Tulips Chen

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能过户、能贷款，二手房中介经纪人“牵线搭桥”

　　虽然是商办房，但能办贷款；楼盘早已为购房人注册好公司，只等过户——在房山区绿地诺亚方舟悦公馆售楼处，被称为“商办限购令”的“3·26新政”如同一张废纸。

　　2017年3月26日，北京对商办房进行限购：新建项目不得销售给个人，银行方面也暂停办理贷款。这两年，虽然曾出现开发商为逃避限购协助购房人代办公司问题，但伴随住建部门严格执法而基本销声匿迹。然而记者近期连续多日调查发现，如今又有楼盘使出了更隐蔽的招数：不仅提前注册好公司，甚至还可以办贷款解决购房人的资金周转问题。

　　逃避限购

　　办好公司给购房人过户

　　总价125万元能买一套50平方米的房子，紧挨着房山大学城地铁站，旁边将有房山唯一一家三甲医院……绿地诺亚方舟悦公馆售楼处里，销售人员刘峰不断向购房人抛出楼盘优势。

　　条件再诱人，也绕不过这一楼盘的天然“劣势”：50年产权、商办房。此前，商办房被很多开发商包装成“商住”。2017年本市发布3·26新政，出手对高温不降、疯狂炒卖的“商住”祭出限购令。

　　按政策，个人不再能购买新建商办房。但在绿地诺亚方舟悦公馆售楼处里，这条限制已被突破。

　　刘峰介绍，该项目由绿地集团开发，目前由另一资方介入销售，并已经给房子注册好了公司，每套房子都挂在不同的公司名下。“购房人签约后，资方注册的公司直接过户给购房人，再由开发商配合购房人办理正式网签。”他说。

　　表面上绕来绕去的招数，实际上就是为规避限购。记者注意到，商办房限购近两年的时间里，住建部门不断加大执法检查力度加以防范，但开发商依然“上有政策、下有对策”，不断开发出新的规避措施。

　　最早，开发商在销售商办房时往往采取代办公司的方式；这一方式迅速被住建部门制止后，房山区“金隅糖＋”项目去年被发现以“没有税，无需注册公司”等宣传口径对外销售,以股权转让的方式转让公司,同时转让作为公司资产的对应商品房；而今，绿地的招数也是如出一辙，但更为隐蔽。

　　能办贷款

　　质押股权只需3成首付

　　公司过户与转让只是第一步。悦公馆逃避限购的关键还在于能办理贷款，这也是其最大卖点。

　　根据政策，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

　　既然明令禁止贷款，为何悦公馆可以松开口子？

　　“这和买商品房的房贷不一样。”刘峰解释，公司过户给购房人后，房子也正式挂在了购房人拥有的公司名下，那购房人就可以用公司的名义向银行申请质押股权获得贷款。按照政策，这一贷款方式首付最低只有三成，甚至比普通商品房的房贷首付还低；贷款年限最长20年，略短于房贷。

　　在北京过去和现在销售的商办项目中，这种贷款方式极为少见。对于贷款方式是否靠谱，刘峰直言：可以放心，已经与某知名银行谈妥贷款事宜。

　　对于购房人来说，这一购房及贷款方式真的靠谱吗？本市一家知名房企负责人向记者解释，这种公司抵押贷款的方式将让购房人面临着更高的贷款利率，年利率一般在7%以上，直接增加月供；以公司名义购买了房产后，每年相关税费也将近5000元；此外，未来再上市的成本和难度也都会更大。

　　中介“帮忙”

　　我爱我家经纪人暗中代理

　　商办房在推销给无资质购房人的过程中，还有一方悄悄发挥力量。记者调查发现，在售楼处和购房人之间牵线搭桥的，正是知名中介“我爱我家”。

　　有过看房经历的陈先生说，最初把绿地诺亚方舟悦公馆项目推荐给他的，就是我爱我家的经纪人。记者以购房人身份向我爱我家另一位经纪人咨询房产项目时，也被推荐了同一个项目。该经纪人声称，这是我爱我家代理销售的项目。

　　无论是开发商还是中介机构，在销售中都不能宣传居住用途或逃避限购。拥有商办最大存量的房山区曾启动过为期一个月的专项整治行动，要求开发商和代理公司签署承诺书，其中一条便是：不在售楼场所和其他媒介宣传带有“不限购、可注册、豪装、LOFT、买一层送一层”等敏感字样，不以任何方式宣传商办类房屋可以用于居住，不为个人规避商办限购代办工商注册登记。

　　无独有偶。近几日，陈先生还接到了我爱我家经纪人张乐的推销电话。这次也是推销了一处低总价的商办楼盘，位于顺义南法信地铁站旁，楼盘名为空港七号。

　　“总价100万元就可以买一套，4.2米层高。”对于空港七号逃避限购的措施，张乐介绍，开发商帮助购房代办公司，1.2万元的代办费用中，开发商可以负责承担1万元；该楼盘虽然无法办理贷款，但开发商还支持分期付款，购房时先付50%房款，之后再付50%房款。

　　在调查过程中，我爱我家经纪人向本报记者证实，绿地诺亚方舟悦公馆、空港七号等商住项目在我爱我家的对外网站上看不到，但经纪人可以在内网上看到。

　　“现在不称呼这种房子为‘商住房’，都叫‘商办’。”我爱我家经纪人张乐向记者坦言，经纪人表面上不会跟购房人说“商办房可用于居住”，但房子买回去谁又能管得了住不住。于是，限购令、承诺书也就成了表面文章。（文中中介经纪人姓名均为化名）(记者 曹政)