Tulips Chen

“经营性不动产是我们的主航道之一，不会发生‘从重资产转向轻资产’这种方向性的变化。”华润置地董事长李欣在接受中国房地产报记者提问时给予肯定回答。

8月31日，华润置地有限公司（以下简称“华润置地”，HK.01109）发布2022年上半年业绩。报告显示，上半年华润置地综合营业额728.9亿元，同比下降1.1%，整体保持平稳。

其中，开发物业营业额593.7亿元，同比下降2.6%；投资物业（包括酒店经营）收益76亿元，同比下降8.2%，如剔除租金减免影响，同比上涨10.5%。

“在减租17.5亿元的情况下，仍然能跑赢大市。”李欣对于这份来之不易的成绩表示认可。在他看来，当下行业不可避免地受到疫情和经济大环境影响，企业都不容易，华润置地是在“逆势中前行，质量中发展”，这份中考答卷体现了公司“穿越周期的韧性”。

对于未来市场，李欣及华润置地管理层持谨慎乐观的判断。李欣认为，2022年是房地产行业重要的转折点，虽然行业面临挑战，但也与机遇并存，对市场的长期向好抱有坚定的信心。

“房地产始终是支住产业。行业仍是一个十万亿级的大市场。”李欣说，虽然当前市场总量下行，赢利收窄，但能看到各地方政府正在“因城施策”，刚需和改善性需求得到支持，已经出现阶段性市场反弹，未来行业会更加健康地发展。“销售市场有望启暖，优势房企在挑战中面临更大的发展机遇。

上半年营业收入728.9亿元

商业模式不会由“重资产”转为“轻资产”

“华润置地的重资产模式，是基于公司的‘十四五’规划。基于过去20年的发展，充分的总结和反思确定的，公司会坚持‘3+1’特色业务体系。”李欣说。其判断，随着中国公募REITs的开放，公司会迎来这个赛道价值的释放。“为了未来战略的前瞻性，我们会坚定地走下去。”

从2021年，华润置地逐步推向“3+1”业务的深化融合和协同发展。“3” 即以住宅、公建为主的开发销售业务，以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务，以及以万象生活为核心的轻资产管理业务；“1” 是围绕城市建设与运营、长租公寓、康养、和影业等业态为主的生态圈要素型业务。

李欣认为前述“三驾马车”是华润置地的主航道，也是重要业绩来源。“经营性不动产业务”正是重资产模式，但三大业务不是相互孤立的，相互协同促进，共同发展。“相信随着中国的商业市场开放，将迎来价值的巨大释放，届时，三大核心业务必将成为华润置地新的业绩增长点。”

财报显示，华润置地上半年综合营业收入为728.9亿元，股东应占净利润人民币106亿元，核心股东应占溢利人民币101.6亿元，算是圆满达成半年业绩目标。

从板块业绩贡献来看，上半年开发销售结算收入594亿元，按年下降2.6%，结算面积同期持平。据华润置地管理层解释，受三线城市结算收益占比上升影响，结算均价下降2.4%至11566元/平方米，结算单方成本因产品结构调整上升3.9%。

据华润置地管理层介绍，上半年首开30个项目，平均开盘周期为7.2个月，较2021年提速2.2个月，签约额排名提升至行业前五。

经营性不动产业务方面，购物中心零售额较去年同期增长7%至人民币541.1亿元，大幅优于市场平均水平，实现租金收入61.9亿元，如加回期内减租金额，实际同比增幅为14.2%。上半年新开业6座购物中心，新开业购物中心平均出租率达88.6%。写字楼出租率同比提升4.7个百分点，实现营业额人民币8.4亿元，如加回期内减租金额，实际同比增幅为10.4%。

“经营性收入绝对值及收益占比持续提升，租金覆盖股息及利息倍数亦稳步上扬，充分展现了公司生意模式越周期逆周期能力。”华润置地管理层认为。经营收入同比下降的原因是免除了符合条件租户租金17.5亿元。

数据显示，受疫情和减免租金等相关影响，华润置地综合毛利率比2021年同期的31.3%有所下降。为26.9%。其中，开发物业毛利率由2021年同期的27.1%下降为22.8%；投资物业（包括酒店经营）毛利率由2021年同期的69.8%下降至65.5%。其中，开发物业毛利率由2021年同期的27.1%下降为22.8%；投资物业（包括酒店经营）毛利率由2021年同期的69.8%下降至65.5%。

轻资产管理业务方面，华润万象生活各项核心指标持续稳健增长。上半年实现营业额人民币52.8亿元，同比增长31.5%，核心股东应占溢利人民币10.4亿元，同比增长33.5%。截至2022年6月30日，购物中心在营项目74个；写字楼在营项目24个；住宅及其他物业管理业务抓住市场窗口，高质量并购禹洲物业、中南服务和四川九洲千城，实现合约面积3.23亿平方米，在管面积2.45亿平方米，较去年底增长0.98亿平方米。

“未来租金收入仍有充足的上升空间。”华润置地管理层说。

土地市场竞争相对缓和

下半年“该出手时就出手”

业绩会当天，李欣率队的华润置地核心管理层出席会议，包括华润置地总裁吴秉琪，首席运营官张大为，首席战略官谢骥，首席财务官郭世清等。其高管层对于未来的市场一致持谨慎乐观态度。“有管理团队有信心，有能力完成全年的业绩目标。下半年量入为出，‘该出手时就出手’”。

“上半年销售市场承压，土地市场竞争相对缓和。”谢骥说。

财报显示，截至2022年6月30日，华润置地总土地储备面积6614万平方米，权益土地储备面积4730万平方米。“土地储备可保障未来三年以上的发展需求。”

在报告期内，华润置地新获取项目24个，新增权益土地储备290万平方米。其中，一二线城市投资占比92%，并在合肥、佛山等地获取优质商业综合体项目。

谢骥判断，下半年土地市场会继续保持分化态势。在供应端方面，政府会加大在核心城市、核心地段的优质土地供应，从企业端来说，之前一些高杠杆、资金承压的企业出手拿地的意愿会比较弱，未来土地市场会以前期杠杆率低，经营稳健的企业为主，相对缓和的竞争环境有助于公司补充更多优质的土地。

“我们把财务安全放在第一位，根据现金流安排投资节奏。”谢骥说，上半年整个行业较低迷，在这个基础上 ，公司选择聚焦在核心城市和核心区域，确保投资质量。“华润置地当下以项目收并购为主，原则上不考虑平台的收并购。后续一段时间，会逐渐有收并购的成果落地。”

“手中有粮，心中不慌。”上半年，行业信用风险持续发酵，华润置地现金及现金等价物较2021年末增长7.1%达1164亿元。稳定的现金流是华润置地下半年及时“出手”的重要底气。

华润置地管理层说，面对行业调整、海外资本市场多变的考验，公司坚持稳健的财务政策，多措并举不断优化融资要素，创新商业资产证券化模式，提升财务弹性和抗风险能力，负债率和融资成本处于行业最低水平。“三道红线”保持绿档。

市场对其稳健财务政策也给予了充分认可，标普、穆迪和惠誉继续维持“BBB+/稳定展望”、“Baa1/稳定展望”及“BBB+/稳定展望”的信用评级。

对于组织变革和公司治理，吴秉琪在接受中国房地产报记者提问时回应，华润置地一直在积极进行管理架构变革，坚持“总部做专，大区做精，城市做实。”在组织人事上，强化全面人才管理，把合适人放在合适的位置上。

“在公司治理上，加强董事会建设。发挥了中央企业公司治理的示范作用。”吴秉琪说，面临下半年危中有机的行业态势，华润置地在“城市投资开发运营商”的战略定位下，会继续坚持战略引领投资、落实生产运营精细化、深化组织变革、激发组织活力，实现公司业绩稳定增长、股东价值持续提升。

“房地产市场短期来看还是承压的，我们对全年持比较积极的态度。”张大为认为，优质的项目表现稳定。市场的恢复取决于经济的整体走势。