Tulips Chen

央企的融资渠道始终畅通。

8月11日，深交所固定收益信息平台显示，华润置地控股有限公司（以下简称“华润置地”，01109.HK）2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二次）已提交注册。

据悉，该期债券类别为小公募，拟发行金额100亿元，拟用于支持产业内房地产企业缓解流动性压力（包括但不限于置换前期投入资金及后续资产投资与收购等方式）、偿还有息债务、项目建设以及补充流动资金。

同样额度的小公募债早在今年3月17日就已经发行过一次，当时的受理日期为2月28日，仅半个月左右就获批通过。

2022年年初，随着出现房企数量不断增多，国企央企收并购作为解决该问题的方式，被各方寄予厚望，但截至目前，收并购潮迟迟未至。近期，为解决出险房企问题，有政府联手地方AMC设立地产纾困基金的消息频出。

接近华润置地的一位人士告诉记者：“今年很多企业都期望央企国企能参与收并购，但事实上很少见到有落地的案例。当下市场收并购面临的困难是，大部分出险房企的资产问题太多，许多都没有收购的价值，所以央企国企不能冒险进入市场。”

他认为，现在的问题，不是没有资金，而是没有优质资产，如果按照市场化的方式进行，很难真正帮助企业脱困。

“目前收并购的核心问题，一是在消费者对市场失去信心后资产的去化通路不畅；二是项目现金流枯竭后导致运转停滞，除了资金以外，往往还需要给项目创造有保障的法律环境。”星库空间(Thinkool)创始人兼CEO白羽认为。

手握数百亿并购贷款

2022年1月，地产行业的首单并购贷款落地，华润置地获批招商银行200亿元并购融资额度，专用于并购业务。彼时，并购贷将如何使用、后续落地情况如何、今年的投资标准等问题，也为外界所关注。

“我们已经对外公布的并购贷额度有200亿元，但到目前为止，实际上获批的并购贷储备已经有400亿（元）了。”在3月31日举行的2021年度业绩发布会上，华润置地首席财务官郭世清称，一旦项目成熟，华润置地的并购贷款可以随时启用。

谈及并购标准，华润置地首席战略官谢骥称，华润置地对待收并购的态度是积极与谨慎并存，“目前我们侧重于项目端收并购，不考虑对公司或平台的收并购。针对收并购项目与招拍挂的土地，我们都会进行风险和回报的对比，多方考量后再进行收并购。”

据悉，无论是二级市场招拍挂还是收并购，华润置地内部对项目回报要求是控制在税后利润率12%左右。

若论资金优势，华润置地可以傲视全行业。截至2021年末，华润置地三道红线均为绿档，现金短债比1.99倍，净负债率30.4%，剔除合同负债后资产负债率60.37%。同时，资金成本仍维持在行业内较低水平，期末加权平均融资成本约为3.71%，同比下降37个基点。

但行业下行形势，是每家企业必须避开的。截至2022年6月30日，华润置地累计合约销售额达1210.4亿元，同比减少26.6%；总合同销售建筑面积约5871680平方米，同比减少39%。

除华润置地外，如保利发展等也拿到并购贷额度，但真正出手者寥寥。财经评论员谭浩俊认为，一方面，国资委要求，央企要尽量退出一般性竞争行业，房地产业就是其中之一；另一方面，本身具备收并购的能力的央企并不多，一些非主营房地产业务的央企，也不会参与收并购中，因此，央企国企参与收并购会受到不小的约束。

一位业内人士在受访时表示，一般而言收并购的周期都会比较长，这是客观现实。另外，在市场下行的形势下，现在很难说某家企业的资金状况特别好，此外，收并购本身需要非常高的专业度，操作不慎可能会导致成本高企，这也是企业手握大量并购贷款却迟迟未下手的重要原因。

收并购市场未发力，但华润置地在招拍挂市场却斩获颇丰。在房企拿地意愿普遍低迷的形势下，华润置地以479亿元的权益拿地金额位居榜首。

房企纾困进入关键阶段

自2021年下半年以来，随着行业政策调整，许多房企陷入资金链告急状态，等待脱困刻不容缓。

2021年12月20日，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。同时，加大债券融资的支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。

正是在此背景下，华润置地等房企先后获得百亿级的并购贷款。

2022年3月，招商银行常务副行长兼财务负责人、董事会秘书王良表示，积极支持优质房地产企业扩大并购、帮助一些出现风险或者流动性非常困难的房地产企业实现资产重组，是共同维护房地产市场的健康平稳发展。

不过，市场人士分析称，一方面，行业处于下行周期，未来预期不明朗，收并购交易复杂，相比之下招拍挂获得土地无论从财务还是经营角度都更易操作。

另一方面，则是出险企业不愿过早触及核心优质资产。叠加之下，使得不少有计划收购的房企仍持观望态度。

随着并购纾困未能成行，新的解决方案逐渐落地。8月11日，中南建设控股股东中南控股集团与地方性AMC江苏资产管理有限公司签署了合作框架协议；7月19日，郑州地产集团有限公司和河南资产联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

白羽认为，由于出险房企规模庞大，情况复杂，所以采取综合措施，多管齐下是必要的。无论是国企地产公司收并购，还是AMC疏困基金，都有各自的优势和切入点。国企参与对恢复项目业主信心，保持资产价值，盘活经营有较大帮助。而AMC更擅长法律整理，债务重组，资产盘活等。应该说各有所重。

“华润置地等的并购贷款是以项目为切入点的，符合政府的基调。与AMC纾困基金相较而言，各有所长。”白羽称。

谭浩俊表示，“央企不能大规模介入到房企纾困中，现在靠地方政府及地方资产管理公司来解决问题也未尝不可。目前，除全国性的五大资产管理公司外，地方有近60家地方资产管理公司，他们在从事银行方面的一些业务后，接下来也面临业务拓展的挑战。若找到双方都能接受的结合点，后期与房企的合作空间还是很大的。”