Tulips Chen

摘要：近期北京住建委开始对部分项目规避限价措施的行为出招。在审批在部分区县的部分项目上预售证时会要求写一个承诺书，承诺不捆绑销售。    北京市住建委统计数据显示，9月份，北京新房市场成交量达13279套，环比上涨58.4%，创下了4年来“金九”时期成交量的最高值。剔除保障房数据后，北京新建商品房成交均价为23766元/平方米，相比年初23233元/平方米，只增加了533元/平方米。网签数据上只显示毛坯部分的签约价格，捆绑销售的精装修或者车位部分并不入网签数据中。
    此前，只会看预售的价格报批是否合理，近期，北京市建委在审批预售证时会相应松些，可以给批的价格高一点，但会要求写一个承诺书，承诺不捆绑销售。
    不管是市场反应，还是国家统计局显示的北京连续多月10%左右的环比涨幅，9月的房价数据均出现明显缩水。限价是控制房价涨幅的一个重要因素，从市场上多个“日光”项目来看，涨幅并不大，这也是多个新开项目因价格低于购房者预期受追捧的重要原因之一。除了限价因素以外，北京住建委网签的实际房价数据，存在开发商“缩水”情况。
    自北京严格执行限价以来，亚奥金茂府、保利春天里等多个楼盘采取买房搭售精装修的情况，折算下来实际的售价比建委网站上公布的价格每平方米高出3000到5000元不等，多出来的房款不会被统计在网签数据中。针对精装拆分的事情，官方并无明确表态。这是企业规避限价的一个手段，可以借此多卖价格，从政府的角度来说，网签的成交数据是最终反映年度房价控制目标的数据源，在严格的房价问责制度下，官方也只能默认。
    除此之外，来自各方面因素助推北京房价上涨，限价是当时不得不采取的手段；另外，限价背景下，如果对精装拆分进行管制，那么企业也可以通过不做精装修改毛坯房，规避限价。精装修是建筑绿色、节能、住宅产业化发展的一个趋势，如果过分管制，对于促进精装修市场的发展并不利。
    如果说，此前官方对市场上规避限价的措施是听之任之，那么近期部分开发商想通过精装拆分的方式规避限价的行为或将受到限制。北京民发广场就承诺以毛坯房出售，不捆绑精装修，并在当时批了区域高价1.75万元/平方米。
    建委态度的变化，一方面起源于北京楼市调控将渐向市场化方向转移；另一方面，除了捆绑精装修之外，规避限价的措施在市场的演化中，手段也日益多样，除了捆绑精装，也存在捆绑车位的情况，不得不引起官方注意。不过，这种签署承诺书规避精装拆分的情况并不普遍，只在部分区县的部分项目上，在其看来，这种防范措施是一个趋势，也是北京逐渐促进楼市稳定、去行政化调控的一个体现。
    北京的楼市调控将逐渐去行政化而向市场化转化，未来北京楼市调控将转向高端市场由商品房主导、中端市场由自住型商品房主导、低端市场由保障房主导的三元制格局。