Tulips Chen

近日，十余家出险房企接连收到深交所问询函，其中债务问题成为核心。

偿债压力成为2021年以来房企绕不开的话题。

2022年以来，房企债务问题可能比我们想象中还要严峻。

克而瑞证券数据显示，彭博行业分类下房地产行业全部1334家主体企业下半年约有6448亿元境内外债券到期。

这个数据基本上包含了全部的房地产企业。

偿债小高峰也加速到来。据CAIC数据，6-7月200家核心房企约有1755亿元债券到期。

民企的情况更糟糕，到期债券占比接近了7成。

面对即期债券，不少企业因现金流压力，直接宣告实质性违约，有的企业要约交换、寻求展期。

据不完全统计，自2022年以来至今不足半年已有至少9家上市房企宣告实质性违约，至少3家房企实施债务重组，面对即将到期的债券，11家房企寻求债务展期。

克而瑞证券数据显示，下半年典型房企境内外到期债券规模约为2887亿元，其中民企债券到期规模占比达到71%。

聚焦接下来的两个月，房企进入还债高峰期，尤其是民企债券违约风险加剧。

CAIC数据显示，2022年6-7月200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，民企约有1178亿元债券到期，占比67%。

下半年，民营房企到期债券中，海外债约占总规模的56%。

年内，有12家房企债券到期规模超百亿，有8家为民营房企。

其中，绿地于5月27日发起同意征集，对将于6月25日到期的美元债寻求展期。标普随之下调其评级至“CC”，认为如果无法获得债务展期，绿地集团很可能无法按时兑付该优先债券，绿地或将成为首家债券违约的国有房企。

2022年以来，房企美元债几乎处于“冰封”状态，截止6月8日，中资房企美元债累计发行金额为513亿元，其中5月份更是年内低点，中资房企美元债共发行65.9亿元，同比减少79%。

从月度数据来看，中资房企人民币债自3月达到年内高峰，随后发行规模“两连降”，5月人民币债共发行591.8亿元，环比减少48%。

我们从上述房企数据中梳理了国企和民企发债情况，通过对比发现，国企人民币债发行规模是民企人民币债发行规模约15倍。（由于万科和绿城为混合所有制企业，我们将其划归国企进行统计。）

克而瑞证券数据显示，截止6月8日，民营房企人民币债累计发行10笔共115亿元，平均融资成本为4.7%。最高额度为龙湖发行的一笔20亿元的公司债。

再来看国企，共发行147笔人民币债累计规模达到1683.44亿元，平均融资成本3.4%。额度最大的一笔为华润置地于4月22日发行的一笔50亿元公司债。

而民企融资主要集中于美元债，截止6月8日，18家民营房企共发行22笔美元债总计322亿元，票面利率平均为10.6%，其中通过“要约交换”的形式发行的就有16笔。而国企有4笔共计60亿元美元债发行，票面利率平均为3.6%。

过去几个月，至少9家上市房企发布公告，称未能按期支付到期债券本金或利息，构成实质性违约。

已构成违约的房企，全部为民营企业，其中不乏规模房企。

阳光城在违约房企中比较典型。

2022年2月17日，阳光城公告两笔海外债出现实质性违约成为第一块多米诺骨牌，后续不断出现多只债券违约，至5月阳光城境外公开市场债券未按期支付本息累计1.09亿美元，境内公开市场债券未按期支付本息累计81.67亿元。

6月2日，阳光城再发公告，称未能足额按期偿付“20阳城02”、“20阳城03”及“21阳城02”的本金和相应利息。

为了解决到期债务问题，阳光城曾于1月24日和1月25日分别就“21阳城01”公司债、“21阳光城MTN001”中期票据进行债务展期，但无奈杯水车薪。

阳光城方面表示，公司正全力协调各方积极筹措资金，商讨多种方式解决相关问题。

面对即将到期的债务，多数房企采取了债务展期的方式，以时间换空间，目前11家房企共15笔债券寻求展期。

这里有一个共性，即“缓冲期”一般为一年，分期支付款项，且部分房企需要通过持有的项目公司股权质押用于增信。

比如3月14日，富力地产就一笔19亿元的公司债寻求展期。根据其展期方案，该笔债券展期一年，同时展期方案的增信措施为两家项目公司50%股权。

面对即将到期的美元债，房企多以“要约交换”为主，高息置换到期债券。但往往以抬高发行成本为代价。

过去的几个月，26笔美元债新增发行中，有16笔为要约交换，现有票据交换为新发行票据，变相展期，置换成功后，16笔美元债票面利率平均为11.4%。

当然，也有房企进行债务重组纡困。6月1日，当代置业获批召开大会审议境外债务重组计划，如果得到债权人支持，那么当代置业将成为继华夏幸福之后，又一个通过债务重组化解风险的房企。

下半年对于房企来说仍然是煎熬的，虽然政策端有松动迹象，但整体仍处于收紧态势。

当前房企融资处境很难，尤其民营房企，除受到重点扶持的优质民企仍可在国内发债外，普通民企境内发债较为艰难，海外发债多为与投资人达成展期协议，高息置换到期债券。可以看出，房企境内外融资情况都没有明显的改善。

当前，任何一家房企都不能对自己的融资能力过于乐观，资金铺排计划应该谨慎，并通过销售回款和处理优质资产获得现金流入。

寒冬仍未远去，我们仍需严阵以待！