Tulips Chen

2021年，房地产市场强弱转换，告别高速增长的“白金时代”，行业迈进“青铜时代”。

从行业规模来看，2021年全国商品房销售金额达到18万亿，同比增4.8%，房地产增长对经济增长总体起到拉动作用。但自下半年起，规模增速逐月下行，销售和投资下行压力巨大。

房地产仍是压舱石和支柱产业，经过5年的高位运行且再创新高，行业下行并真正迎来负增长时代已然成为共识，未来，行业规模将回到五年前。

在“房住不炒”、“三稳预期”、“良性循环”下，整个行业都将从过去的粗放式发展转向精细化运营。未来房企也将转向低利润、低增长、低杠杆的内生型增长模式，并将催生出多种关联的新赛道。

2022年或将成为行业与周期重启的一年，2022年的变化将是剧烈的、动荡的，但新的稳定也会出现，在新趋势下如何实现破局，在新篇章来临前立于行业潮头，成为“剩者”至关重要。

在这关键一年，行业规模将如何表现？重点22城集中供地会有哪些变数，土地市场将何去何从？城市分化加剧，如何做好投资？房企第二曲线格局会有哪些新变化？2022年，行业规模、政策、地市、企业等方方面面都会发生很多可能性，基于大数据分析和市场研判，这些趋势变化最终可以归纳成以下十大预测。

预测一：行业规模回到五年前

2015-2016年是房地产行业重要的转折点，商品住宅销售面积从2015年11.2亿平方米，跳涨至2016年13.8亿平方米，此后几年住宅销售面积一直维持在14-15亿平方米，仅2015年至2016年出现了近3亿平方米的跳跃式增长。

预计未来五年行业年均规模将回归至10.6亿-12.7亿平方米，中位数是12亿平米左右，与2015年-2016年的水平基本相当。

预测二：长效机制渐成闭环

2022年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”，政策将围绕解决新市民、困难群体住房难题不断深化，“四限”、去杠杆、房产税等长效机制渐成闭环。

短期内，“四限”调控仍将从紧执行，尤其是核心一、二线城市，继续坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲，并严堵政策监管漏洞，但政策加码频率将趋势性下降。压力二、三线城市仍需为市场减压，防止城市房价出现大幅下滑。房地产行业去杠杆还将继续落实下去，倒逼企业降负债、居民降杠杆。

预测三：土地市场整体萧条

受集中供地新政和市场下行的双重影响，2021年土地市场经历了由高热降至低温的剧变。尽管2021年末房地产信贷环境边际放松，但市场信心短时间内仍难恢复。

2022年土地市场热度将继续下行，加之房地产金融监管环境仍将从紧，企业“钱紧”现状短时间内难以缓解，拿地态度将会更加谨慎，部分没有补货压力的房企会减少拿地或不拿地，且2022年将会出现大量收并购或项目合作机会，房企拿地意愿进一步降低，预计2022年土地市场将趋于萧条。

预测四：房价不涨成新常态

根据全国商品房销售面积和销售金额估算，截止至2021年12月31日全国70个大中城市商品房销售均价已下降至9512元/平方米，环比再降0.9%，较2021年初1-2月下降14%，大部分城市都曾出现过房价下跌的情况。

坚持“房住不炒”主基调，“稳地价、稳房价、稳预期”的长效调控机制下，2022年房价不涨将成新常态。热点城市还将面临一定的价格波动，但整体房价上涨动能减弱，“万人摇”的局面难以再现。

预测五：城市分化加剧看好25城

城市分化持续加剧，当前评判城市发展前景，除了人口、经济等硬实力外，还有部分软实力指标起到至关重要的作用。对于城市选择，坚持长期聚焦人口基本面尚佳、经济基础良好、城市软实力较强的25个核心一二三线城市。

25个城市分别为：

长三角

上海、杭州、南京、苏州、合肥、宁波、无锡、常州、温州

粤港澳大湾区

深圳、广州、佛山、珠海、东莞

京津冀

北京、天津

成渝城市群

成都、重庆

长江中下游城市群

武汉、长沙

关中城市群

西安

中原城市群

郑州

山东半岛

青岛、济南

海西城市群

厦门

预测六：房企“暴雷”此起彼伏

2021年，房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续发力，银行业金融机构急于“收伞”，房企“爆雷”事件频发。

2022年整个行业步入无增长时代，负增长企业数量增加，融资受限的同时，面临较大的偿债压力，房企生存压力巨大。资金链紧张的情况下，行业“爆雷”事件仍将持续，而“爆雷”问题之后，企业公信力下降，进而影响整个行业健康发展与良性循环。

预测七：物业行业继续“挤泡沫”

房地产与物业行业唇齿相依。2021年，受地产主业震荡的影响，物业行业迎来价值回归，尤其物业股迅速回调，资本市场回归理性，除个别央企、国企物业股企稳外，其余物业股大幅下挫，距高位跌破70%的物企比比皆是。

多支物业股的市盈率低于10倍，预计2022年行业平均市盈率为15.3倍，物业行业“走下神坛，回归理性”，未来继续“挤泡沫”。

预测八：保租房改变租赁格局

发展保障性租赁住房是“十四五”时期住房建设的重点任务。中央规定“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30%以上。

2022年保障性租赁建设将明显加快，全年建设筹集保障性租赁住房240万套，租赁行业配套政策将进一步完善，多个城市城市动作频繁，并在制度、土地、简化审批流程以及资金支持方面给予支持，确立租赁住房保障体系，而年初保租房不纳入房地产集中度管理，配套政策进一步完善，为十四五期间保租房任务完成保驾护航，多个政策内容将影响未来3-5年租赁行业的格局。

预测九：养老需求持续爆发

养老产业规模提速，2022年正式迎来60后人群退休高峰，低龄老人年均新增2360万人，五年累计1.18亿人，未来将彻底激活低龄康养消费市场，80岁及以上高龄人口数量达到3580万人，复合增长率保持高位，2025年高龄人口数量将达到4600万人，养老产业规模有望突破12万亿，涉房部分达到3万亿，产业空间巨大。

按区域养老潜力来看，长三角区域作为养老潜力的风向标，大幅领先，其次是京津地区、山东、广东潜力较为突出，而东北和西北较弱。

按城市来看，2021年中国典型城市养老潜力TOP20分别为：上海、北京、深圳、广州、南京、无锡、苏州、南通、天津、青岛、杭州、成都、武汉、常州、宁波、重庆、济南、厦门、扬州、大连。

预测十：房地产业仍是压舱石

房地产行业告别“白金时代”，但房地产业仍是压舱石和支柱产业。2021年我国房地产市场总体稳定，房地产增长对经济增长继续起到拉动作用，房地产业增加值比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点。2022年，房地产业压舱石的地位将进一步体现。

按商品住宅总量未来五年年均规模10.6亿-12.7亿平方米计算，若房价增速维持5%，每年行业成交金额约在15万亿上下，相较于其他行业，房地产行业规模依然很大。

2022年，房地产行业迎来发展新阶段，行业进入“青铜时代”，房地产行业仍将是压舱石和支柱产业。

预测，是为了更好的决策，这些林林总总的内容，归纳起来的核心关键是行业负增长、企业迎变局。行业快速迭代的调整期，如何成为“剩”者，需要房企重新寻找适合企业未来发展的增长路径，不改变没有出路。

2022来到新的十字路口，风起的时候，保持镇定。