Tulips Chen

2017年上海印发《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》，至今5年。

5年来“打新”成为了上海楼市的关键词之一，不少楼盘因“一二手倒挂”而受到了购房者的强烈追捧。

时至今日，仍有不少新盘倒挂，如上海目前二批次新房中已触发积分的招商虹玺，均价12.15万元/平方米，周边瑞虹新城悦庭二手房价约14.25万元/平方米，倒挂达2万元/平方米。

截至今年6月26日，二批次46个楼盘中29盘已公示认购时间 ，其中20盘认购已结束，超12个项目认购率超100%。在“5年限售”规定下，部分“打新盘”需网签5年后方可转让。

事实上，5年前第一批“摇号”项目中有不少红盘已经进入二手房市场。我们想知道，喝“头口水”的人都赚到钱了吗？

我们统计了一下，2017年至2018年“网红盘”至今最高涨幅116%，但买一手房全部都能赚钱吗？也不尽然。统计显示，有10%的项目处于下跌状态，最大跌幅达到25%。

上海新房“摇号”至今已有5年。

2015年至2016年全国房价普涨，一线城市更是出现了多年未见的上涨。

2016年底，上海市房管部门开始严控预售证审批、严控新房价格，在此之后项目预售证的取得难度增加，并开始出现“限价”、“一二手倒挂”等现象。

2017年7月，上海印发《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》，上海市暂定在加强房地产市场调控期间，开盘销售的预售和现售商品住房应采取公证摇号排序，按序购房。

上海正式步入“公证摇号买房”时代。

2021年1月，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（“沪十条”）。2月，上海新房摇号积分制正式落地实施。

2021年3月，《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（“新沪七条”）发布，“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让”。对上海积分购房政策进行了补漏。

至此，若项目认购比例超过1.3:1，便会触发5年限售规定。

2021年至今，上海新房市场多次集中开盘，依然出现了不少“高分”热盘。为了获得入围摇号的资格，“社保巨子”也成为了上海新房市场的特殊名词。

究其原因，很大一部分还是因为在“限价”之下，“一二手倒挂”严重，大量投资客涌入，“打新”一族也就此诞生。

但是，打新就一定能赚钱吗？

2021年至今，众多项目的认购比例超过1.3:1，这些项目网签5年后方可转让，5年后的市场情况未知，5年前第一批“摇号”项目已然入市。

我们交叉对比了2017年及2018年销售金额、面积排行前30的热点项目，剔除重复项目后得到70个样本，以2022年6月二手房参考价为基准，计算出了5年间这些热门项目的价格变动情况。

数据显示，59%的项目涨幅大于30%，其中30%的项目涨幅大于50%，涨幅最高的两个项目为宜浩绿园及万科翡翠公园，分别涨156%和116%。

宜浩绿园位于浦东临港，2017年面积销售排行11位，成交均价较低，9071元/平方米，受益于滴水湖及临港的区域发展，2017年至今涨至23228元/平方米，涨幅排名第一，但由于其为板块内人才公寓项目，整体代表性不足。

继续讲一个个案，万科翡翠公园是2017-2018年期间典型“一房难求”网红盘。

2017年3月，万科翡翠公园开盘，受“限价”影响，成交均价62750元/平方米，低于其2015年及2016年前几期项目，当时万科翡翠公园二手房挂牌均价为8.2万元/平方米，倒挂近2万元/平方米，开盘即“日光”。

2018年9月，万科翡翠公园加推最后52套房源，约712人参与摇号，中签率仅7.30%，成为2018年当之无愧最难买到的新盘。

2022年6月，万科翡翠公园住宅项目涨至约13.6万元/平方米，涨幅达116%。

与万科翡翠公类似的项目有不少，如云锦东方、中粮前滩海景壹号、晶耀名邸、古北壹号、大宁金茂府等，都是当年的热门楼盘，至今涨幅皆在50%以上。

有涨，就一定有跌的。

并不是所有楼盘都在普涨，样本楼盘中有10%的楼盘价格出现了下跌，在下跌的楼盘中有半数跌幅在10%以上，跌幅最高为25%。

下跌楼盘中市区和郊区都有，甚至有著名的中环高端项目。下跌楼盘中，跌幅在10%以上的楼盘全部都为郊区项目，市区项目下跌幅度较小。

由此可见，对于热点项目而言，并非所有项目都会普涨，即使是市区高端项目，仍有可能出现下跌。

从数据来看，2015年至2016年是近十年成交高峰，2017年“摇号买房”时代开启后，整体成交规模腰斩。房价也在多轮调控下涨幅放缓，截止至2021年上海新房成交均价55466元/平方米，较2020年有所下跌。

2017年至2021年，上海商品住宅均价从47804元/平方米涨至55466元/平方米，涨幅16%。

从某种程度上说，2017年至今热点项目的价格上涨在一定程度上还是乘上了整体房地产市场的东风。

由于对比的是2017年及2018年热点新房项目在当前二手房市场的价格情况，因此我们也特意找出了，2017年至今二手房项目的成交均价。

结果发现，从全市范围来看，2022年前6月上海二手房成交均价已经回到2017年水平，为38771元/平方米。

分不同总价段来看，总价500万以下的二手房平均单价已经跌破其2017年水平，高于2016年。总价500-1000万的二手房平均单价虽然高于2017年水平但也已出现回调，仅总价1000万以上二手房平均单价仍保持较高增长。

这一现象也符合2021年至今上海市场“打新”情况：豪宅“一房难求”，刚需“互相内卷”。

我们认为，只要“一二手倒挂”依然存在，上海新房市场的“打新”热还会持续。但在整体成交规模见顶之下，整体市场上升空间变得有限，“打新一族”的人数正在逐年下降中。

从目前来看，全市二手房成交均价已经回到了2017年水平，这说明已有不少二手房在新房“限价”下出现了价格的回调，随着一二手房价联动效应持续加强，未来整体房价涨幅也将变得可控。

在这其中，仍会有部分楼盘保持一定的热度和涨幅，如部分顶豪项目，但受规模和成交周期限制，对普通刚需和改善市场来说影响有限。