Tulips Chen

盈利状况不佳，似乎并不影响资金持续涌入中交地产（000736.SZ）。

4月18日，中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”）发布股票交易异常波动暨风险提示公告称，该公司股票在连续3个交易日内（4月13日、4月14日、4月15日）收盘价格涨幅偏离值累计超过20％，根据深交所有关规定，属于股票交易异常波动情况。

公告显示，截至4月15日收盘，中交地产股票收盘价格为24.42元，换手率14%，静态市盈率72.07，市净率5.21。根据中证指数有限公司相关分类数据，中交地产所属证监会行业分类房地产业最新静态市盈率8.15，市净率1.07。

近一个月（3月15日-4月15日），中交地产股价上涨了274％，创历史新高。

4月14日晚间，中交地产发布了年度业绩报告，2021年中交地产实现营业收入145.42亿元，同比增长8.23%；归属上市公司股东净利润2.36亿元，同比下滑32.19%。

就在这份并不亮眼的业绩报告发布的第二天，中交地产涨幅10％，位列当日35只上涨地产股首位。为此，中交地产曾多次发布股价异动公告并收到深交所关注函。4月份至今，中交地产已3次发布股票交易异常波动提示。

对此，盘古智库高级研究员江瀚在接受中国房地产报记者采访时坦言，一般情况下，这类基本面不太好的地产股出现如此大规模上涨现象，极有可能成为了炒作“标的股”，甚至有些人故意在炒热度。“中交地产当前最大的一个特点是买入资金都是分散的，卖出资金都是大额的，可以看出是机构在大规模卖出，吸引散户买入，交易方式有一定风险。”

截至4月18日收盘，中交地产报收于22元，下跌9.91%；换手率18.55%，成交量129.01万手，成交额31.83亿元。

资金流向数据方面，当日主力资金净流出2.09亿元，游资资金净流出1.59亿元；散户资金净流入2.71亿元。

业绩连年下滑 二股东撤退

从业绩报告来看，中交地产表现与连续上涨的股价似乎并不匹配。

中交地产2021年度业绩报告显示，报告期内实现营业收入145.2亿元，同比增长18.23%；利润总额15.22亿元，但净利润仅有7.39亿元，同比下降17.5%。

中交地产归属母公司净利润则只有2.36亿元，同比减少32.19%；少数股东则分走了5.03亿元利润。同时，房地产销售业务毛利率下降3.53个百分点至22.73%，维持在行业平均水平。

自2019年起，中交地产归属母公司净利润已经连续3年下滑超过30%。此外2021年扣除非经常性损益（以下简称“扣非”）后归属股东净亏损4.32亿元，这是3年内首次扣非后净亏损。

经营方面，全年实现签约销售金额560亿元、权益销售金额398亿元，分别同比微增5.07%、7.28%，全年实现销售回款591亿元；代建业务实现签约销售面积2.23万平方米、签约销售金额10.2亿元。

销售费用方面，截至2021年三季度末，中交地产销售费用为4.1亿元，去年同期为2.82亿元，增长了1.28亿元。对于销售费用大幅增加，中交地产方面表示，主要为本期预售项目增加，广告宣传及策划费用增加。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠告诉记者，中交地产净利润率、毛利率下滑主要是由于前两年高价拿地，以及市场下行下多采用降价促销方式，导致利润空间收窄出现增收不增利，这也是2021年房企业绩表现的一个普遍性现象；另外，与中交地产盈利能力偏弱也有较大关联，特别是公司扣非后归属母公司净利润出现亏损现象，可以看出中交地产2021年业绩表现并不景气，企业发展面临一定困境。

“中交地产2021年业绩呈下降与其基本面不佳、内部整合乏力、运营能力尚待提升、抵御能力欠佳有关。”IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉记者。

去年以来，中交地产还经历了频繁调整高管团队，试图通过对管理团队的调整扭转业绩颓势。

公开资料显示，2021年12月，高慎豪由于个人原因申请辞去公司副总裁职务，同日，中交地产宣布聘任徐爱国为公司执行总裁。同年6月，李永前辞去公司总裁职务，公司董事会同意聘任汪剑平为公司总裁，聘任孙卫东为公司执行总裁。据媒体不完全统计，中交地产5年四度换帅。

今年1月21日，有媒体称，中交地产将扣发管理层及总部所有员工2021年度年终奖。这一消息，进一步突显了中交地产陷入困局。

值得注意的是，在中交地产股价连连上涨的同时，其二股东重庆渝富资产经营管理有限公司（以下简称“重庆渝富”）开始陆续减持中交地产股份。

根据公告披露，截至4月12日，二股东重庆渝富的减持实施已到期，其间已累计减持1197万股，减持比例为1.72%，减持均价为7.07元/股。

12个涨停背后

实际上，4月以来A股房地产板块持续上扬，尤其是中交地产、渝开发、京能置业、中华企业等地产股均有涨停。

截至4月15日，房地产开发板块近一周涨幅-6.54％，近一月涨幅-2.18％，近一季度涨幅-2.18％，下行趋势放缓。

在梁楠看来，中交地产股价持续走高原因，一是随着房地产政策层面持续释放利好信号，市场预期增强，地产股整体迎来反弹；二是或与中交地产央企背景有关，作为央企其具有一定融资优势，市场更为看好。

不过，梁楠也认为，地产板块股价整体上涨主要是受政策面改善影响，但中交地产涨势较为凶猛，其2021年业绩不足以支撑，这或与其股价预期透支、投机炒作等因素有关。

柏文喜则认为，业绩难言理想的中交地产迎来12个涨停，在排除了宏观政策层面因素外，通常情况下可能存在尚未公布的重大利好消息。

央视财经评论员薛建雄表示，在房地产市场，国企、央企承担着稳楼市任务，前景被看好也较正常。不过，也不排除私募沉积炒作可能。

有机构指出，在进入中交地产的“游资”中，包括上海江苏路营业部，其是江浙顶（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）级游资章盟主的席位；湖州凤凰路营业部，曾和章盟主联手封板；国泰君安上海分公司，是顶（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）级游资葛卫东席位；上海虹桥路营业部则是顶（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）级游资徐晓席位。

该机构认为，“游资”之所以选中中交地产或许有几方面考量，目前A股上市房企中央企开发商主要有5家，分别是招商蛇口、保利发展、大悦城控股、中交地产、华侨城A，这之中中交地产盘子最轻，对游资来说容易拉起。

对此，江瀚提醒，对于此类有刻意炒作的公司，投资者一定要关注其中存在的巨大风险。