利能力也持续面临挑战。

CRIC综合梳理了71家上市房企半年度业绩数据显示，典型上市房企上半年整体实现营业收入1.94万亿元，同比下降12.6%；整体实现毛利润3298亿元，同比下降27.6%；整体归母净利润仅为672亿元，同比下降62.5%。

行业整体营收与利润规模双双呈现负增长，经营面临着严峻挑战，尤其是利润指标下降尤为明显。

这要从营业成本中找答案，今年上半年71家典型上市房企总营业成本为1.57万亿元，同比虽下降了8.5%，但降幅对比营业收入12.6%的降幅明显低出4.1个百分点，这就导致房企利润空间进一步受到严重挤压。

值得注意的是，今年营收规模首次出现负增长，增长明显失速，同时利润规模负增长态势也进一步走低。后续规模能否筑底上扬，还要看市场能否回暖，以及房企自身对项目建设、交付节奏的把控。

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利润指标降至

2015年以来最低

2018年以来，上市房企利润率指标开始不断下行，至2022年上半年，各项利润率指标总体表现低迷，且均已降至2015年以来最低。

具体来看，2022年上半年，71家典型上市房企毛利率中位数为16.9%，这一数值较2021年同期下降了4.9个百分点。净利润中位数为4.4%，较2021年同期下降5.0个百分点。归母净利率中位数为2.1%，同比下降4.4个百分点。

实际上，房企毛利率中位数、净利润中位数以及归母净利率中位数三大核心利润率指标，对比2018年高点时分别下降了13.6、8.9和8.8个百分点。

行业利润空间之所以持续收窄，有多方面原因。

首先，前几年高价地结转的影响仍在持续传导，低利润项目结算仍较为集中。

其次，近年来基于各类负面因素影响叠加，房企承受较大去化压力，营销端口普遍采取打折促销的方式加速去化。

第三，重点一二线城市的限价监管依旧严格，较高的地价房价比进一步压缩项目的利润空间，毛利率下降已成为行业主要趋势。

此外，市场下行所带来投资物业、存货等账面价值缩水，也都在冲击着企业的盈利能力。

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行业进入

低利润时期

市场下行期，有些企业已陷入亏损，有些企业走出独立行情。当然，遭遇“减收又减利”困境仍是房企生存现状，这部分房企比重已过半，达到了近六成。

具体来看，CRIC数据显示，受到市场下行压力以及房地产业务结算影响，超6成典型上市房企营业收入同比下降，同时，约7成典型上市房企毛利润（剔除税金及附加）、净利润同比下降，且降幅较去年末进一步扩大。

营业收入与毛利润同时降低的房企不乏融信中国、龙光集团等中大型房企。

陷入亏损的房企也有近20家，比如富力地产、融信中国、阳光城、正荣地产等出险房企。

其中，亏损最为严重的是富力地产，上半年净利润亏损69亿元，上半年很多房企和富力一样难，一方面深陷流动性危机，债务问题棘手，另一方面企业融资停滞，只能通过资产变现亏损出售项目公司股权等补充现金流，整体经营举步维艰，这也打击了购房者信心，进一步加剧企业去化难题。

今年上半年，超7成房企毛利率同比降低，部分规模房企毛利率更是跌破10%以下，比如禹洲集团、中南建设、中交地产。

也不是没有好消息。

在利润率指标普降态势进一步加剧的情况下，部分企业也走出独立行情，2022年上半年典型房企毛利率及归母净利率TOP10房企中，分别有6家房企实现同比增长。其中，毛利率最高的为瑞安房地产，上半年毛利率为63.9%，同比增加22.6个百分点，归母净利率最高的是合生创展，上半年归母净利率为48.5%，同比增加13.5个百分点。

以仁恒置地为例，上半年毛利率和归母净利率为35.6%、12.1%，较去年同期同比分别上升8.9个百分点和5.9个百分点。两指标增长的主要原因在于，首先仁恒置地今年上半年交付的产品多位于一二线，其中深圳、南京等项目销售良好；其次，在销管费用上实行有效管控，有效降低了成本。

而华润置地拥有较高的盈利水平，上半年毛利率为26.9%，归母净利率14.5%，这与旗下发展良好的多元化业务密不可分，其购物中心一直保持较高的收益率，尽管受疫情减租的影响今年上半年小幅下降，但剔除减租部分，毛利率可达71.8%。

行业整体已进入低利润时期，除了平衡财务杠杆、提升运营效率、降低成本费用，积极寻找“第二增长曲线”、深入挖掘已有多元业务价值，也将成为房企未来发力的关键点。

行业仍处于筑底盘整阶段，高价地结转、降价促销、资产减值等影响仍在持续，房企盈利能力大概率将继续承压。

中期业绩发布会上各房企对盈利短期预期也是不容乐观，都在积极制定对策，比如中海地产表示未来一两年毛利率、净利率还会继续承压；龙湖集团则认为地产销售毛利率下降是目前最大挑战；此外，万科地产积极调整销售盈利政策，表示要做好投资提高毛利率。

低利润时期，房企利润保卫战已然打响，“剩”者为王的时代下，房地产经营逻辑正加速转变，企业将更多通过“向管理要效益”保证利润空间，从而打开新局面。