Tulips Chen

位于上海大虹桥的申虹路，全长不足3公里。从南到北，虹桥天地、万科中心、协信中心、正荣中心、阿里中心、富力中心、旭辉中心、中骏广场鳞次栉比，巅峰时集中了超过10家房企的总部。

曾经的房地产全国化浪潮下，各大房企就像年轻人热衷到北上广深打拼一样，扎堆至此。那时候，冲千亿、迁总部、谋上市，是中小型房企共同的目标，上海，则是房企总部搬迁时最偏爱的城市。

据不完全统计，2000年至今有约40家房企总部迁至上海。

随着房地产调控政策的持续收紧，房地产企业的发展轨迹从两年前的高歌猛进急转直下，到今年，在日趋严峻的经济形势下，房地产行业，尤其是房企们，都透露出奄奄一息的味道。

仅2022年上半年，已有约10家房企将总部迁出上海，在当时搬迁总部至上海的房企中，占比已达25%，迁出的速度远远超出了当时迁入的速度。

千亿房企撤出上海

新力、祥生、弘阳……都做出了将总部迁出上海的决定。

在这三家房企中，新力控股待的时间最长。2017年，新力将公司总部迁往上海，同一时期开始在武汉、惠州、苏州等发力拿地。

2019年11月15日，新力成为江西本土唯一一家上市房企。在高杠杆、高周转的模式下，新力的销售金额从2016年161.3亿元，爆发式增长至2020年1196.4亿元。

进入“千亿俱乐部”后仅过了几个月，2021年7月，一封未注明出处的《新力地产老板张园林求救信》掀开了张园林的“欠债风波”，新力“爆雷”，危机持续至今。

2018年，弘阳将总部从南京搬至上海。同年弘阳地产成功敲响了港交所的上市锣声，这一年弘阳实现合约销售金额473.4亿，同比增长84.2%。

2021年，弘阳的销售额止于872.2亿元，千亿梦碎。几个月后，弘阳缩减了上海总部写字楼的租赁规模，从最初的一整栋楼到仅保留一层楼。他们又回到了南京。

祥生地产来的最晚，2019年，房企迁总部潮即将进入尾声时，祥生宣布启动上海总部。在此之前，祥生曾尝到过搬总部的甜头。

2014年，祥生将自己的大本营从诸暨迁到杭州，此后，迎来了飞速发展，销售额从百亿迅速冲破千亿。

总部迁至上海后不久，2020年11月18日，祥生控股正式在港交所上市，至此，TOP30房企全部上市。

2022年，祥生将上海总部大楼退租，全部撤回杭州。

据不完全统计，截至目前，已有约10家房企总部选择撤离上海，占2000年至今搬入总部搬入上海房企数量约25%。撤离的房企中，多数为百亿规模，仅新力、祥生等有千亿规模。

中小房企追逐规模之痛

一直以来，“千亿”是成为房地产行业规模化的一个门槛，也是中小房企竞相追逐的一个目标。在绝大多数房企看来，只要跨进“千亿”就能拿到房地产下半场的“入场券”，否则将难以参与行业竞争，甚至有可能被市场淘汰出局。

在这样的判断下，规模化引发的全国化浪潮，在房地产企业中愈演愈烈。这也就不难解释，为什么绝大部分的房企都是在全国化以后才踏入千亿行列。

上海强大的资金、资源优势以及长三角城市群的区位优势，对于房企实现规模扩张以及进行全国化布局可以发挥重要作用，也由此吸引了众多房企将总部搬迁至此。

在这过程中，就曾出现过几波浪潮。2016年之前，房企选择迁总部的房企不多，世茂和旭辉是最早搬迁总部的房企，他们于2000年先后将总部从香港、厦门迁往上海。

2010-2019年是房地产行业高速发展的十年，期间商品房销售金额、面积增长215%和64%。在行业火爆的十年里，造就了万科等长期稳居前十的龙头房企，同样见证了新城等房企的崛起。

从2008年开始，每年都有房企将总部搬迁到上海。2016-2017年迎来了第一波搬迁高峰，有约13家房企从不同城市迁往上海，其中以闽系房企为最多。

这一轮房企总部搬迁的市场背景是，2016年，一二线城市房价率先大幅上涨带动了三四线城市热度攀高，整体楼市量价齐升。不少提前深度布局三四线的房企抓住红利，业绩得到了大幅增长。

其中，2016年把总部迁至上海的中梁控股从2015年仅168亿的销售额到2019年全口径销售额突破1500亿元，成为行业备受瞩目的“黑马”房企之一。

中梁的例子，震撼了部分同等规模的中小型房企，有的也把总部搬来了上海，有的则复制了“从区域到全国”的路径。

2019年，房企迁总部数量再创新高。

在这其中，有不少抓紧时机，成功迈入了千亿大关，祥生、新力便是其中的典型。

行业压力下房企不可承受之重

在“房住不炒”大方向下，无论是行业规模，还是房企规模，“天花板”效应都已逐步显现。资源集中在规模房企之间，进一步挤压了小房企的生存空间、加大了规模进阶的难度。

数据显示，2019年销售排行榜TOP50房企权益销售金额集中度达到43%，几乎占据行业一半。而TOP51-100、TOP101-200梯队集中度在下滑。竞争格局加剧的同时，梯队内名次变动频繁，中小房企的生存空间不容乐观。

2020年8月“三道红线”政策发布，百强房企投资意愿、力度大幅下降，收敛聚焦成为共识。其中已经实现全国化布局的房企资金实力更为雄厚，在整体投资收紧的情况下，均选择聚焦一二线城市，提高优质土储的结构性占比。

由于一二线核心城市土地供不应求、拿地金额较大，导致部分规模没那么大的房企在投资聚焦时，选择了下沉。祥生和弘阳便是其中的典型。

祥生和弘阳，从把总部迁至上海，试图走全国化战略开始，到被迫回到区域深耕，这中间只有两年时间。

时移事易。2021年至今，房地产市场被下行压力笼罩，规模房企的投资力度不断下滑，投资策略越来越聚焦核心城市，换仓升级、调节方向，去确定性更强、相对高能级的市场，退出一些非确定性的市场成为最新的共识。

每一家房企在冲击“千亿”的背后，都在“负重前行”。

在房企向千亿规模狂奔的路上，不可避免都面临负债攀升、利润降低、现金流吃紧、运营管理难度升级等问题。

这些问题在行业高速发展期被不断增长的规模掩盖了，随着行业规模见顶，尚未完成转型的企业都不得不“急刹”。同时，不少错过2016年至2019年飞奔期的百亿房企直接选择了放弃。

新力、祥生、弘阳、中庚、恒泰、三巽、蓝光、奥山、锦艺等纷纷离开上海，有的从搬迁到撤离只经历了短短一年。

CRIC数据显示，受制于市场下行、资金链紧张等因素的影响，诸多百强房企在土地价格较高的核心城市投资处于“有心无力”的状态，仅有不到四成的百强房企在2022年有土地入账。

除了中海、建发、万科、华润等“老面孔”外，还有一些区域深耕的房企表现较为突出，如滨江、大家等。

滨江房产深耕杭州多年，确定了三省一市，即浙江省、 江苏省、 广东省和上海市的区域发展战略。杭州50%，浙江省内除杭州外40%，浙江省外10%。

2021年1月18日，滨江集团以27.44亿元总价竞得甬储出2021-125号地块，落子宁波，4月豪掷184.35亿拿下杭州11宗地。CRIC数据显示，截止5月末，滨江集团以566.1亿元新增货值排名第四。

大家房产同样是来自杭州的本土品牌房企，2022年6月1日上海首批次集中供地中，大家房产携手钱江房产，以总价122280万元竞得上海浦东新区惠南东城区中单元（PDS3-0203）A8-3地块，折合楼面价16657元/平方米，溢价率8.66%。

还有上海大华集团以总价13.28亿元拿下增城区地铁21号线朱村街山田站北18003206A21021号地块，这是广州首轮土拍中唯一外来民企竞得地块。

从目前来看，房企投资仍持续聚焦于高能级的核心城市，并逐步退出部分弱三四线城市。

CRIC数据显示，截止4月末，百强房企投资金额83%集中于22城，22城以外仅占17%。百强房企在22城以外的投资则主要集中于佛山、常州、东莞发达城市群中热点的三四线城市。

对于企业来说，有选择性地撤出不确定性较强的市场，既能够提高资金聚焦、使用的效率，又能够降低一部分的运营成本。“回高退低”的投资策略已经在2022年得到显现。

综合来看，房企迁总部至一线城市的初衷主要还是在全国化浪潮下，“冲千亿、谋上市”为主。随着房地产市场进入下半场，原本粗放式的发展模式不再适用，即使把总部迁至上海也很难通过融资和全国化实现高速发展。

因此，对百亿规模的房企而言，退出是及时止损。对已经抓紧机会达到千亿及接近千亿的房企而言，如何更好地巩固企业发展，在有限条件下守住原有优势，避免因冲刺千亿而造成的负债及企业运营问题更为重要。

上海仍是长三角乃至全国房地产市场中最为重要的一个城市，企业也和人才一样，有流入，也会有流出，这是市场自然发展的规律。随着市场及企业重新适应如今的行业变化，未来也将在新常态中保持相对稳定。