Tulips Chen

稳增长进入四季度攻坚战，“保交楼”是其中重要一环。

9月28日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开会议，对稳经济大盘四季度工作再部署、推进再落实。

会上，李克强表示，针对需求偏弱的突出矛盾，想方设法扩大有效投资和促进消费。其中特别提到，因城施策运用政策工具箱中的工具，支持刚性和改善性住房需求，实施好保交楼政策。

就在会议召开的第二天，央行官网披露，央行货币政策委员会召开2022年第三季度例会，会议提出，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，此举目标就是加快“保交楼”进度，尽快止住供给端风险和预期冲击。强调“加快落地”“加大力度”，一方面是简化专项借款流程；另一方面是落实各方责任，特别是地方属地责任、企业自救责任，确保投放的前提条件在最短时间内形成。

“强调支持刚改住房需求，则是楼市需求端政策纾困的主要逻辑，只有需求回升了，外部纾困资金才会介入，企业资金链、复工复产才能从根本上获得进展。”李宇嘉表示。

全国房地产商会联盟主席顾云昌对中国房地产报记者表示，当前政府、企业、金融机构等各方都在努力全力“保交楼”，但需要一定过程才能发挥效应，信心比什么都重要。

房地产拖了经济后腿

经过艰辛努力，扭转了经济下滑态势，三季度经济总体恢复回稳。

房地产行业在三季度也获得了更多政策支持。贝壳研究院监测的103个重点城市中，8月份首套房和二套房贷利率分别为4.15%和4.91%，降至近20年来新低。9月份以来，多城继续放松“限购”政策，并向热点城市延伸，南京、苏州、济南等地相继下调了二套房贷首付比例。

但房地产行业景气度仍旧低迷。国家统计局数据显示，8月份，房地产各项指标中仅待售面积增加，其他指标全部下降。其中，房地产开发投资同比下跌13.8%；商品房销售面积同比下跌22.6%；全国土地购置面积同比下跌56.6%，跌幅较7月扩大9.3个百分点。

李宇嘉认为，这显示出房地产供给端的风险冲击仍旧比较大，导致开发商前端补库存、扩大产能的积极性较低，这一问题已经传导至了国企、央企地产，后者的拿地强度也在收窄。供给端风险的冲击源头就是“保交楼”进度不及预期，导致市场对风险、楼市前景的预期仍旧不乐观。

顾云昌表示，今年中国经济增长低迷、速度放慢，从国内看，主要是房地产拖了经济的后腿。“房地产从之前拉动经济增长到现在拖后腿是我最担忧的事情，因为房地产的相关性、带动性太大。房企有问题了，建筑企业也就有问题了，楼盘开不了工，建筑工人还能干什么？建材供应也有问题了，装修业、家电行业等就都有问题了。房地产业是第一产业、支柱产业，也是先导产业，只有稳地产，才能稳金融，才能稳经济。”

对于四季度稳经济大盘工作部署，李克强作出重要指示：要抓好重点工作，针对需求偏弱的突出矛盾，想方设法扩大有效投资和促进消费。因城施策运用政策工具箱中的工具，支持刚性和改善性住房需求，实施好保交楼政策。

央行方面亦迅速跟进，强调将“推动‘保交楼’专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持”。

在业内人士看来，这意味着“保交楼”将全面提速。

“保交楼”将全面提速

自7月28日中央政治局会议提出“保交楼、稳民生”后，地方政府、金融机构、房地产企业等各方都已行动起来，做出具体部署，甚至立下“军令状”。

最受市场关注的是郑州，这也是停工烂尾项目最多的城市。

9月6日，郑州市率先立下保交楼“军令状”，要大干30天，确保10月6日前实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工，并提出5个“保交楼”专项行动方案，包括压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重整、严肃追究责任、确保全面复工。

住建部等多部门出台的“保交楼”专项借款工作亦正在紧张有序的进行当中。9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，这给市场传达了落地信心。

9月23日，建设银行公告称，拟出资300亿元设立住房租赁基金，基金的目标定位及投向为通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。

不过，“保交楼”资金问题仍备受关注。近期，标普全球评级公司预测，要保证开发商出险之后预售住宅能够完工交付，全行业需要获得7000亿-8000亿元人民币资金。

目前首批“保交楼”专项借款的额度只有2000亿元，且从近期房企到位资金来源看，8月份国内贷款同比下降17.6%，说明金融机构对出险项目或开发商的风险担忧还是很大。

因此，此次央行提出推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，目的是“维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展”。

李宇嘉解读道，国家明确“保交楼”提速，意味着一定要尽快推进，尽快落实资金（专项资金之外），这也意味着风险处置进入了攻坚期。这是将坏的房地产市场经济割掉，避免其无序地冲击房地产市场预期，从而将楼市“预期转弱”格局尽快扭转。因此，预计楼市已开始慢慢触及底部，尽管触底后的走势不明朗，甚至可能一段时间继续底部徘徊，但不太可能继续大幅下行了。

机构事业部市场研究总监陈文静对中国房地产报记者表示，四季度仍是“保交楼”关键节点，随着专项借款进一步落位，各地针对停工项目的解决措施亦将不断落实，“保交楼”工作有望取得更多实质性进展。

她还建议，当前房地产市场预期偏弱、购房者置业信心不足，四季度仍需各地以更大力度、更快节奏优化政策，特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，产生示范效应，有助于带动整体市场预期恢复。