Tulips Chen

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　　12月19日物业公司保利物业、时代邻里集中登陆港交所，物业板块上市步伐加快。今年港股持续调整，但物业板块逆市上扬，多只物业股股价翻番。

　　物业股是“顺周期扶摇而上的蓝海板块”。业内人士认为，目前龙头物管公司2020年PE大多在20-30倍区间，考虑到未来两年规模和业绩增速可观、政策面持续友善、社区增值服务仍有挖掘空间等因素，物业板块具备相当投资价值。同时，当前物业行业集中度还较低，随着物业企业上市数量提升，主流企业竞争优势进一步显现，行业集中度将持续提升。

　　上市步伐加快

　　12月19日，两家物业公司——保利地产旗下保利物业、时代中国控股旗下时代邻里在港交所主板挂牌上市，同日登陆资本市场。

　　公开资料显示，截至6月30日，保利物业合同管理总面积达4.55亿平方米，遍布全国27个省份的148个城市，在管面积2.6亿平方米，共管理846个物业，包括565个住宅小区及281个非住宅物业。除物业管理服务外，保利物业还提供其他增值服务。

　　时代邻里介绍，公司自1998年成立以来，已在广东、湖南、广西、河北、四川、贵州、浙江等多个省份布局，现已发展成集物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、智能化工程服务、电梯服务、市政环卫服务为一体的综合物业管理服务提供商。截至目前，时代邻里拥有在管项目共计223个，合约面积逾5710万平方米。2016年至2019年期间，净利润年复合增长率达83.4%。

　　截至目前，已有22家物业公司登陆资本市场。2014年彩生活港股上市，成为首个上市的物业公司，2014年到2017年期间，除彩生活外，还有中海物业、绿城服务等4家物业公司陆续在香港上市。

　　2018年开始，物业公司上市步伐加快。当年年初，A股诞生首家物业上市公司南都物业，随后新大正等物业公司陆续在A股上市。碧桂园服务、佳兆业美好等物业公司相继在港股上市。截至目前，2018年以来上市的物业公司已达17家。此外，还有宝龙商业、开元物业等多家物业公司正在排队等待上市。

　　广州某物业公司高管表示，在房地产行业进入存量时代后，地产公司增速放缓，拆分物业公司上市是房企拓展产业链，拓宽融资渠道的突破口。同时，物业市场空间广阔，未来物业公司上市的热度料将持续。

　　多家公司市值超百亿港元

　　从股价表现看，物业板块成为市场上的新晋热门，尤其是在港股市场，在今年港股持续调整的背景下，但物业股逆势上扬，普遍上涨。截至12月19日，港股市场上今年已有新城悦服务、永升生活服务、雅生活服务、佳兆业美好等6只物业股股价涨幅翻番。

　　同时，多家物业公司市值超过百亿港元。截至12月19日，行业龙头碧桂园服务市值高达698.06亿港元，雅生活服务、保利物业、绿城服务、中海物业市值分别达353.33亿港元、241.87亿港元、223.96亿港元、165.66亿港元。其中，绿城服务223.96亿港元的市值甚至超过了关联房企绿城中国188.44亿港元的市值。

　　物业板块受到资本追捧或是因为其广阔的发展前景。川财证券认为，物管行业作为房地产开发链条的后周期节点，市场增量滞后于商品房新开工及销售情况，2016年我国商品房销量增速达22.5%，2017年实现销售面积16.94亿平方米，2018年在高基数效应下，销量依然实现1.3%的正增长，对应2016年-2018年的销售规模，未来两年物管行业将进入高速扩张期。同时，截至2018年末，我国城镇化率较美、日等发达国家至少具备20%的提升空间，随着区域性经济的崛起，保守估计2021年-2030年商品房年均需求中枢逐渐回归至9亿-10亿平方米的合理水平，行业规模、业绩想象空间巨大，物业板块将成为“顺周期扶摇而上的蓝海板块”。

　　东北证券也指出，目前龙头物管公司2020年PE大多在20-30倍区间，考虑到未来两年规模、业绩增速可观、政策面持续友善、社区增值服务仍有挖掘空间等因素，物业板块仍具备相当的投资价值。

　　龙头企业优势凸显

　　在行业成长性高的同时，当前物业行业集中度还较低。中指院数据显示，按照2018年末在管数据计算，前三大物业公司的市占率约为3.5%，前十大物业公司的市占率约为11.4%，前百大物业公司的市占率约为38.9%。截至2018年底，百强物业公司平均在管面积为3718万平方米，同比提升17.52%；前十大物管公司在管面积均值达2.39亿平方米，市场份额由11.06%上升至11.35%，行业保持向龙头集中的趋势。

　　光大证券表示，随着物业服务企业上市数量迅速提升，主流企业竞争优势进一步显现。上市物业公司融资目的显示，前两大用途分为收并购扩大业务范围和APP平台建设，资本加持将进一步扩大主流企业的竞争优势。主流房企拥有较高的品牌知名度和美誉度，在管面积规模较大、客户基础扎实、资本实力雄厚，除了能通过规模效应做大基础展务，也能为培育高毛利率的增值展务提供土壤。数据显示，头部企业如碧桂园服务、绿城服务等，增值展务占营收比重显著高于AH上市企业及百强企业平均水平。

　　东北证券还指出，背靠龙头房企的物管公司因强确定性而备受资本市场青睐。2019年上半年，背靠龙头开发商的物管公司其在管面积大多获明显增长，而合同面积的增速更是高于在管面积，未来利润无承压。