Tulips Chen

近日，北京市发改委、住建委启动房地产中介“双随机”专项检查，从2000多家中介机构数据中，随机抽取30家中介，重点检查明码标价情况、房源信息真实性等进行检查，将在近20天内完成“突击”检查，一旦发现问题，会严格按照法律法规进行处罚，绝不姑息。从今年10月开始，北京市按照市区两级一直在进行房地产中介专项检查，其中，市一级执法队每周不少于一次。

整治重点：散布谣言 扰乱市场

那么，房地产中介究竟有哪些常用的违法违规手段呢?

很多有过购买二手房经历的人都会有个感受，就是房产中介机构的工作人员为了促成买卖双方的交易，往往会利用对政策的了解，给购房者以各种各样的建议，有时甚至会通过散播一些政策即将出台的所谓小道消息，来鼓动购房者“迅速出手”。

不少购房者都有类似的经历：明明在网上看好的房源，打电话咨询房产中介经纪人时，却被告知房子要么已经售出，要么就是以各种理由搪塞称房子买不了。但随即，中介就开始不断向你推荐其价格更高的房源来。

而虚假房源之外，中介还会不断告诉你各种小道消息。今年春节后，天津一些中介机构开始散播“政策传言”，称4月1日后天津市将出台新政策，提高贷款首付比例，鼓动大家赶紧买房过户。然而，4月1日所谓“新政”并未出台，中介机构又开始散播5月1日后将出政策的说法。

今年8月底，上海要实施“房产新政”的消息，迅速被网民及房产中介大量散播转发，致使上海出现“离婚买房潮”。据了解，这四条编造的房地产新政策，包括“名下有一套房，首付7成，利率最多1.1倍”、“离婚不足一年的购房者，限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理”等。

受此谣言影响，上海房地产市场出现非理性购房情绪和成交量剧增的情况。针对谣言，上海市住房城乡建设委进行了紧急辟谣，市公安局刑事拘留了7名恶意编造散布谣言的涉案人员，市网信办依法关闭了5个微信公众号。近日，徐汇区检察院以寻衅滋事罪依法对发布虚假“房产新政”的犯罪嫌疑人倪某提起公诉。

除了散布谣言，部分中介扰乱市场的行为其实也一直存在。在房屋交易过程中，几家房地产中介为了抢夺房源签单，肆意鼓动卖家抬价，再将价格虚报给买家，在买、卖方大作“忽悠”文章，以让自身获利。

中国房地产经纪人学会副秘书长王霞表示：“房地产中介的从业人员，年龄普遍偏低，这种专业性也不高。赚到钱，可能就继续在这从事这个行业，赚不到钱就一锤子买卖，就走了。而且，由于这些没有准入门槛吧，对这些从业人员的，也就是说没有准入和清出的制度，违规成本非常低，这就造成这种乱象，也是比较多。”

整治重点：违规开展金融业务

为了让买卖双方尽快达成交易，房产中介甚至故意散播谣言，而一旦购房协议达成，在接下来的付款这个环节，房产中介照样有着违法违规的动作。尤其是这两年，不少购房者找中介买房，都会听说“首付贷”。简单说，首付贷，就是你去买房，但是首付不够，房产中介借给你凑首付的钱。今年3月份，央行明确表示，首付贷属于违法金融业务，所有类似的金融业务要立即停止。但是，记者调查发现，一些房地产中介公司仍然在提供首付贷业务，只不过由台面上转到了地下。

在北京市东二环附近的一家中介公司，当记者表示买房的首付款不够的时候，业务人员表示可以提供首付贷。

某房地产中介公司工作人员称：“比如说像你首付不够的话，可以有首付贷这么一个项目，可以先给您垫付50万，等您过户以后，您把房子做个小抵押，再给贷出来。(记者：利息呢?)利息还得问我们金融的部门，但不高，跟银行的差不多。”

据介绍，首付贷的高杠杆，给房地产业带来了巨大的金融风险。一旦房价出现下降，购房者特别是投机性购房者的资金链条将立刻断裂，最终所有的风险将由银行和购买首付贷产品的投资者来承担。为此，各地主管部门目前都加大了对首付贷等违规金融产品的查处力度。因此，在另外一家中介公司记者发现，为了促成房地产交易，一些房产中介现在又打起了消费贷的主意。

目前，房产中介提供消费贷款从资金来源上分有两种：一种是房产中介先从银行处申请经营贷款甚至抵押贷款，利息一般在6%左右，然后中介再把这些钱借给购房者。因为中介要承担一定的坏账风险，还有人力成本等，最后借给购房者的利息能达到18%。另一种是房产中介把客户推荐给银行办理消费贷款，审贷、放贷都是银行的事，中介向购房者收取5-10%的手续费。

整治重点：中介两头吃“差价”

房产中介作为房屋交易的中间人，赚取的是房屋交易过程中的服务费，买卖成了才有收入。因此，在二手房交易过程中，中介公司怕买卖双方认识之后私下交易，造成“跑单”，往往不让双方过多沟通甚至互留电话。而这种不透明的交易方式，有时也给了不法中介以可乘之机，使得他们在买卖双方之间吃起了“差价”。而在一些新房交易中，一些地方的中介竟然向客户兜售房号。

在南京近郊的溧水区，这里的新建楼盘几乎家家一房难求。记者听说，要想买到房，得找中介买房号。为此，记者来到溧水的弯子口，这里聚集了多家大小中介，当听说记者要买某楼盘期房，这些中介直接报起价来。

南京溧水区某中介工作人员称：“新房是期房，马上开盘了嘛，开盘了那个房子你要么?要，房号，房号多少钱?5万，面积和楼层任你选。房号钱给谁?放我中介，买到以后把这个钱给他，相当于我们做个中间人。”

记者走访了六家中介，只有一家声称不卖房号，其余都号称可以代理房号，价格从5万到8万不等。因为最近正在严查，所以他们都很谨慎。

针对这一情况，南京住建部门近日加强了对房产中介市场的执法检查。目前已查出，南京源辉置业有限公司开发建设的滨水花园梧桐苑，由于需求较热，名叫“面对面”和“家创”的两家房产中介机构在市场上公开叫卖房号，购房人只要支付5万元至8万元不等就可以买到新房。为此，主管部门要求两家房产中介立即整改并被无限期停止办理网签手续，涉事中介人员涉嫌诈骗已被移交公安部门查处。

南京溧水区住房保障和房产局监管负责人称：“中介把购房者的信息，到开发企业那里摇号，摇到之后收这个钱，没摇到把这个钱退掉，这种现象也是中介乱象，我们也在重点查处。”

不仅是江苏，各地目前都加大了对房产中介赚取房源差价的打击力度。前两天被住建部点名的安徽亿恒地产代理销售有限公司，其合肥市皖江路分公司经理戈某、业务员孙某，勾结社会人员刘某同时冒充“卖家”和“买家”，分别与同一套房屋的实际业主和实际购房人签订存量房买卖合同，试图赚取差价，被房地产主管部门责令整改，对相关责任人员进行处理，并记入信用档案。

整治重点：标准不一 费外有费

买房卖房的人都会发现，在二手房交易过程中，中介的收费项目有很多，具体哪个该收哪个不该收，全凭中介人员的一句话。因为收费标准不透明，很多买家卖家对相关手续也不熟悉，所以稍不留神就有可能被坑。

契税、中介服务费、贷款服务费、土地出让金、印花税、个人所得税、买卖公证费、贷款资料费，这是目前中介经常会告诉买房人要缴纳的各种税费。

正因为二手房买卖交易手续较复杂、涉及部门众多，因此不少交易者选择委托房产中介办理手续。然而有的中介公司不明码标价，收费标准不透明;有的则谎称政府定价，重复收费;还有的房产经纪人不按规定收费，“看人索价”。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示：“甚至过分一点讲，叫做不择手段，为了成交而成交。我们也看过一些纠纷的一些买卖合同，除了这个房屋坐落，买卖当事人信息，价格是真实的以外，其它的很多应该填的一些信息，比如说什么时候付款，什么时候交房，还有分几批付款，这些很关键的信息都空着。”

以北京为例，2011年，北京市发布《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》。根据通知的内容，500万元以下房款的二手房交易，支付给中介机构的佣金从2.5%下降到2%。除非是少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%。

但是，自文件执行的当月起，这个标准就被中介机构变相提高，绝大多数交易都被视为特别复杂的买卖。因此，目前在北京，大公司的中介费一般都是按照总房款的2.7%收取，其中包括2.2%的中介费和0.5%的保障服务费或担保费，而小中介公司一般都收取1%-1.5%。直到2015年，随着互联网中介的不断涌现，中介服务费这才开始出现1%甚至是0.5%的收费标准。

中国房地产经纪人学会副秘书长王霞称：“中介服务，我们将它分为基本服务和延伸服务。基本服务，就包括发布广告信息、这个带看，然后协助签订买卖合同，协助议价，这是基本服务。然后其它的，是老百姓可以选择的，比如说代办贷款，代办这种过户，这种服务，是那个老百姓可以根据需要来选择。”