Tulips Chen

一则关于债务兑付的内幕消息公告将千亿房企宝龙地产再次推向舆论风口浪尖。

7月26日，宝龙地产控股有限公司（以下简称“宝龙地产”，01238.HK）发布公告称，公司未在7月25日到期日前偿还2129.4万美元票据的本金和利息。

据此前宝龙地产公告，上述本金和利息归属宝龙地产一笔于2022年7月到期的美元优先票据（以下简称“第四批2022年票据”），票面利率为4%。

另外，宝龙地产还在公告中提到，公司一笔票面利率为7.125%的美元优先票据（以下简称“第二批2022年票据”）的所有尚未偿还本金额及应计利息，将于2022年11月8日到期并应支付。尽管公司不断探讨各项融资安排，未必能于到期日偿还3725.9万美元票据的本金及应计利息。

对此，不少业内人士将其解读为“宝龙宣告美元债违约”。宝龙方面也对中国房地产报记者澄清表示“这实际上是片面曲解”。

宝龙地产回应称，今年7月初，公司曾对上述两笔美元债提出交换要约，最终获得票据本金总额近九成接纳，展期成功。此次宣告未能偿还的本金和利息只是展期债券中的一小部分。由于此前公司已经成功展期了债券大部分，并获得豁免交叉违约，因此即使未能实现剩余部分债券的交换要约，也不会造成其他美元债交叉违约或其他债务提前到期的情况。

今年以来，债券展期房企不断增多，在业内人士看来，展期已经成为当下房企平衡经营发展和债务压力的重要方式。相比展期这种主动债务管理，也有不少房企选择“躺平”。根据公开媒体报道，本周以来，除了宝龙地产，还有3家房企出现债务违约现象，房企目前面临的债务和资金压力仍未缓解。

债务违约是片面曲解

今年7月初，宝龙地产曾公告称，对上述提及的两笔美元优先票据进行交换要约，并最终公告称，两批票据交换要约已获本金总额近九成接纳，展期成功。

彼时，有分析人士称，宝龙地产的债务展期属于目前市场上美元债展期首次投票通过率最高的，也侧面反映了债权人和投资者对宝龙长期价值的认可、以及对房地产市场的持续看好。

虽然有高达九成接纳展期，但这两笔债券还留有投资人未接受要约的份额，其中第四批2022年票据及第二批2022年票据的余下未偿还本金额分别为2129.4万美元及3725.9万美元。

也就是说，完成交换要约后，宝龙地产对美元债余下的份额未能按时兑付，构成部分违约。

对于剩余约10%的未进行交换投资者，宝龙地产表示，大部分是因为交换展期过程短，导致投资人未能及时进行交换。接下来公司会积极和这部分投资者进行沟通，在公平一致的前提下寻求妥善解决方案。

在7月26日公告发出后，不少业内人士解读为宝龙地产官方宣告债务违约，而据宝龙地产内部人士表示，这则公告一是应监管需求做出的合规披露，另外也是通过这种方式提醒未来得及交换的投资者尽快与公司取得联系，并非是宣告违约。

该内部人士也表示，公告发出后，公司已经收到部分投资者反馈，希望可以继续进行交换展期。

宝龙地产方面也向中国房地产报记者表示，上述两笔债券的大部分已经成功展期并获得豁免交叉违约，而未同意展期部分只是两笔债券中一小部分，即便未能实现剩余部分债券的交换要约，也不会造成其他美元债交叉违约或其他债务提前到期的情况。

另外，在宝龙地产看来，这份未能偿付债务的公告背后，也有出于对近九成已经同意交换要约的债权人的公平角度来考量。换言之，在两笔债券大部分债务实现展期的前提下，如果对少部分不愿展期的债权人进行兑付，可能容易造成对已经同意展期的债权人的不公平，最终更不利于后续债务处置，并引发新矛盾。更何况，不排除有部分投资者存在故意低成本收购债券，本质是要求非一视同仁高价赎回债券。因此，不进行足额偿付也是目前房地产美元债交换展期中正常的市场惯例做法。

目前，行业内债券展期房企数量不断增多，在业内人士看来，通过展期寻求“以时间换空间”无论对于债权人还是房企而言都是行业阵痛期中的“最优解”。不过，展期也只是将债务压力延后，并不能从根本上解决问题。

根据公开资料统计，目前宝龙地产存续美元债8只，存续规模约22亿美元，其中有4只美元债将于一年内到期，面临的债务压力依然较大。

下半年重点“三保”

在以时间换空间的同时，宝龙地产也将重点放在了公司经营层面上。

在7月22日召开的宝龙集团半年度会议上，宝龙地产总裁许华芳提出，公司下半年将重点围绕“保销售、保交房、保还款”，回归良性发展轨道。

根据宝龙地产提供的资料显示，今年上半年，宝龙地产在全国5省16市累计交付1.4万余套、交付面积约160万平方米，预计下半年还将在全国范围交付约1.8万套住宅。

此外，宝龙集团旗下近90家商业综合体、20余家酒店，疫情后均已陆续恢复正常运营，多元业务有利于提供持续稳定的现金流收入。

今年4月29日，宝龙地产发布2021年度业绩，数据显示，宝龙地产全年合约销售额首次突破千亿元，达到1012.3亿元，同比增幅24%，实现营业收入399亿元，同比增长12%。相比大多数同行，宝龙地产2021年业绩已经称得上较好。

在宝龙地产的销售构成中，长三角占据较大比例，长三角项目占比超过7成。今年上半年，长三角疫情反复，叠加市场下行，宝龙地产销售额也呈现断崖式下跌。根据宝龙地产业绩公告显示，今年上半年，宝龙地产实现合约销售额为232.41亿元，合约销售总面积为153.21万平方米，二者同比跌幅均超过50%。

不过，对于未来的经营表现，宝龙地产展现了一定的乐观态度。

“虽然目前困难依然存在，但我们有信心、也有能力应对，平稳度过。”宝龙集团董事局主席许健康也在半年度会议上表示。

在公开回应债务违约的同时，宝龙地产还强调，目前行业最黑暗的时候或已经过去。随着近期各种利好政策持续加码，融资端和销售端有望复苏，公司的经营也有望迎来转折。