Tulips Chen

摘要：根据21世纪网的调查，依据宁波当地目前的地价和房价水平，宁波富达账面余额高达143.56亿元的未开发土地，其实际减值或已超过了37亿。宁波富达积极拿地而基本不开发的原因很可能意在囤地坐等升值，只是这个如意算盘没有打响。

        21世纪网 在有关宁波富达三篇系列报道中(3月12日《宁波富达审计怪现象 大华会计师轻松放行》、3月18日《宁波富达系列调查二：百亿存货价值腰斩 面临数十亿资产黑洞》、3月19日《37亿 土地跌价致宁波富达净资产缩水90%》)，21世纪网发现在宁波整体土地市场冷却，市六区地价从2009至2012年大降余40%的基础上，宁波富达大量高价土地储备应计提的跌价准备至少在37亿以上，实际上公司因此一项已经损失高达90%的净资产。

　　而且，与此背道而驰的是，公司的财务报表不但岿然不动，丝毫没有计提提价准备，反而在土地存货项目上存在多达15.59亿来历不明的增值。对于此，曾负责审计的立信会计师事务所和现在负责审计的大华会计师事务所均视而不见，出具标准无保留意见的审计报告。

　　既然宁波富达存在这样严重的问题，那么其看似不错的业绩是如何得来的，2009年与2010年频繁出手购地又意欲何为呢？

　　21世纪网进一步发现，截至2012年中报，公司未开发土地账面价值大幅增长，扣除“计入开发成本的借款费用资本化金额”已达126.96亿元，明显存在囤地的嫌疑，只是遇上宁波地价从2010年开始连续三年大幅下滑，未能如愿。

　　业绩吃老本

　　从2009年到2012年期中，宁波富达房地产与商业地产板块合共分别实现收入5.57亿元、17.41亿元、23.65亿元、9亿元(半年)，分别实现利润2.37亿元、8.51亿元、10.34亿元、2.74亿元(半年)，大体上保持了持续增长的趋势。

　　但实际上，宁波富达销售的并不是近年获得的项目，主要仍然是早期已经建好落成的房产。2009年，公司销售青林湾一期A区、青林湾一期B区、龙湾银都、日月星苑、赛格特花园(与下文提到的赛格特花园-临海山水一品不同)5个项目，这些项目于2003年-2008年间竣工。对于一个刚完成资产重组的公司来说，新拿土地肯定不会马上建好进入销售，这种情况还比较合理。

　　但根据2011年年报，公司销售的项目不但仍有上述提到的2009年的5个销售项目，其新增主力销售项目也是公司2009年资产置换时开发中的项目，2009年以后拿地的新建项目依旧不见影踪。

　　跟2009年对比，2011年新增销售青林湾二期(2、3 期)、临海山水一品A区与维拉小镇一期，但早在2009年，其报表就已经显示这几个项目在建，属于更早时期拿地投入建设的项目。

　　及至2012年中报，也只有一个2010年由控股股东宁波城投转给上市公司的的东部新城B-9#商务楼项目进入销售。公司在中报中预期青林湾二期(4、5期)、临海山水一品B区、余姚望梅路项目有可能于2012年销售。这三个项目中，前两者同样属于2009年资产重组时获得的，只有望梅路项目是于2010年6月拍得土地然后开工。

　　值得注意的还有宁波富达2012年上半年利润率出现了明显的下滑，仅有约30%，与此前4-5成的利润率有显著差别。一方面与楼价低迷有关，但另一方面，很可能也表明早期纳入上市公司、低成本拿地的项目逐步销售完后，2009年后高价拿地项目再也无法实现这么高的利润率了。

　　囤地升值终成黄粱美梦

　　由上可知，就算不能说宁波富达在房产开发上无所作为，也足以称其对此不甚积极。

　　但实际上，宁波富达2009年资产置换以来却频繁大量拿地。21世纪网统计发现，宁波富达2009年以来在宁波及周边累计拿地96.97万平方米、折1453.86亩，原始总地价为95.57亿元。而其明确开发大致完成的只有余姚望梅路项目81564平米(折122.34亩)，其余未开发土地的“开发成本”账面余额高达143.56亿元。