Tulips Chen

摘要：“国五条”发布后，追涨的“恐慌心理”并未被彻底打杀，反而一定程度地助长了新的“惧涨心态”业内人士分析，从去年底开始，市场走势飙红，让市场出现了“追涨”的恐慌心理。另一方面，调控的阴云也一直笼罩市场，也加速了开发商的投资推货速度。买卖双方共同的积极心态造就了一二月楼市的高走势。

    “追涨”心态推动成交火爆

     国家统计局几日前发布的数据显示出楼市的强劲走势。1-2月，全国商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点。1-2月，全国商品房销售额7361亿元，同比增长近八成，达77.6%，增速比去年全年提高67.6个百分点。其中，住宅销售额增长87.2%。造成这种现象的主要原因无疑是从去年末以来市场对房地产调控政策出台的预期强烈，在政策窗口前夕集中交易。

     数据还显示，在商品房大卖的同时，房企资金链情况也连带好转，开发商信心的回归也进一步引发了买家的“追涨”心态。1-2月，房地产开发企业到位资金18926亿元，同比增长33.7%，增速比去年全年提高21个百分点。其中，定金及预收款4655亿元，增长66.5%；个人按揭贷款2057亿元，增长58.8%。全国房地产开发投资6670亿元，同比名义增长22.8%，增速比去年全年提高6.6个百分点。其中，住宅投资4583亿元，增长23.4%，增速比去年全年提高12个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。

     今年二月在番禺某楼盘买房的李先生告诉记者，一年前开始就已经有了买房的想法，然而一直没有下定决心，“我一直在等调控新政压低房价，但一直未能如愿，我注意到同事去年三月买的二手房，到现在已经涨了二十多万元，我等了一年，相当于白白亏了二十万，我这才明白不买也得买了。”

     业内人士指出，最近一段时间出现的“恐慌性”购房和几年前以投资为目的的“追涨”不太一样，几年前炒高房价的“追涨”的购房客以投资族为主，而现今大量犹豫是否入市的购房客是手上有一部分积蓄的刚需客，他们在两年的楼市寒冬中沉淀下来，一直在等待合理的时机买房，而房价一直上扬的趋势和政策面的风吹草动让他们坐不住了，刚需“追涨”成为了近段时间房价稳定上涨的核心动力。

     抢搭“末班车”心理盛行

     在市场的一片暖意难以抵挡的情况下，“国五条”的出台就成了一种必然。无奈的是，“国五条”出台后楼市全线飙红的态势并未得到改观。首先是全国多个城市的二手房市场交易迅速升温。一种恐慌购房情绪开始在二手楼市蔓延，许多持有多套房产的投资型卖家急于脱手，而准二手房买家也纷纷加快入市步伐，广州二手住宅网签呈现异常火爆的状态。据统计，细则出台后的10天里（3月2日-11日），广州通过中介网签的二手住宅达到1772套，环比大涨了229%。

     二手买卖市场成交火热，开发商也顺势大力推货，搜狐焦点网数据显示，刚刚过去的一周广州共有三个区域（番禺、白云和荔湾）有新货获批入市，其中新增一手住宅量达1298套，这个推货数量也印证了这段时间一手市场的火爆可能将持续，从而将二手房市场中的恐慌蔓延至一手市场。

     准备购置一套学位房的胡先生在接受记者采访时表示，他本来倾向于在市区内购买一套二手房，然而“国五条”发布后，二手房价格开始坐地起价，自己不得不开始衡量究竟是买二手房还是去买新房。“市区内很多二手房的挂牌价已经明显涨起来了，如果此后细则出台，二手房成交税收增加，房价肯定更高，还不如去买差不多花费的一手房，居住条件还更好。”许多业主都抱有胡先生这样的想法，而这部分刚需客无疑将增大一手市场的压力。合富置业副总经理潘宇豪就指出，征税20%不一定会达到让房价回归合理的预期目标，反而会拉高房价。对于刚需买房族，他建议应该趁早买房。

     二手房市场“最后的疯狂”必然是暂时的，中原地产市场研究部总监张大伟就表示，“国五条”细则在2月底出台，必然抑制楼市上涨的幅度。虽然各地方的具体措施尚未落地，但由于是“两会”前出台的原则性政策，各地方必然加大力度落实。除了一些本就不急于买房或卖房的客户将可能选择观望外，个别正在积极洽谈交易的房主和买主在新政的影响下也会选择暂时观望。可以说“国五条”细则的力度仅次于2011年的限购叠加限贷的政策。但在刚需压力较大的当下，买家普遍担心的是，从二手房中抽身的买家会不会反哺一手房市场，进一步造成量价升高的困境。

     专家建言购房应理性

     一二手楼市的“恐慌心理”产生了连带效应，让引导市场走向的决策者压力巨大。在新政细则出台后，搜房网就政策的出台调查了近千名网友，6成网民认为二手房按利差征税“杀伤力”最大，近5成网民仍看涨未来房价。不少市民认为，卖房征税20%，很可能就是直接转嫁到买家身上，令购房成本进一步增加。

     专家分析，要消除“恐慌心理”，一方面需要实际出台的地方调控细则能够鞭辟入里、直取要害；另一方面，也需要买家对政府调控楼市的决心有足够的信任，并能理性对待买房的决策。

     搜房网二手房集团副总裁兼营销中心总经理徐瑞东在接受记者采访时就指出，经历了国家9次楼市调控，市场和百姓的心理应该已经趋于成熟，对于后市走向也将有自己理性的判断。徐瑞东认为，大多数民众对于此次调控政策实施后楼市价格下跌持悲观态度，故三月楼市成交会大幅增加，之后也许会有短期小回调，但后期楼市会慢慢恢复正常水平，所以无论是中介，卖家还是购房者，都不必要因此而有恐慌心理。”

     大部分业内专家都认为在“国五条”的细则实际出台之后，成交量会有所回落，但对成交均价的走势都没有做详细的预测。合富置业首席市场分析师龙斌就表示，地方落地细则出台在即，二套房贷、限购扩大、交易征收20%差额个税等举措若都一一兑现，短期内楼市观望情绪可能会扩散，成交量将回落。广东省房协理事赵卓文也指出，20%所得税征收铺开后，广州市的二手房买卖交易量将跌五成以上，除了真正的刚需客，可能很少会有人购置二手房，二手房市场将进入一段时间的“冰封期”。

     目前，各省市都在酝酿研究“国五条”后续的落地细则，地方版细则或在两会后密集推出。包括北京在内的一线城市已经开始着手部署细则落地，近期，北京有关部门召开会议，研究部署房地产调控有关工作，广州、深圳等均表态尽快的制定新建商品住房价格控制目标，加快出台落实新“国五条”的贯彻意见，确保实现房价控制目标。“国五条”中曾明确了“抑制投资，确保刚需”的核心思想，足以让恐慌之中的刚需客吃一颗定心丸，但楼市风云变幻，市场不稳定性很大，新政和“恐慌心理”之间的博弈可能很难在短期内消弭。