Tulips Chen

房地产政策端的利好尚未带来市场信心的明显恢复。多个指标表明，房地产市场仍在大幅下滑。

国家统计局最新数据显示，1-2月份，房地产开发投资增幅仅为3.7%，是2020年8月以来最低增幅；土地购置面积同比下跌42.3%，为历史上最大跌幅。

房企资金链并未好转。1-2月份，房企到位资金同比下降17.7%，创两年来新低。其中，定金及预收款同比下降27%，在各项资金来源中跌幅最大。

来自央行的数据亦显示，今年2月新增居民中长期贷款为-459亿元，这是自2007年2月公布数据以来首次出现负增长。居民中长期贷款主要构成部分就是房地产按揭贷。

“当前市场全链条下行，既有同比高基数影响，也有市场供需相对惨淡影响。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示。

他认为，开发商信用风险对供给端的影响还在恶化需求端预期，表现在房价下降，市场对开发商不信任，购房积极性不高。尽管当前各界都在积极纾困，但若供给端冲击不消除，针对需求端纾困和救市的作用就会比较有限。

“要想降低供给端冲击，就必须修复房企资金链。”他说。

房地产全链条下行

房地产行业的持续下行，是拖累经济增长的最大因素。

国家统计局数据显示，1-2月国民经济恢复显著好于预期，为全年经济平稳运行开了个好头。其中，规模以上工业增加值同比增长7.5%，两年平均增速比2021年加快1.4个百分点；固定资产投资同比增长12.2%，比2021年加快7.3个百分点。其中，基础设施投资同比增长8.1%，制造业投资增长20.9%，房地产开发投资增速仅为3.7%，比去年全年4.4%的增速还要低。一般认为，当房地产开发投资增速位于5%以下的水平，属于偏冷区间。

无论是房地产供给端还是需求端，都出现了自2020年疫情以来最大跌幅。

从土地购置面积来看，1-2月份房企土地购置面积838万平方米，同比下降42.3%（上年全年下降15.5%），创历史最大跌幅；土地成交价款369亿元，同比下降26.7%。拿地锐减将直接影响后续房屋的供应。

土地购置下降，一个主要原因是销售回款大幅下行。1-2月份，商品房销售面积1.57亿平方米，同比下降9.6%，其中，住宅销售面积下降13.8%；商品房销售额1.55万亿元，下降19.3%，其中，住宅销售额下降22.1%。

此前来自机构数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。

据此计算，1-2月，全国商品房均价为9845元/平方米，同比下降10.7%。这也是2008年以来的最大跌幅。而房价的下行，无疑将使得市场买房信心更为低沉。

从房企到位资金情况看，资金面总体上表现并不好，既有的宽松金融政策并未让房企感受到资金压力减轻。这也是房企不愿意拿地的重要原因。

1-2月份，房企到位资金25143亿元，同比下降17.7%，是两年来新低。其中，国内贷款4105亿元，同比下降21.1%；利用外资7亿元，下降27.4%；自筹资金7757亿元，下降6.2%；定金及预收款8027亿元，下降27%；个人按揭贷款4124亿元，下降16.9%。

开发商资金链紧张，既冲击供给端拿地，也冲击开工和竣工。1-2月份，房屋新开工面积同比下降12.2%；房屋施工面积同比增速降至1.8%（上年全年5.2%），也是历史最低增幅。

从竣工端来看，房屋竣工面积同比下降9.8%，住宅竣工面积同比下降9.6%。

与此同时，库存规模大幅增加。2月末，商品房待售面积5.7亿平方米，比2021年末增加6003万平方米。其中，住宅待售面积增加5552万平方米。据此测算，截至2022年2月末，住宅待售面积为2.84亿平方米，创下2018年5月以来新高。

交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟认为，从施工面积、到位资金以及商品房销售来看，未来房地产开发投资增速可能进一步下降。

对此，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，在持续稳地价、稳房价、稳预期下，房地产下行态势有所减缓；1-2月份房地产行业生产指数同比下降3.1%，降幅比上年12月份收窄1.2个百分点。

市场呼吁更大力度纾困

市场现在比较担心的一点是：持续偏弱的房地产业会影响到地方政府的地方土地出让收入，收入受限则会进一步限制今年基建发力进度。

事实上，自年初以来，全国多个城市房地产利好政策频现。从房贷利率下滑到首付比例下调再到近日郑州表示要推进棚改货币化安置，各地房地产边际放松的信号层出不穷。但从数据表现来看，居民购房意愿仍然很弱。

央行数据显示，2月新增社会融资规模1.19万亿元，比上年同期少5315亿元；新增信贷1.23万亿元，同比少增1300亿元。其中，中长期贷款新增4593亿元,同比大幅少增1.05万亿元。

分部门看，居民、企业信贷需求均较为疲弱。2月份，新增企业中长期贷款5052亿元，相比2021年2月增量减少了5948亿元，同比降幅超过一半；新增居民中长期贷款为-459亿元，这是2007年2月公布数据以来首次负增长。

“这是信贷不达预期的主因，集中反映了房地产市场的成交弱势。尽管此前对于楼市成交低迷以及按揭难以提振已有预计，但程度仍超过市场预期，或侧面反映信贷稳楼市力度仍有不足。”唐建伟表示。他认为，从国内基本面和政策面来看，经济基本面恢复仍需政策发力支持，预计货币政策总量宽松空间可能放大，后续可能有1-2次全面降准，同时将继续运用结构性工具强化定向支持。

上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅亦呼吁，房地产销售端、竣工端、施工端、开工端、拿地端的表现较相对偏弱，整体信心仍然不足，未来打通良性循环，还需要政策发力支持。

红塔证券首席经济学家李奇霖认为，即使有着政策加持，因为对房企交付期房不信任，对可能出台的房地产税存在担忧，目前居民的购房意愿目前依旧偏弱。2月30大中城市商品房日均成交量仅有25.5万平方米，即使是有春节因素，这一数值也明显偏低。而且如果分城市等级来看，三线城市的表现还会明显弱于一线城市。

“最为关键的还是要提振销售数据，销售数据改善，才能真正让房企缓解资金压力，而不是单纯依赖外部的各类融资。考虑到近期以郑州为代表的各类救市或稳楼市政策，后续房地产销售增速有转正的可能。”易居智库研究总监严跃进表示。

“目前，按照市场化、法制化的企业纾困原则，自救是唯一出路，这就需要市场交易面能好转起来。”李宇嘉预计，随着按揭利率继续下降，贷款额度增加，各地积极出台扶持需求的政策，加上供给端在供地上，降低门槛，给开发商让利，纾困效果将在今年二季度才能体现，但同时也要考虑疫情影响。