Tulips Chen

3月5日上午，李克强总理在第十二届全国人民代表大会第四次会议上作政府工作报告，整理发现，报告全文竟然提了3次“房地产”，10次“住房”。归纳起来，无非三个字：去库存。如何去?无外乎两点：要钱给钱，要人给人。

3次提到房地产：

1、推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。(2016年)

2、因城施策化解房地产库存。(2016年)

3、全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。(2016年)

10次提到住房：

1、城镇保障性安居工程住房建设4013万套，上亿群众喜迁新居。(十二五期间)

2、完善住房保障体系，城镇棚户区住房改造2000万套。(十二五期间)

3、城镇保障性安居工程住房基本建成772万套，棚户区住房改造开工601万套，农村危房改造432万户，一大批住房困难家庭圆了安居梦。(2015年)

4、今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。(2016年)

昨天 (3月4日)，房地产税又出新声音!十二届全国人大五次会议于上午11时在人民大会堂新闻发布厅举行新闻发布会。大会发言人傅莹表示，房地产税立法列入了五年立法规划，讨论比较多，但今年没有提请人大常委会审议的安排。

关于房产税

有关房地产税的话题热到什么程度?用“见风就是雨”来形容一点都不为过。只要任何关乎房地产税的风吹草动，都会成为舆论关注的焦点。

一、傅莹谈：2017年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排

法制日报：2017年房地产税法会不会列入到我们的议事日程当中，我们距离房地产税法到底还有多远?

傅莹：这个问题最近比较热，我前两天专门去找了这方面比较权威的信息。首先，加快房地产税立法并适时推进改革，这是在党的十八届三中全会提出的改革任务中列出来的，所以本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。当然这部法律涉及面比较广，也涉及到方方面面的利益，所以围绕这个问题的讨论是比较多的。根据我的了解，我们今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。

二、房地产税的开征，仍然相当遥远

这个消息意味着房地产税的开征，仍然相当遥远。虽然有知情人透露，已经有方案提交给全国人大，“不提交审议”的意思，应该是继续进一步研究讨论。所以，房地产税距离开征仍然有相当距离。

今年以来，房地产税多次成为媒体关注焦点。第一波热潮是1月11日新华社公布中办、国办印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，提到“支持各地区在房地产税等方面探索创新”。

《中国经济周刊》2月28日报道称，中国财税法学研究会会长刘剑文在接受采访时表示，房地产税法草案已经完成，最快有可能2017年提交全国人大常委会审议。

针对房地产税法最快何时通过，当时专家有不同的看法。

刘剑文表示，即便提交全国人大常委会审议，也并不意味着就能落地和实施。从立法程序上，房地产税法在2017年出台是很困难的事情，也可以说是不可能的事。他预测：“按照中央的部署，应该是在2020年前实施。还有4年时间。”

尹中卿认为，房地产税牵涉到千千万万老百姓的切身利益，出台前一定会依照法律程序充分征求各方面意见，无论怎样出台，绝不会“突然袭击”。

中国财税法学研究会副会长施正文则认为，年内出台并执行的可能性不大，即使房地产税法能列入并提交全国人大常委会审议通过，最快也要在2018年才能开始施行。

三、炒房者，从心里笑出来，因为又少了一个利空

房地产税的确是个非常复杂的问题。如果开征，也是意味着对拥有“红本”的房子开征。这些房子一般来说，都缴纳了70年(住宅)或者50年、40年(商业地产)的地价。在这个基础上，即便每个家庭有免征额度，也意味着政府重复收费。

此外，小产权房、违法建筑本来就没有交地价，开征房地产税之后怎么办?强制收?收不上来，你无法限制其产权和交易，你甚至不知道都有哪些人买了，有多少套;法院判决、警察上门?那将出现多少冲突?一分钱不交的(小产权房)，可以永远不纳税;缴纳了巨额土地使用金的，反而年年重复缴税，这种不公平如何解决?

相信看了这个新闻的炒房者，从心里笑出来，因为又少了一个利空。其实抑制房价，政府有很多招数，唯独房地产税不能算。房地产税，主要还是为地方政府解决“长期饭票”的问题。如果想真的控制房价，提高按揭利率、首付成数和交易税费就行了。比如香港对外来购房者，以及买二套房的人，加收了相当于房价30%的重税，房价马上就被管住了。

前两天，有全国政协委员还建议，为了去库存应该降低三四线城市的首付，从两成降低到一成。如果这样做意味着什么?意味着三四线炒楼者的杠杆率将从5倍提高到10倍，意味着房价将再次飙升。而一成首付意味着，银行将面临巨大的风险。所以，这个建议是万万不可采纳的。

但这从一个侧面告诉我们，今年三四线楼市，其金融管控或许会放松。通过让房价上涨来去库存，仍然是一些人的主流想法。

四、改革房地产税没那么简单

安邦智库(ANBOUND)首席研究员陈功在“2017年经济形势判断”报告里指出，“房地产税的改革不是增加一项税那么简单，房地产税是一个系统，涉及到很多税种，包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。这么多的税，互有关联，要改必须一起改，所以房地产税的改革，是一个体系性的重大税收改革。”

由于房地产税的设计复杂且操作难度大，同时夹杂着太多的敏感问题和利益博弈，未来房地产税草案的公布可能还会根据方案的可接受程度、时机、征管能力等做一个权衡。

此前，安邦智库(ANBOUND)特约经济学家钟伟也表示，如果“十三五”期间中国政府推出房地产持有环节的税收类型，很可能是不妥当的。

原因在于，中国政府应该优先去做的事情，是努力推动中国房地产在未来五年的成功软着陆，至少需要大量削减房地产库存，保持公众对房地产市场的信心;然后争取在“十三五”期间，经济增长转型能够有所起色，此后在增长转型明朗化之后，再处理房地产问题。

而不是像现在左手在增长转型，右手在破地产泡沫;左手在托举地产，右手在试图开征房产税。这样的政策打架，会使得情况变得更糟糕。

在钟伟看来，中国应该首先完善个人所得税和遗产税，等待个税制度成功了，再将地产转让所形成的一次性财产所得征收所得税，最后才是开征房地产税的事情。如果不这样小心谨慎地安排，政府政策自相矛盾，左右互搏一定会使得问题更加糟糕。

五、中国为何开征房地产税?

安邦智库(ANBOUND)看来，中国之所以要开征房地产税，主要基于两个基本的背景：

一是分税制下平衡中央与地方的利益。在分税制下，中央与地方的财权与事权不匹配加大，但中央不愿意削弱既有的财权，因此通过上收部分事权、扩大新的财权来满足地方政府的需求，房地产税就是一个重要的平衡手段。

二是中国的城镇化和房地产市场发展已有相当规模，以空间增量扩张为主的发展模式差不多到头了，政府从增量扩张中获取的收益将会减少，要转向从巨大的存量资产中来开辟或扩大新税基。通俗地说，过去是一次性杀掉一批羊来获取羊皮，现在改为每年剪一次羊毛。

从利益角度来看，房地产税就是中央政府给地方政府在墙上画的一张远期“大饼”，允诺在未来给地方政府一个大礼包。

地方政府要从房地产税得到可观的实惠，还需要等待很多年。在目前阶段，现在地方政府的大部分利益、债务都与房地产扩张绑在一起的，很多官员也参与其中，因此政策不好调整，地方政府也不愿调整。

要等到现有的利益调整结束，新一代的地方官员能够感受到从房地产税上得到持续的财政支持，他们才会完全支持这一税收。

不过，即使房地产税成为地方政府的主体税种，地方政府也不能完全绑到房地产税上，可持续的地方经济与财政发展，还是必须立足于企业健康发展、最终消费畅旺和产业结构多元。

两会开完 买房的人都笑了......

两会提出：

(1)1～2月份已经上涨6.5%～7%之间。

(2)今年的房产还是起稳回升，上涨保持在6.5%~7%之间。

(3)居民住房需求还是很大

(4)经济长期向好的基本面没有变

政府工作报告再提房地产!重点内容!

居住证含金量很高 加快覆盖未落户人口

报告中提出，将深入推进新型城镇化，加快农业转移人口市民化。居住证具有很高的含金量，要加快覆盖未落户人口，使他们享居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。发展中西部地区中小城市和小城镇,容纳更多的农民工就近就业创业，让他们挣钱顾家两不误。

因城施策化库存 建立租购并举的住房制度

报告中提出，推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套,提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

全面实施营改增 试点范围扩大到房地产

李克强指出，今年全面实行营改增。适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。今年将采取三项举措。

一是全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

二是取消违规设立的政府性基金，停征和归并一批政府性基金，扩大水利建设基金等免征范围。

三是将18项行政事业性收费的免征范围，从小微企业扩大到所有企业和个人。实施上述政策，今年将比改革前减轻企业和个人负担5000多亿元。同时，适当增加必要的财政支出和政府投资，加大对民生等薄弱环节的支持。创新财政支出方式，优化财政支出结构，该保的一定要保住，该减的一定要减下来。

积极推广绿色建筑和建材 打造智慧城市

报告中提出，要加强城市规划建设管理。增强城市规划的科学性、权威性、公开性，促进“多规合一”。开工建设城市地下综合管廊2000公里以上。积极推广绿色建筑和建材，大力发展钢结构和装配式建筑，提高建筑工程标准和质量。打造智慧城市，改善人居环境，使人民群众生活得更安心、更省心、更舒心。

住建部长回应房价暴涨：采取五大措施

住建部部长陈政高5日上午就社会高度关注的“房价暴涨”问题作了详细回应。《第一财经日报》记者在人民大会堂北大厅的“部长通道”看到，陈政高用“三大特点”、三个“没有变”、五大政策，对房地产市场最新政策予以系统解读。

陈政高明确表态，住建部与房价涨幅明显的四个城市保持密切联系，将通过严格限购、差异化税收与信贷政策、增加土地供应等措施，来保证市场平稳。

楼市新特点

陈政高表示，看房地产市场要看几大特点。第一，去年的销售实现企稳回升，去年8月销售由负转正，今年仍然保持了这个态势;第二，市场保持分化，可以看到一线、二线，三线、四线城市房地产市场大不一样，而且这种分化越来越严重;第三，待售面积太大，库存太大，增速依然很快。“因此，中央将去库存列为今年的五大任务之一。”

同时，他表示，看房地产形势，要看基本条件。中国经济长期向好的基本面没有变，中国的城镇化进程没有变，城市居民和新市民，特别是新市民的住房需求没有变。“特别是党中央、国务院的领导下，有各种调控措施，”陈政高表示，“我对今年房地产平稳健康发展充满信心”。

五举措稳定市场

陈政高介绍，近期一线城市房价变化非常大，住建部高度关注，并与四个城市都保持密切的联系。“这四个城市，正在想方设法稳定市场。”陈成稿介绍，他们的办法，总结起来包括以下方面。

◆ 第一，实行严格的限购政策，同时实行严格的差异化税收和信贷政策。

◆ 第二，增加土地供应面积，这些供应面积要及时披露信息，以稳定信心。

◆ 第三，增加中小套型的供应数量，特别是搞好保障型工程建设。

◆ 第四，打击各种交易上的违法违规行为

◆ 第五，正确引导舆论，主动发声，稳定人心，稳定预期，稳定市场。

领导们的发言，到底透露了啥?

1、陈政高的此次表态，可能意味着国家对一线城市的土地政策再次发生逆转。此前国土部多次表态，要求特大城市、超大城市和资源环境超载的城市“划定永久性开发边界，形成空间硬约束”。其目的有两个：一是控制人口总量，解决城市病的问题;二是保护耕地。

但问题是，由于中国在城镇化过程中无法均分发展机遇和资源(其他国家也一样)，城镇化注定失衡，北上广深事实上都在向3000万人口迈进。控制城市边界的做法，只能加大城市密度，加剧城市病。国土部还提出，如果土地真的不够用，可能“跳出去”发展卫星城。但事实上很多城市，比如深圳，根本没有跳出去的空间。

所以，无论此次住建部领导表态的真实含义是什么，北上广深突破所谓的城市发展边界都是不可避免的，否则房价只能越来越高，城市交通只能越来越堵。比如深圳填海55平方公里，就是一种突破。

其实，在城镇化过程中走大城市化道路，才是人间正道，也才是节约土地的做法。大中小城市均衡发展根本不可能，也将造成土地资源的浪费。

2、陈政高的表态，也解释了广州“跨区首套”政策被叫停的原因。在这种背景下，广州放松限购可能性在减小。虽然国家希望一线城市带动全国楼市回暖，但也希望一线城市房价维持慢牛走势。如果上涨过快，提前透支利好，肯定会重演去年股市5100点见顶回落的走势。

调控一线城市楼市，最好的办法是收紧购房资格、提高贷款首付比例，以及取消贷款利率优惠。但到目前为止，还没有一个城市愿意使出这些杀手锏。

3、陈政高还透露了一个重要数据：目前全国“待售商品房面积约有7.18亿平方米”。但广东省的文件透露，广东目前待售商品房是1.6亿平米。广东省能占全国的22%吗?有点看不懂。

4、对于全国楼市，陈部长还是唱好的，毕竟去库存才刚刚开始。其实，这也是国家对一线城市房价飙升“投鼠忌器”的原因。

5、国家层面表态之后，一线城市，尤其是房价涨幅较大的深圳、上海和北京估计会有新的调控动作。也许开始的举措会比较温柔，到下半年会不断加码，最终造成北、上、深楼市的短期回调和波动。虽然一线城市楼市可以长期看好，但对于过分使用杠杆的投机者来说，风险在加大。

政府工作报告，未来中国这样发展

关于十三五(2016-2020)：

1、到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，“十三五”时期经济年均增长保持在6.5%以上。

2、要深入推进以人为核心的新型城镇化，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。到2020年，常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。

3、完善住房保障体系，城镇棚户区住房改造2000万套。

关于2016年：

1、GDP：国内生产总值增长6.5%—7%，居民消费价格涨幅3%左右。

2、货币政策：稳健的货币政策要灵活适度。今年广义货币M2预期增长13%左右，社会融资规模余额增长13%左右。要统筹运用公开市场操作、利率、准备金率、再贷款等各类货币政策工具，保持流动性合理充裕，疏通传导机制，降低融资成本。

3、继续完善人民币汇率市场化形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。

4、城镇化：今年重点抓好三项工作。

一是加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件，建立健全“人地钱”挂钩政策。扩大新型城镇化综合试点范围。居住证具有很高的含金量，要加快覆盖未落户的城镇常住人口，使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。发展中西部地区中小城市和小城镇，容纳更多的农民工就近就业创业，让他们挣钱顾家两不误。

二是推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

三是加强城市规划建设管理。增强城市规划的科学性、权威性、公开性，促进“多规合一”。开工建设城市地下综合管廊2000公里以上。积极推广绿色建筑和建材，大力发展钢结构和装配式建筑，提高建筑工程标准和质量。打造智慧城市，改善人居环境，使人民群众生活得更安心、更省心、更舒心。

5、财税改革：全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。