Tulips Chen

编者按：豪宅市场是一个城市房价的重要风向标。数据统计显示，去年北京“10万元+” 豪宅成交611套，同比将近翻3倍，这样的快速增长，值得高度关注。

过去的2016年有“豪宅年”之称，豪宅成交量井喷，导致价格快速拉升。

据上海易居房地产研究院发布的2016年《一线城市豪宅市场研究报告》指出，2016年，一线城市豪宅去年累计成交接近2万套，同比增长44%。值得关注的是， 2016年四季度，一线城市豪宅成交均价为97152元/平方米，达到有史以来最高位，与2015年第四季度均价76526元/平方米比较，同比增幅达27%。

上海易居房地产研究院称，近两年一线城市豪宅市场“量价齐升”，住宅产品呈现“豪宅化”的发展趋势。

均价最贵豪宅直逼21万元

据上述报告显示，从2016年全年来看，“北上广深”四个一线城市豪宅(均价在7.2万元/平方米以上)的有成交发生的楼盘达299个，其中有93个楼盘全年成交在3套及以下，这些成交量极少的项目大部分都是尾盘。

而得益于此轮房地产回暖周期的带动，为诸多购房者和投资客创造了购买豪宅的机会，一线城市豪宅市场量价齐升。

据统计，2016年全年，一线城市豪宅成交均价排名前10名的楼盘，均价全部在15万元/平方米以上，第一名汤臣一品均价突破20.6万元/平方米。此外，排名前四位的楼盘全部位于上海，分别是浦东汤臣一品、原闸北华侨城苏河湾、浦东翡翠别墅和华洲君庭，第五位是北京朝阳区北京壹号院，均价在15.8万元/平方米左右，深圳地区成交均价最高的项目是深圳湾壹号，以均价15.2万元/平方米，位于榜单第九位。

2016年，一线城市豪宅公寓产品，成交均价全部超过10万元/平方米的楼盘有65个，而2015年同期只有24个，同比增幅高达171%。

易居研究院研究员曹倪娜认为，回顾近三年一线城市豪宅市场，成交均价呈现稳步增长的态势，同比增幅始终保持在正区间，最低同比增幅出现在2014年四季度，为10.2%，最大同比增幅出现在2016年三季度，为31.9%。曹倪娜认为，一线豪宅与普通住宅相比，具有自身特殊的运行规律，受市场或者政策的影响较小，抗跌性强，稳健性高。

更重要的是，一线城市住宅用地供应量逐年萎缩，土地价格飞涨，开发商为了项目能盈利，给楼盘增加很多附加值和配套设施，以增加项目溢价能力，从而迫使很多非豪宅项目走向了高端化的路径。

成交量同比增长超四成

一线城市豪宅价格上涨的同时，成交量并未因价格上行而下行。据上述报告显示，2016年全年，一线城市豪宅累计成交19811套，相比2015年增长44%，在2015年暴增的基础上进一步攀升。

从具体城市来看，上海成交套数占比52%，预计占据全国豪宅市场近半壁江山，其次是深圳和北京，占比分别为29%、18%，广州占比为1%。

曹倪娜认为，在前期政策支持、货币宽松、经济L型走势预期的多重激励下，叠加土地稀缺和核心区位的优势，一线豪宅成为了难得的优质投资标的，部分高净值群体和专业机构投资购房热情空前高涨。此外，高端改善需求借机加快释放，换房需求强烈，加之一线城市抗跌性强，是能够满足高净值人群自住投资两种需求的资产。

值得关注的是，上海千万元量级豪宅成交套数突破1.1万套，同比增长47%。据克而瑞地产研究表示，上海豪宅市场明显分化，1000万元-2000万元的入门级豪宅仍是当下豪宅成交的主力，但总价2000万元-3000万元以及3000万元-5000万元的豪宅成交量增长速度却是最快的，增速均在70%以上。

而深圳和北京两地豪宅成交量虽不及上海，但豪宅化趋势更为严峻，刚需客群已经有买不起房的现象。有业内人士向记者称，即使2017年房地产市场预期并不好，但滞涨并不代表大幅下跌，对于京沪深来说，大部分刚需客群可能依旧被新建住宅豪宅化和首付门槛提高等因素阻挡在买房大门之外。

地王销售将承压

值得一提的是，在限购、限贷、限钱、限价等调控新政连番出台后，豪宅市场将遭“速冻”。

2016年第四季度，一线城市豪宅市场进入了“速冻状态”，供应量的下滑带动了成交量下降。据统计，2016年四季度，一线城市豪宅成交4188套，成交量出现明显回落，环比下降27%，同比下降46%。

曹倪娜认为，一线城市豪宅成交量的井喷带动了价格短期内迅速拉升，在无形中堆积了短期风险，豪宅的投资属性将在未来一段时间受到限制。

事实上，多位房企高管曾向记者表示，2017年房地产市场销售压力将增强，尤其对近两年诞生的地王来说，定价在2000万元-3000万元的豪宅竞品较多，日子可能不好过，但刚改性豪宅和顶级豪宅仍将保持稳定销量。

克而瑞则表示，上海今年房地产市场成交萎缩将成定局，但就价格而言，尽管2016年房价过快上涨透支了未来市场预期，但在供应持续偏紧、地价高过房价的大背景下，企业并没有降价空间和动力，随着新晋地王入市，在改善性需求成为主流购买力的市场格局下，热点板块和高端住宅市场仍将有上涨空间。