Tulips Chen

     摘要：“国五条”细则的出台，使二手房交易成本大大提高。购房者和二手房业主对20%的个税表示忌惮。网上曝出各种避税攻略：阴阳合同、司法判决避税或将增加；最“损”且号称最简便有效的一招，则是通过离婚、结婚来实现。

      “个税要缴20%，这房子哪能买啊……”昨日上午11点，河西奥体中心西大门附近，成千上百位年轻女孩正聚集在门口，进行一场韩国歌星演唱会的纪念品交易。在喧闹的音乐和嬉闹声中，门口的保安和大巴司机在闲聊，话题就是刚刚出台的“国五条”细则。

       二手房个税按照转让所得20%计征的规定，一夜之间成为了南京街头巷尾热议的话题，网上的各种相关言论更是以亿万计。尽管新的二手房个税政策何时实施、如何执行等都没有落地明确，但南京大批二手房业主和购房者已在迅速行动，网上更是有人晒出了各种避税的办法。

[市场反应]

二手房买卖加紧过户

       “国五条”细则的出台，使二手房交易成本大大提高。从前天晚间到昨日，记者接到了各种咨询的电话，多位购房者和二手房业主对20%的个税表示忌惮。昨日上午9点左右，记者在华侨路产权交易中心二楼看到，前来等待办理过户手续的市民排成了长龙。不过，不少排队过户的市民都表示，他们还不知道个税增加的事情，一早过来送件过户，是几天前就已经约好的事情。产权交易中心的工作人员表示，最近一段时间以来，交易过户的送件数量每天都有两三百件，昨日过户送件数量并没有明显增加，新政对市场的影响还需要一两天的作用时间。

      “我接了一上午的电话，还有两个客户约了明天送件过户。”我爱我家的一位经纪人表示，“国五条”细则的影响力已经开始显现了，一批二手房业主都在咨询个人所得税的事情，对新政表示了担忧。另外，在他手上有一套位于莫愁路的二手房，买卖双方已经谈了几次，业主对于现在的价格依然不满意。昨日，这位业主主动给他打来电话，希望能尽快过户。

      “我已经交了10万元的定金，个税怎么办?”一位二手房购房者向记者表示，前不久他刚刚交了10万元的定金，购买一套二手房，约定是业主净得价，其中1%的个税由买方承担。现在，“国五条”细则出台，1%的个税将提高到差额部分的20%，一下子就要多出十几万元。该购房者表示，他思考再三，觉得最稳妥的办法就是尽快过户。

购房者担心新房房价还会上涨

      “我的室友本来要来，最后还是赖在床上没过来，因为出新政了。”昨日中午，在某看房团活动中，一位年轻的购房者表示，早上看到新政出台消息，她的室友就放弃了看房的打算。

      记者跟随河西看房线路的几辆大巴，前往海峡城、和府奥园等项目看房，多位购房者向记者表示，尽管有新政策出台，但他们仍然担心房价还要涨;另外有一部分购房者表示，无论新政策导致房价涨还是跌，他们都要买房，因此还是赶过来参加看房团的活动。

      昨日，金地明悦、东郊小镇两家楼盘推出了新房源。金地明悦此次开盘推出了300余套新房源，销售价格达到了10500元/平方米，和此前相比上涨了600元/平方米左右。不过，开盘吸引了近百组购房者，一上午卖掉了60余套房源。购房者表示，新政针对的是二手房，对新房影响不大，他们担心房价还会上涨。

[避税损招]

阴阳合同、司法判决避税或将增加

      “20%的税太重了，这下还不是满城都是啊!”针对二手房20%的计征个税，有网友表示阴阳合同将成为接下来二手房过户的“标准合同”。所谓的阴阳合同，是指二手房买卖双方签署两份合同，一份合同是真实成交价格，另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。以一套原价100万元，实际成交价格200万元的二手房为例，如果按照新政计征20%的个税，那么需要缴纳20万元的个税;如果通过签署阴阳合同，将成交价格填写成100万元，那么该二手房差额部分就是零，就不需要缴纳一分钱的个税。不过，从目前南京个税实际征缴情况来看，税务部门会对明显低于市场价格成交的二手房进行价格评估，交易双方必须按照评估价格进行税费征缴。因此，阴阳合同规避个税的幅度有限。

伪造欠债事实，通过司法判决过户

      “阴阳合同?弱爆了!”南京一业内人士在微博上表示，阴阳合同避税的成功率并不能百分之百得到保证，最简单有效的办法可以通过申请司法判决，直接把二手房判罚给购买方，节省的税费更多。该人士表示，二手房买卖双方可以伪造欠款事实，由买方向法院申请司法判决，要求卖方还钱。卖方则表示愿意以房代偿，最终由法院将二手房判罚给买方。不过，这样的避税办法需要经得住司法部门的调查考验，否则将会构成违法行为。我爱我家市场总监胡涓娟表示，这样的避税行为不可取，需要冒的风险更大。

最“损”避税办法过户只要几百元

     除了阴阳合同、司法判决之外，根据目前的“国五条”细则规定，以公司名义售卖二手房并无征缴20%所得的规定，一些二手房可以通过这一途径进行避税。不过，以公司名义售房牵涉到的问题颇多，普通购房者极其容易陷入其中，从而导致利益受损。

      在网友列举的各种避税办法中，最“损”且号称最简便有效的一招，则是通过离婚、结婚来实现。这样的避税方法一共分为三步：第一步，买卖双方夫妻离婚;第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性;第三步，买卖双方夫妻各自复婚。这样一来，二手房过户的总费用只需要结婚、离婚费用，加上房产证更名的费用，最多只要几百元就可以搞定一套房的交易过户。这样的避税办法，可以节省几万乃至几十万元的过户费用。

      “现在执行细则还没有出来，大家都只是在猜测，避税办法风险都很大。”南京房地产促进会秘书长张辉表示。

个税计征等诸多细节存疑

      二手房个税按照转让所得20%计征，这一政策什么时候在南京落地执行?

      执行的时间划定是按照交件日期计算吗?

      差额计算是否考虑二手房的装修、维修、物业、贷款成本?

      政策性住房交易是否也征收20%的个税?

      满5年且是家庭唯一住房的二手房交易是否免个税?

      一年之内卖房又买房的是否可以抵免个税?

     二套房首付比例提高到多少?

      从前日晚间到昨日，记者遭遇到了有关个税新政的诸多问题，这些问题也成为南京房地产市场内大家最为关心的话题。

      “现在你提的这些问题，我们都无法回答你，我们也在等省里的政策。”南京市住建委相关负责人在接受记者采访时表示，目前大家对二手房个税征收、限购范围扩大、二套房首付比例等都非常关心，但由于国务院办公厅刚刚发文，政策需要逐级贯彻落实，南京市的执行细则还必须等江苏省发文之后，才能确定。

-专家微语

     巴曙松(国务院发展研究中心金融研究所副所长)：防止二手房供应显著减少，对市场价格形成短期冲击。

     许小年(中欧商学院金融学教授)：其一，“十条”没管用，“五条”就能管用?……其二，自始至终不懂市场……第三，不必承担政策失误的成本。博弈论中有个说法，“最后一局不是局”。

    陈志武(著名经济学家、耶鲁大学终身教授)：趁机打劫啊。

    董藩(北京师范大学房地产研究中心主任)：对调控希望：1、调控不再是为斗气、为面子;2、莫堵死改善、养老和学区房需求实现途径，勿使年轻人不敢结婚或者被逼离婚;3、财政收入增速远超GDP增速，企业、百姓负担很重，勿逼大家移民;4、硬收20%所得税也可，但应在增值中先抵扣掉利息支出、折旧、物业费、维修费、中介费、已缴税收。

-相关链接

世界其他地区收取情况一览

       中国香港：香港无个人所得税概念，而是具体分入息税、薪俸税，主要按收入来源不同划分。所有卖家在3年内卖房须缴纳SSD(额外印花税)，此税最高占交易总金额的15%，3年以上无需缴纳SSD。

      英国：如果是卖方自住房屋，不用缴税。如果是非自住房屋，资产所得超过了征税起征点，减去每年每位自然人的免征额，大概1万英镑后，按照18%-28%征税。

      法国：针对自住的房屋税率是7%-10%，不自住的是20%左右税率。

      新加坡：新加坡政府在2011年1月出台了新的抑制房价的措施。在2011年1月14日之后购买的房屋，4年之内转售都要缴印花税，分别为16%、12%、8%和4%，按年逐年递减。

      美国：受财政悬崖谈判结果影响，新的美国个人或家庭资产收益税率水平在15%到20%之间。最低收入人群将享受此税的相应减免。

      日本：若收益超过3000万日元，则需要缴税，低于3000万日元则为零。日本的房价几十年都变动很小，甚至逐渐微跌，因此私人住宅买卖收益超过3000万基本上不可能。若房子持有不到5年，卖掉后的收益超过了3000万，则超过3000万的部分需缴纳的税率为39%;若房子持有超过5年，收益超过3000万，但低于6000万的话，超过3000万的部分缴纳税率为14%，高于6000万的话，超过6000万的部分缴纳税率为20%。