Tulips Chen

限购政策再度放松，多重政策刺激下的南京楼市，热点板块逐渐回温，新房价格格局正在发生变化。 

6月14日，经南京市房地产交易中心确认，非南京户籍1年内在南京累计缴纳6个月个税或社保，即可开具购房证明，社保个人或单位补缴均可，对征缴方式不做区分。

对土地市场，南京近日公布了今年第二批次集中供地的地块信息，共出让的44宗地块中，部分板块地块未设置项目限价，13宗地块实行“差异化定房价，按程序报备”政策。备受关注的是，限价地块中的多宗地块毛坯限价出现不小的涨幅，其中仙林湖地块限价上涨5000元/平方米，河西中部住宅用地限价达55000元/平方米，创南京历史新高。来自同策研究院的数据显示，2022年5月，南京全市成交商品住房5270套，成交面积64.38万平方米，成交金额199.6亿元，成交量和成交面积环比4月上升约3.5%，成交金额上升0.7%。根据南京网上房地产近期成交数据统计，（6月6日~6月12日），南京成交商品住宅1466套，环比上周（1204套）上升21%；成交面积194209.47平方米，环比上周（146800.97平方米）上升32%；成交金额60.3亿元，环比上周（44.97亿元）上升34%，南京楼市近两周来呈连续上升趋势。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次南京政策和土地集中供应密切相关，市场信心正从销售端传导到供给端。

多区域解除限购?

在楼市政策方面，记者梳理南京4月以来发布的调控政策，含降低房贷利率、放松限购、提高公积金贷款金额等措施。在限购方面，目前南京户籍已不再限购，非南京户籍限购区域调整为鼓楼、玄武、秦淮、建邺四个区及江宁、雨花、栖霞的部分区域，其他区域已经全部解除限购。6月13日，南京多位房产中介人士发布信息称，外地户籍补缴6个月社保可获得南京购房资格，南京市政务服务中心相关工作人员告知记者消息属实。6月15日，记者致电南京多个楼盘，销售人员均表示已经执行该政策。此前，非南京户籍人士购房，需满足“3年内在南京连续缴纳2年及以上社保或个税”政策。4月28日，南京调整该政策为“1年内在南京累计缴纳6个月社保或个税”，当时没有规定可补缴社保。严跃进对记者表示，南京针对外地户籍落实社保补缴规定，降低了外来人口购房门槛，进一步体现南京当前房地产政策继续放松。市场回暖本身存在较大压力，主动引导合理居住需求，以稳定市场促进房地产平稳健康发展。

差异化定房价?

从购房端到土地端，都在适度放松，部分项目取消限价的同时多宗地块调整了毛坯限价。即将于7月12日竞价出让的南京今年第二批集中供地，数量和质量均比第一批次有较大提升，总计44宗住宅用地，总面积超207公顷，起拍总额超755亿元，含河西、南部新城、江北核心区、城东、城北燕子矶、雨花台区、江宁区等多个板块。值得注意的是，13宗地块实行“差异化定房价，按程序报备”的政策，未设置毛坯销售最高限价。这意味着，在南京部分板块项目，将由房企自主定价。在限价地块中，多宗地块毛坯限价较早前有所上涨，其中，备受关注的仙林湖地块毛坯限价上涨5000元/平方米；河西中部住宅用地G28地块毛坯限价达55000元/平方米，创下南京限价地块历史新高。据记者了解，河西中部地块位于南京新城科技园区域内，紧邻云际花园和龙湖天街，东侧为金洲苑小区。云际花园最后一次开盘销售均价为48000元/平方米，现河西中部G28地块毛坯限价比云际花园高7000元/平方米。对于提高毛坯限价，6月15日，南京市房地产学会副会长孟祥远接受记者采访时表示，第二批次毛坯限价有涨有跌，对优质板块和成熟地块进行差异化定价，优质板块价格上调，做高品质的好产品，对在降价打折促销的远郊区域，最高限价有所下调，有利于提高新市民、年轻人置业，以此提高不同板块的吸引力。南京在购房政策放松的时间段，也是第二批集中供地的阶段。严跃进说：一些住宅用地最高限价明显上涨，说明当前供地政策是放开的，房企拿地与后续市场挂钩，若房屋销售市场有提振空间，房企后续拿地积极性也会提高。

6月5日，南京建邺区召开2022年房地产企业服务座谈会上，多家房地产开发企业表示，受融资、疫情及市场下行的多重影响存在一些问题，但对后续房地产市场发展充满信心。建邺区委副书记、区长姜宸表示，稳房地产就是稳经济大盘，加快审批，缩短时间，保障开发项目工程建设进度，同时打造品牌和高品质楼盘是唯一出路。

核心板块恢复热度

政策在推动南京楼市回温的同时，也悄悄影响着新房价格格局。6月初，南京出现两个“日光盘”，分别为金基望樾府和嘉璟峰。6月1日下午，南京秦淮区南部新城热门板块的金基望樾府项目迎来最后一批次产品开盘，加推3栋楼共104套143~235平方米户型的住宅，精装修销售均价56000元~57000元/平方米，开盘两小时即售罄。该楼盘一名销售人员告诉记者：“项目在热门板块，很抢手。南京一批改善盘已经热起来了，6月以来河西南、新玄武、南部新城有3个楼盘开盘即卖完，给市场带来很大信心。”

在南京部分热门板块的楼盘热销的同时，在楼市供给端，热门板块一批新房价格正在捅破区域房价“天花板”，如新玄武板块，招商局中心·臻境最近一期新房销售均价为49000元/平方米，相比此前该区域复地明日之城46000元/平方米的价格，每平方米上涨3000元，且首次开盘即卖完，重燃新玄武楼市之火。秦淮区南部新城的金基望樾府销售均价为56400元/平方米，相比此前销售均价上涨约1000元/平方米，开盘即售罄；大校场板块新领销售许可证的翡丽铂湾项目，销售均价48051元/平方米，比此前均价46600元/平方米，上涨1000多元每平方米。在南京从事多年楼盘销售的董杰说：“江北核心区纯新盘花语天境和城南的仁恒城市星光预计近期开盘，销售均价每平方米也涨了1000多元，南京第二批次集中供地多区域调高限价后，多个板块新房价格格局将被刷新。”南京热门板块热度回升，远郊板块却依然去化艰难。

南京雨花台区万科一楼盘的销售人员向记者表示，项目开盘推出200多套房源，半年卖了100多套，政策尚在消化期，买房人的观望情绪还是主流。对于目前的南京楼市，孟祥远认为，稳经济稳楼市促进行业良性循环，包括刚性需求和改善性需求在政策出台后，市场会有一定的恢复，但目前南京楼市库存较大，要活跃新房和二手房市场，还需要进一步观察。