Tulips Chen

随着“稳楼市”政策不断加持，虽然房地产市场底部仍未到来，但一些积极变化已经出现。

国家统计局6月15日发布数据显示，5月份，我国经济逐步克服疫情不利影响，生产需求逐步恢复，就业物价总体稳定，主要指标边际改善，国民经济呈现恢复势头。

但房地产多项指标仍在继续下探。前5个月，房地产开发投资同比下降4%，降幅比1~4月扩大1.3个百分点；全国商品房销售面积和销售额同比分别下降23.6%和31.5%，降幅比1~4月分别扩大2.7和2个百分点；房企到位资金同比下降25.8%，降幅扩大2.2个百分点。

面对这份成绩单，国民经济综合统计司司长付凌晖在新闻发布会上表示，房地产市场今年以来整体处于下行态势。但也要看到，随着房地产市场长效机制不断完善，坚持房住不炒，持续稳房价、稳地价、稳预期，因城施策，积极推进保障房和长租房建设，有利于房地产市场健康发展。

他补充道，近期各地也在加大稳定房地产市场政策措施的实施力度，采取多种措施有效满足居民合理住房需求；加之房地产中长期贷款利率下调，居民购房负担降低，这些都有利于房地产市场趋稳。

“从近期调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。房地产产业链比较长，对相关行业拉动比较大。随着房地产市场逐步趋稳，相信下半年对经济稳定作用会逐步显现。”付凌晖说。

经济数据企稳 但楼市仍在下跌

随着全国疫情逐步得到有效控制和复工复产稳步推进，我国经济正在走出低谷。

国家统计局数据显示，5月份，全国规模以上工业增加值同比增长0.7%，4月份这一数据还是-2.9%，仅一个月就重回正增长。其中，制造业回升成为主要拉动力量，三大门类中，制造业同比增长0.1%，大幅好于4月份的-4.6%。

消费仍显疲弱。5月份，社会消费品零售总额同比下降6.7%，但降幅比4月份收窄4.4个百分点。

1~5月，全国固定资产投资（不含农户）同比增长6.2%，较前4个月放缓0.6个百分点。5月单月，固定资产投资环比增长0.72%，扭转了4月份负增长局面。

其中，1~5月，基建投资同比增长6.7%，制造业投资同比增长10.6%，房地产开发投资同比下降4%，分别较前4个月加快0.2个百分点、放缓1.6个百分点及1.3个百分点。

这也显示出，房地产仍处于触底过程中，其对经济的拖累效应仍在继续。

从销售端来看，1~5月，商品房销售面积同比下降23.6%，降幅较1~4月扩大2.7个百分点；商品房销售额同比下降31.5%，跌幅扩大2个百分点。销售额跌幅大于销售面积跌幅则反映出，开发商继续降价促销，且力度在加大。

来自央行数据显示，5月居民部门中长期贷款由4月份负增长转向正增长1047亿元，但仍同比少增3379亿元，显示出居民部门加杠杆意愿并不强烈。

民生银行研究院宏观研究中心主任王静文认为，房地产销售低迷主要受三方面因素影响，一是由于就业压力偏大，居民收入增速放缓，加杠杆购房能力受到削弱；二是由于人口、城镇化等基本面支撑因素减弱，居民对于房地产未来趋势预期不佳，买涨不买跌心理阻碍了需求释放；三是受近两年房企暴雷事件影响，居民对期房销售不信任感上升。

从拿地端来看，1~5月份，全国房企土地购置面积同比下降45.7%，降幅较1~4月收窄0.8个百分点；但土地成交价款同比下跌28.1%，跌幅较1~4月扩大7.5个百分点。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦置评道，5月大量城市推动土地集中拍卖，市场供应增多，国企、央企拿地积极。但也要看到，绝大部分民企拿地意愿不强，土地市场孤掌难鸣。在市场不景气背景下，一方面，民企资金链继续承受压力导致拿地预算不多；另一方面，即便有资金宁愿作为储备“过冬”，不愿再拿地。

从生产端来看，1~5月，房屋新开工面积同比下降30.6%，跌幅较1~4月扩大4.3个百分点，房企新开工意愿仍疲弱；房屋竣工面积同比下降15.3%，跌幅扩大3.4个百分点；房屋施工面积同比下降1%，跌幅扩大0.9个百分点。该指标跌幅最小，显示出房企正通过提升施工速度保交付。

从资金端来看，1~5月，房企到位资金同比下降25.8%，跌幅较1~4月扩大2.2个百分点。其中，国内贷款同比下滑26%，跌幅扩大1.6个百分点，可见银行对房企开发贷款发放仍偏谨慎。

在占据开发商资金来源一半的销售回款中，定金及预收款同比下跌39.7%，跌幅较1~4月扩大2.7个百分点；个人按揭贷款同比下跌27%，跌幅扩大1.9个百分点，显示出居民购房意愿仍很低迷。

5月份，国房景气指数由4月份的95.9%进一步下降至95.6%，这是2016年初以来最低水平。

一些积极变化出现

正如付凌晖所言，房地产市场已经出现一些积极变化。这点从数据中亦有体现。

根据国家统计局数据，5月份单月房地产投资销售等多项指标，均比4月份有所好转。具体表现为：

投资端，5月份，房地产开发投资环比回升14%，房屋新开工面积环比回升20.1%，房屋竣工面积近4个月首次环比转正。

销售端，5月份，商品房销售面积环比增长25.8%，近4个月首次环比转正；商品房销售额环比增长29.7%，比销售面积涨幅大，显示5月份部分热点城市（部分区域或部分楼盘）销售在触底回升。

土地端亦有明显改善。5月份，土地出让面积和成交价款分别环比增长45.9%和53.4%。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这显示出一揽子纾困政策开始见效，楼市下滑趋势开始缓减。随着5月份央行大幅降低5年期LPR及首套房贷利率下限，销售端改善预计会在6月份更加明显。同时，供给端加快处置房企风险，恢复企业信用和合理融资，收并购提速，对新房交付担心的预期会好转。供需两侧发力，预计6月份楼市触底趋势更加明显。

来自政策层面的利好也在以更大力度落地。5月下旬以来，国务院常务会议推出了扎实稳住经济的一揽子政策措施，涉及财政政策、货币金融政策、稳投资促消费等6个方面，共33条。5月25日，国务院又组织召开了全国稳住经济大盘电视电话会议，要求各部门各地方“5月底前要出台可操作的实施细则、应出尽出”，并向12个省份派出了督导组。

稳楼市是稳定宏观经济基本盘的重要一环。近期北京、上海等多地相继出台的稳住经济大盘举措中，均提出多项房地产利好政策，其中，支持刚性和改善性住房需求成为重点。

6月2日，人民银行副行长、外汇局局长潘功胜亦表示，将因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好满足购房者的合理住房需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在稳经济大盘框架下，房地产市场已经出现了一些新的迹象，尤其是一系列金融层面的政策助力，使得房企开发投资数据开始出现转机。当前需要巩固既有政策、更大发挥政策效力，以进一步带动开发投资指标走出下行泥潭。

机构事业部总经理曹晶晶预计，重点城市有望在6月完成筑底，多数城市今年下半年将缓慢恢复。本轮市场恢复将呈现重点一二线城市企稳带动更多城市恢复、改善性需求释放带动更多刚需入市等特征。