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　　东莞为何出台楼市限购限售新政？

　　重点保护刚需、打击投机行为及过度需求

　　7月25日，东莞深夜出台限购限售新政，非东莞户籍买首套房需连交1年社保，商品房入市交易时限从办证后2年延长到3年。

　　限购限售新政一出，激起社会各界强烈反响。东莞楼市迅速降温，在短短几天里，很多二手房降价10%。有业内人士评价：东莞房地产政策的严厉度已和一线城市趋同。

　　从6月底开启为期两个月的房地产市场乱象整治，到7月2日加强商品房销售价格指导监管，到7月15日加强商品房网签信息公开，再到7月25日出台限购限售新政，短短一个月里，东莞这座制造业名城，展开了一场与房地产乱象的“殊死搏斗”。

　　最终，限购限售新政遏制了住房炒作，保障了本地刚需住房需求，吸引更多人才落户东莞。这不仅贯彻了“房住不炒”的定位，更有利于制造业名城引才留才。

　　深夜新政

　　二手房限购+3年限售

　　25日凌晨0：00，东莞市住房和城乡建设局、公安局、自然资源局、不动产登记中心等单位联合发布《关于进一步促进东莞房地产市场平稳健康发展的通知》，出台楼市限购限售新政，非东莞户籍买首套房需连交1年社保，买第二套房需连交2年社保，商品房入市交易时限从办证后2年延长到3年。通知自印发之日起施行。

　　东莞提出，调整商品住房限购政策。自通知施行之日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的（新建商品住房或二手商品住房，下同），须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；购买第二套商品住房的，须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的，暂停向其销售商品住房。

　　东莞调整商品住房转让年限。自通知施行之日起在本市行政区域内购买的商品住房（以网签时间为准），须取得不动产权证满3年后方可交易转让；调整住房公积金贷款政策，对于异地缴存住房公积金的职工，在东莞购房申请住房公积金贷款的，职工本人或其配偶须为本市户籍。

　　东莞还将试点建设“三限房”，在房价较高的热点区域选取符合两规、条件成熟、配套完善的地块，建设“限地价、限房价、限购买人群”的住房项目。

　　此外，通知还提出，将加大住宅用地和住房供应力度，加强商品住房价格监管，规范房地产金融秩序和市场交易秩序，加大房地产信息公开力度，加强宣传舆论引导。

　　今年上半年，东莞房地产开发投资346.54亿元，增幅比一季度提高11.6个百分点，实现回正。商品房新开工面积605.73万平方米，同比增长46.2%。限购限售新政出台后，将促进东莞房地产市场平稳健康发展，助力东莞民生保障和经济复苏。

　　楼市降温

　　四季度供需或扭转

　　这半年来，东莞部分区域的房价像“过山车”一样，经历了戏剧性的陡涨陡跌。

　　在东莞松山湖某楼盘的一套二手房，2018年上架，当时报价5500万元。今年3月，疫情全面暴发，这套二手房降价到4500万元。然而最近几个月，东莞二手房价迅速上涨，该二手房挂牌价也回升，于7月17日升至5000万元。如今，东莞限购新政一出，7月25日，这套二手房的报价又修改为4500万元，10天不到直降500万，重新跌至低谷。

　　受新政影响而选择降价出售的二手房，在东莞不是个例。

　　在楼市降温的趋势下，房地产开发商、二手房业主和购房者，需要如何理性应对？一名业内人士认为，各方都需要更加理性，回归到商品本身的价值。

　　根据合富置业的统计数据，2020年，东莞二手住宅上半年共录得12859套成交，成交面积138.73万平方米，两者同比分别下滑15.7%和14%。一方面价格猛涨，另一方面成交量下降，这也反映出了房地产市场的不理性。

　　对于开发商，这位业内人士建议，需要认清当前的形势，及时调整对市场的预期。新政看似对新房影响不大，其实会改变市场的供求关系。上半年受疫情影响，很多房地产项目建设放缓，加上大量购买力涌入，房地产市场供不应求。随着建设进度加快，限购减少了购房的有效需求，预计在今年第四季度，房地产市场就会出现供求平衡甚至供过于求的局面。建议房地产开发商在条件允许的情况下，尽快推售，不宜等待观望。在高房价和政策调控叠加的情况下，购房客户的群体结构会发生很大变化，开发商更要加强对客户群体的盘点。

　　对于二手房业主而言，这位业内人士认为，东莞上半年二手房价的快速上涨，需要较长时间来消化。限购政策出台后，很多二手房将降价销售。随着时间的推移，这种降价幅度可能进一步增大。建议有售房意愿的二手房业主尽快出售。同时，当前中介市场鱼龙混杂，行业不够规范，建议业主选择品牌强、信誉好的中介，避免上当受骗。

　　对于购房者而言，尤其是刚需购房群体，东莞限购新政是一个福音。购房者不能被外部环境误导，而要回归到商品的价值本身，通过楼龄楼况、开发商和物业品牌、学校商业交通配套等要素，合理考量商品价值。与上半年楼市过热导致的卖方市场不同，下半年将会转变为买方市场，会有更多的楼盘投放市场，这也给了购房者更大选择空间。

　　深远影响

　　利于稳定二手房价

　　易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海认为，深圳限购新政是户籍与社保资格双限制，东莞依然是对非东莞户籍的社保单项限制，那这就要看东莞的产业基础是否足够吸引人才落户东莞，从而直接打破新政门槛限制。

　　合富研究院高级分析师李兴旺认为，此次政策重点是限制非户籍人口的购房行为，重点保护了刚需，有效地打击了投机行为及过度需求，新政是“房住不炒”的贯彻，避免了过度的资金流入二手房市场，利于稳定东莞二手房价，使之回归健康与理性。新政将可能激发市民入户需求，预计今年东莞户籍人口将会加快增长。

　　一位业内资深人士认为，限购新政稳定了东莞的房价，有助于东莞吸引人口流入、改善人口结构，尤其是对具有刚需住房需求的年轻人才，将会更加倾向于在东莞落户。

　　地产经济学家邓浩志分析，一直以来，东莞调控重点都只是落在新房，二手房是长期不限购，这也让不少投资投机资金借到进入了东莞楼市。这次东莞把二手房的“漏洞”堵了。这将把一大批投资东莞楼市的资金挡在门外。

　　近年来，东莞连续多年稳居新一线城市榜单，经济实力与城市品质不断提升。与一线城市趋同的限购政策，将有助于稳定东莞房地产市场，有利于经济发展和招才引才。(记者 吴擒虎 策划：黄少宏)