Tulips Chen

进入2022年四季度，疫情仍然在影响房地产业各个环节，尤其是商业地产领域，外部环境压力下，购物中心经营压力加大。

从披露业绩的23家典型上市企业来看，上半年整体商业收入588.5亿元，同比2021年上半年微增2%。值得注意的是，除2020年疫情爆发之初，商业企业收入增速为负以外，2018年以来收入增速持续下行。

而下半年购物中心运营压力仍将继续，克而瑞资管监测的重点城市中购物中心上半年平均空置率走高，客流量减少，整体运营表现仍然低迷。

01

典型企业平均租率

显著下降

2022年以来，疫情反扑，客流量下降成为商业购物中心面临的一大现实问题。克而瑞资管数据显示，2022年上半年样本购物中心日均客流历经了3月底的低谷期后逐月走高，6月日均客流量超17000人，但整体尚低于2021年同期水平，典型如上海，一些典型标杆项目客流仅恢复8-9成。

与此同时，2022上半年，整体开店活力有所减弱，重点12城开关店比跌至1以下，随着关店潮的来临，重点城市购物中心空置率持续上行。

克而瑞资管数据显示，除深圳外，购物中心平均空置率持续上行，其中广州、武汉三季度平均空置率已接近10%。深圳、杭州空置率较稳定，三季度平均空置率约3%。

此前克而瑞资管今年下半年对上海20家大型购物中心空铺情况进行了调研，调研发现，从“铺位空置率”来看，20个大型购物中心样本，平均空铺率已达9%。

此外，今年8月克而瑞资管另对36家社区商业的空铺情况进行了调研，36个社区商业样本项目整体平均空铺率17%。

随着上市商业企业完成半年报披露，企业层面上半年出租率数据也被披露出来。

据克而瑞资管统计，已披露出租率的11家企业中，仅有华润万象生活、恒隆两家企业正增长；金地商置和太古维持不变，其他企业出租率均有所下滑，其中万科印力整体出租率降幅最大，与2021年末相比下降4个百分点至91.30%。

02

典型企业运营收入

增幅放缓

2022年上半年，23个典型企业整体商业收入588.5亿元，同比2021年上半年微增长2%。

典型企业在2020年疫情爆发之初，整体商业收入增速为负，同比下降9%，至2021年，随着疫情的有效控制，商业收入同比增长了18%，2022年疫情再次反扑，上半年仅微增2%。

从整体趋势来看，2018年以来商业收入增速持续下行。

究其原因，一方面在规模效应下，样本企业商业收入持续增长；另一方面，运营效能的提升未能与规模的增长形成匹配，在基数效应下，样本企业的整体发展速度在趋缓。

值得注意的是，大量处于中游的企业增速缓慢甚至出现负增长，恒隆、合生创展、九龙仓、嘉里建设商业收入均有所缩减，腰部企业经营压力加大。

03

需求收缩

行业经营压力加大

从1-8月经济数据看。CPI和PPI同比双双回落，需求收缩问题急需改善；尤为需要关注的是，M1与M2剪刀差扩大显示出居民和企业都有着较重的避险情绪，对投资和扩大开支有所担忧，商业短期仍将继续承压。

不仅如此，2021年一季度以来，居民可支配收入增速持续下行，截止2022年上半年，同比增速下行至2%。可支配收入增速持续下行的同时，2022年上半年全国新增储蓄存款创下新高，同比高增35%，避险情绪浓厚，消费意愿下行，社零增长乏力。

为刺激消费，2022年上半年多个城市发放消费券刺激消费。但从实际效果看，消费券和效率整体偏低，如天津消费券核销率仅25%。整体上看，经济基本面差，消费偏弱的城市消费券核销率越低。

疫情新常态下，特别是6月以来，网上零售总额及增速稳步提升，且2022年以来实物网上零售总额在社零总额中占比持续提高，8月占比已由年初的22%上升到25.9%。疫情深度改变了日常消费消费习惯，对线下消费再次构成挤压。

当前招商主体与品牌商户的博弈关系已经转变为“买方市场”，品牌商户开始在“租决”谈判中拥有更多筹码。一方面，为了守住“空铺率”“出租率”等指标，运营主体不得不降低品牌级次。一方面，通过“换铺”提升租金，守住“租金涨幅”指标越发困难。

强化体验，始终是线下消费破局的关键。以社区商业为例，社区商业作为最贴近日常生活的商业形态，市场容量巨大。目前大量社区商业处在自然生长状态，个体经营者应对市场波动的能力普遍较弱。从社区商业与社区的关系上思考破局之道，强化与社区生活的粘性是关键。由服务社区生活，转化为引领社区生活，或是破局的新思路。