Tulips Chen

豪宅井喷的2016年，“量价”成交都创下新高。

据中原地产市场研究部统计，截至12月10日，北京单价“10万元+”豪宅已经成交523套，是2010年—2015年这6年同类豪宅成交总和253套的2倍还多，累计金额首次突破100亿元，达到192亿元。

另据5000万元量级内城别墅营销人士向《证券日报》表示，预计未来的豪宅市场中，总价处在中间层面的项目销售压力将比较大，尤其3000万元—4000万元量级的豪宅，其最大的难处可能是客户的资格问题，而不是资金问题。相反，5000万元量级以上的豪宅由于极其稀缺性反而几乎没有压力，可以慢慢销售。

豪宅成交井喷

调控后首月的今年10月份，北京单价“7万元+”公寓豪宅成交量曾一度重挫，不过随后又出现回升。

据亚豪君岳会统计数据显示，2016年11月份，北京单价“7万元+”公寓豪宅共实现成交226套，相比10月份增加了35套，而进入到12月份，成交回升的趋势愈发明显，仅前7天公寓豪宅产品即实现成交120套，按照这一趋势计算，12月全月成交量甚至可能接近500套，再回年度高峰。

亚豪机构市场总监郭毅指出，除去商办公寓项目，调控后仍保持成交的公寓豪宅项目仍多地处核心区，聚集在四环内城中。比如，11月份成交前十的项目当中，包括使馆壹号院、龙湖西宸原着等在内的7个项目均为近两年“新豪宅”的代表，除此之外老牌豪宅当中仅山水文园等少数几个项目上榜。

郭毅称，城区住宅项目的稀缺性是造成这些公寓豪宅项目抗压性较强的根本原因。从四环内供应走势来看，2010年四环内住宅及公寓的预售套数占到总预售量的比重尚且能够达到12%，不过随后几年一直处于10%以内，而2016年截至目前四环内住宅及公寓的预售占比仅有3%。而从土地出让新特征来看，这也将成为最后一批位于城区的公寓豪宅项目，因此虽然遭遇调控也仍然能够得到购房者的青睐。

中原地产首席分析师张大伟也表示，即使楼市在调控，但从趋势看，因为土地供应结构的变化，可以预计的是，新建纯商品房供应在未来2年将明显减少，这将导致市场高端化趋势加剧。即将过去的2016年全年，商品房住宅只能供应建设3000套左右的商品房，而市场成交已经达到了4.6万套，供需比例达到了1:15。

而这些豪宅的接盘者已经越发年轻化。据多位豪宅操盘手向《证券日报》记者透露，在项目做客户定位时，其实瞄准的一般是50岁左右人群，但实际上来买豪宅项目的财富阶层则多集中在40岁左右，其中金融行业居多。而对于支付方式，其中一位销售人士还向本报记者透露，对于部分5000万元量级以上豪宅的客户，可能因为贷款会有一些问题，反而一次性付款者较多。

内城别墅供应极少

事实上，经历了四环、五环高端产品如开闸般扎堆入市后，近期迎来了最冷清的四季度新盘供应——11月份仅有3个纯新商品住宅开盘入市，12月份仅有9个项目有开盘计划，但实际开盘项目预计仍将缩水，这将是连续三个月新盘供应在个位数。

纵观2016年四环内的顶豪，从万柳书院到北京壹号院，再到中骏天宸、华润昆仑域等等，可以用“扎堆”来形容，如此密集的亮相，可知城市核心的豪宅其实并非想象中的稀缺。

真正少的，是别墅产品。综合近10年北京四环以内别墅存量来看，仅有188套，除去烂尾项目126套房源，真正入市的内城别墅产品仅62套。且从2011年至今，除去2015年供应的47套别墅外，仅入市过2套别墅，从2015年下半年至今更是零供应。目前来看，近期入市的位于三环旁的全部类独栋合院别墅鲁能钓鱼台美高梅别墅极有可能是四环内别墅的收官之作。

据该项目人士透露，鲁能钓鱼台美高梅项目一共只有46套。在北京住房和城乡建设委员会的官网上，记者查询到该项目已经取得22套房子的销售许可证，拟售均价是169929.47元/平方米。

上述项目人士向《证券日报》记者透露，一天多的时候要接待五六组客户，少的时候可能也有一两组。“我们项目的客户多来自金融、收藏和文化行业，年龄阶层在四十岁左右居多，其中多数客户在北京传统别墅区都有房，在海外也有资产配置。而回归内城别墅居住后，对于郊区别墅的处置，有的卖掉，有的干脆就空放”。

不过，对于明年整个北京豪宅市场来说，几乎所有项目都是有压力的。“压力肯定有，只是高低之分，估计2000万元以内的豪宅项目定位于刚改阶层，销售压力将不大。而5000万元量级以上项目供应稀少，销售压力也相对较低。处在中间价位的项目，竞争激烈，而且多数客户都有资格问题，压力较大。”上述人士如是表示。