Tulips Chen

今年，正荣地产不设立任何具体销售目标。

3月31日，正荣地产召开2021年业绩会，公司董事会主席兼行政总裁黄仙枝对正荣当下及未来发展作了阐述，直面正荣流动性危机。

他说，2021年对正荣乃至整个中国房地产行业而言，都是非常不同的一年。自四季度起，包括正荣在内很多公司的销售受到影响，也无法在公开资本市场再融资。但正荣一直在努力自救，目前正在以合作方协商提前退出部分合作项目，出售物业，盘活项目受限资金。

报告期内，正荣地产累计合约销售金额为1456亿元，同比增长2.6%；实现收入369.92亿元，同比增长2.4%；毛利53.82亿元，同比减少22.04%；归属股东净利润8.09亿元，同比减少69.48%；核心纯利22.84亿元，同比减少30.9%。

“我们对国内房地产发展前景还是持有审慎态度，未来房地产行业仍会面临‘控负债、降杠杆’的政策基调以及在面对资本市场信心重塑上的压力。”黄仙枝说，但我们认为政策已经见底，后续预计会慢慢回暖。相信给予公司一年时间，正荣可以逐步稳定经营，流动性会得以修复，债务问题得以妥善解决。

梳理20-30个合作项目洽谈转让

自遭遇“股债双杀”深陷流动性危机以来，正荣地产资金状况及如何自救，一直是市场关注焦点。

除与投资人协商交换要约外，正荣地产正在通过资产转让自救。

3月27日，继正荣地产将多个项目转让予合作方美的置业后，又以1.56亿元将佛山一项目所持51%股权卖给了新希望地产。

正荣地产执行董事兼常务副总裁李洋表示，目前公司已经梳理和铺排了20-30个合作项目，也在积极和合作方包括一些地方国企、央企进行洽谈和股权转让工作。另外公司自持的一些商业物业，目前约有12个总体建筑面积接近80万平方米公司支持的投资型项目，这些整体的投资型物业的供应价值大概有100亿元，净值约有40亿元。

“公司希望通过提前退出部分项目，盘活受限资金。同时出售这些项目和资产实现资金提早回笼，降低整体负债规模。”李洋说。

财报数据显示，正荣地产剔除合约负债的资产负债率下降1.7个百分点至74.9%，现金短债比为1.14倍，净负债率85.5%。

受境外资本市场和经营环境巨变，美元债在总融资中占比29%的正荣地产受到不小影响。截至2021年年末，正荣地产未来一年内到期的债务约344亿元，境外债约64.9亿，境内债则至今无任何实质性违约的情况。

据介绍，正荣地产的境外债2021年已完成61.8亿票据的置换，2022年3月29日完成了5笔优先票据的交换要约和1笔永续资本证券的展期，通过修订条款避免了发生交叉违约的风险，境内也在3月完成了一笔ABS的展期。

正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健表示，其他的短期债务，公司会根据销售回款、自身现金流情况安排，并且会积极与金融机构友好协商。

从整场业绩会来看，保交付、抢回款、售资产、缓拿地、调结构、活债务已成为正荣地产2022年工作的主基调。

黄仙枝认为，今年以来，信贷环境保持比较宽松的状态，市场经历降息，近期央行及银保监联合指出金融机构需配合相关部门，共同维护房地产的平稳健康发展，六大部委更是集中表态称将在新增贷款上保持适度增长，化解房地产行业风险等，相信政策的适当调整将会更合理地保持房地产市场整体的流动性，但整体市场的恢复以及重新建立信心还需要时间。

“我们认为房地产市场可能还需要3-5个月时间修复。”黄仙枝说，目前行业已经不再一味追求“高杠杆、冲规模”的阶段，我们判断房地产的发展模式会慢慢转向“重质效、重品质、提效益、重服务、轻重并举”，以高质量为驱动的平稳发展时期。

今年暂缓新增拿地

为最大程度保存现金，正荣地产宣称今年暂缓新增拿地，控制规模。

截至2021年底，正荣地产的总土储规模为2595万平方米，对应货值约为4300亿元。其中82%的土储比例位于一二线核心城市，创造了约90%销售额。

“目前正荣地产聚焦有序生产经营和回款两大工作，战略上以‘保交付、保供货、保品质、促销售、促回款’为核心目标。”黄仙枝说。

据介绍，2021年正荣新开工面积达到506万平方米，竣工面积接近800万平方米，年底在建1901万平方米。2021年正荣已合计交付63个项目、88个批次、5万多户，2022年一季度顺利完成4600多户的交付，预计二季度交付量会超过19000户。

正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮表示，在目前的大环境下，凭借高杠杆高周转进行快速扩张的资本红利时代基本宣告结束。正荣地产主要布局的是一、二线城市，整体流动性较好，目前可售货值有1300亿元左右。由于政策传导到项目的时间有滞后性，我们预计销售可能在5、6月份之后逐步站稳。

“公司年底时仍有120亿元在途资金，我们会加快在途资金的回笼，确保经营稳定，争取受限资金比例逐步降低，安排资金尽快回笼。”刘伟亮说，今年正荣将暂缓拿地，精简架构，以保存现金，解决流动性问题。

在此之前，正荣地产已经从内部进行了一轮调整，从原先11个区域和城市公司架构整合为7大区域，实现分级授权。同时精简人员架构，开展“降本增效”。

黄仙枝说：“正荣会坚持以盘活可用资金和优化现金流为总体经营方针，全力恢复企业自身‘造血’功能，期待逐步企稳向好。”

虽然整场业绩会不断向外传达正荣管理层不断向好的决心，但投资者更为关注正荣地产将2022年到期的美元债都延期到明年3月，是否有信心和能力到期偿还？

对此，正荣管理层回应，正荣将2022年到期的美元债悉数延期到2023年3月份，在做交易之前也留意到政策开始放松。融资放松可以改善项目层面的现金资源，改善流动性；而项目融资如果能够得到合理地满足，也可以保障开发建设，顺利开盘，加速销售及现金回笼。

“我们预计政策的落地需要时间，政策最终传导到大部分项目也需要时间，而购房者信心重塑也是有一个过程的，我们要做的是用时间换空间。”刘伟亮说，公司目前在项目层面沉淀的资金还是很大的。一方面稳定项目生产，争取尽快释放受限资金；另一方面也在争取转让部分项目来改善流动性，尽最大的可能盘活一切可以盘活的资金。在以现金流为导向的策略下，正荣一方面加强严控成本，一方面狠抓现金，我们有信心能在明年3月前解决短期流动性问题，偿还新的票据。