Tulips Chen

深处危机中的正荣地产展开了自救。

2月23日，正荣地产召开投资者电话会，正荣地产董事长黄仙枝在会上表示，目前，公司实在没有办法如期偿还到期债务，希望投资人对2022年内到期的美元债本金进行展期，给予公司一年时间逐步强化经营性现金流。

两天前，正荣地产公告称，拟对5笔2022年内到期海外票据展期一年，并向持有人进行同意征求，合计剩余金额7.98亿美元，一笔人民币债券金额为16亿元。

这5笔境外债分别为：2022年3月到期年息5.95%的优先票据、2022年4月到期年息5.98%的优先票据、2022年6月到期年息7.125%的优先票据、2022年8月到期年息8.7%及2022年9月到期年息6.5%的优先票据，尚未偿还的本金总额分别约为5000万美元、2.18亿美元、16亿元人民币、2.93亿美元、2.36亿美元。其中，3月到期的优先票据为一笔私募债。

正荣地产给出的展期条件是，以现有1000美元债券置换2023年3月6日到期的1000美元优先票据，及根据同意时间支付10美元或5美元同意费，并以现金形式支付利息；新美元票据将按年利率8%计息，每半年支付一次。以现有1000元人民币债券置换2023年到期的1000元人民币优先票据，根据同意时间支付100元或50元人民币现金，并以现金支付利息；新人民币票据将按年利率8%计息，每半年支付一次。

在被问及如果5笔境外债交换要约及同意征求失败，公司有何替代方案时，正荣地产财务负责人康弘表示，公司体量大，债务结构非常复杂，只能通过短时间本金展期才有可能维持利息的正常支付，这也是对各方的最优方案。如果本次交易无法顺利完成，公司会考虑整体债务重组。

除针对上述5笔债券寻求展期外，正荣地产还就8笔在2023年或之后到期的债券进行同步同意征求，但并未改变金额、票息及到期时间，仅是为了修改一些条款。上述13笔债券未偿还金额总额约为34.123亿美元。

“这次困难来得很突然，无法提前准备应对，使我们措手不及。”黄仙枝表示。

2月11日正荣系股价暴跌，正荣地产最大跌幅超80%，旗下物业公司正荣服务更是一度跌超85%。当日下午，正荣地产发行的一只2亿美元永续债“20正荣03”持续下跌，跌幅一度超过30%，盘中甚至出现了临时停牌，引发股债双杀及市场持续关注。

“今年1月份发出公告是基于当时公司资金的铺排计划。遗憾的是过去的一两个月，公司的现金收支与去年预期相差极大。”康弘说。

他给出了几点原因，一是前两个月整体销售不及预期，一月份全口径销售较同期下降了约30%；二是前两个月融资贷款普遍落空，融资净流出加剧，按计划1月份要还款接近55亿元，但仅融资14亿元，包括西安、广州等地开发贷融资都遭遇落空，部分国有股份银行的合同未到期就提前抽贷；三是春节前是工程款以及其他支出高峰，1月份支出比平时高出了将近15亿元，整体现金流流出约81亿元，超出预期50亿元，这对公司原来的资金计划造成了很大影响。受资金监管政策不断收紧影响，2月初可用资金占总资金约5%左右，受限比例高达95%，目前没有看到好转迹象。

黄仙枝也向投资者展示了企业遇到的困难：全面收紧的监管政策严重影响了正荣地产销售和回款，2021年下半年以来，正荣地产的销售额呈每月下降趋势；2022年1月与去年同期相比下跌约30%。尽管公司采取了各种措施以减少开支，包括推进资产处置，未能止住经营现金流大幅衰减趋势。与此同时，境内外融资和再融资逐步停滞，到去年四季度公司已无法在公开市场上再投资。另一方面，债务到期和项目交付接踵而至，春节前后支付高峰使流动性压力进一步加紧。

“针对这次危机，公司进行了各方面努力，还是没有办法弥补现金流和到期债务之间的巨大缺口。因此希望在投资人支持下进行债务展期，避免大面积违约，通过债务展期争取一年时间的稳定经营，恢复流动性。”正荣地产执行董事兼副董事长刘伟亮表示。

会上，正荣地产也给出了增加现金回笼、满足债券未来兑付的方案：

第一，在途资金的回笼以及受限资金的释放以补充流动性。

第二，加快销售和资金回笼。截至2月初，预计剩余权益货值大概1300亿元以上。

第三，持有物业出售。有近100亿元自持物业，按照公允价值计算净值大概在40亿到50亿元。

“目前我们已经梳理了一批合作项目和投资性物业，正与现有合作方以及国企、央企进行洽谈股权转让事宜，预计今年上半年可以完成30亿—40亿元规模的资产盘活处置。”刘伟亮表示。