Tulips Chen

摘要：近日，有媒体报道称，业内专家透露“征收遗产税已逐步进入日程”，消息一出便引发广泛关注。虽然相关当事人表示否认，但“征收遗产税”和“80万元起征点”再度惹来诸多议论。由此引发的“娃娃房现象”也浮出水面。

"娃娃业主"坐拥百万房产

　　是什么原因让一批未成年人一夜之间成了价值不菲的房屋所有者？记者调查发现，在青岛一些炙手可热的学区房和山海豪宅，已经卖到两三万元每平方米，对于这些动辄价值数百万元的房产，作为遗产留给子女，继承者可能要在未来面临缴纳足够遗产税的风险。一些未雨绸缪的富裕阶层家庭已经对此有所警觉，不乏将自己出钱购买的房产直接办理在未成年的子女、子孙名下。小房主的父母是否有权干涉自己出钱购买的房屋？专家认为，办理“娃娃房”虽然不存在法律障碍，但一旦孩子的父母遇到婚姻、债务、买卖或抵押房产的问题，想要处置该房手续就会十分繁琐，因此家长们应慎重考虑。

　　小房东露头买房碰上烦心事儿

　　“房子我很满意，虽然已经过了5年，但还是崭新的。谁知要签合同了，才发现这个房子是在年仅8岁的孩子名下。”近日，岛城市民陈先生向记者反映，经朋友介绍，他看好了周某一套打算出售的房子，在支付部分房款，拿到了房屋的所有权证和土地使用证后，即将要办理房屋过户手续时，才发现房主是周某年仅8岁的儿子。因此房管部门要求他们先到公证部门公证，才可以交易。“孩子的财产，其父母当然可以自由支配。”陈先生不解，周先生也很郁闷，称作为监护人的父母为孩子出钱购买房产，自己有权利处置该房。

　　记者咨询相关律师后给出解释：监护人除了涉及被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。青岛市房地产登记交易中心相关服务人员也向记者表示，父母只有在证明是为维护孩子利益时，才可以进行相关处理。为此，作为父亲的周某如果擅自出售儿子的房产，其行为侵害了孩子的合法权益，是无效的民事行为。与此相对应，即便陈先生取得房产也同样得不到法律的保护。

　　陈先生倒抽一口冷气，向记者抱怨，近些年家长直接以孩子名义买房的现象越来越多，但是“娃娃房主”的房子买卖起来在程序上相当困难，徒增不少烦心事儿。

　　无利不起早娃娃坐拥百万房产

　　近日，记者走访市北区一家房地产开发公司的销售中心，一位售楼顾问告诉记者：“如果要将产权办理在未成年子女的名下，我们可以帮忙联系办理有关公证事宜。”售楼顾问建议说，选购一套房产赠与子女，现在这种做法很新潮。记者进一步了解发现，在市北区一家大型楼盘千余户业主中，确实有购房者在签订购房合同时登记的房主是他们的未成年子女。

　　“购房者中‘娃娃房主’的现象存在，而且年龄跨度也较大，有为了孩子上学而购买学区房的客户直接把家里的中学生、小学生登记为户主，甚至也有为还没上学的幼儿先买下一套房。”在某地产中介公司从业多年的李女士告诉记者，前段时间还碰到过一个“娃娃房”的家庭过来咨询房屋转售的问题。

　　随后，记者对青岛市房地产登记交易中心刘科长的采访进一步证实，一些购房者将房产办在了未成年子女的名下，这个物权受法律保护。“只要以家庭为单位名下并未超过两套房，作为父母即可给孩子购房。”刘科长表示，未成年人不能行使民事权利，不能签订购房合同，不能到房地部门办理两证，上述权利须由其法定监护人行使。但在记者咨询中，青岛市房地产登记交易中心表示，因为房产证上没有填写业主的年龄，所以并没有相关的数据统计“小房东”的占比。

　　家有小房主家长各有盘算

　　“就这么一个孙子，早晚财产都是他的。”近日，市南区60多岁的刘老先生将自己位于海安路上的一套130多平方米的房屋产权，直接办理到了还在上小学5年级的孙子名下。他对记者说，听人议论以后我国可能要开征遗产税，就打算早点过户给孙子，以免子女将来交不出数百万元的遗产税。

　　王女士和丈夫都是青岛人，在胶州做生意，夫妻俩打算从当地购买一处近200平方米的两层商铺，并将该铺面的产权办在13岁儿子的名下。他们的原因很简单：“从事商业风险很大，一旦公司破产，我们一夜之间可能变成‘穷人’，将购买的铺面办理在儿子名下，实际上也是给我们买保险。”但是王女士也担心，儿子未成年，无法以其自己的名义获得银行的购房贷款，因此需要一次性付清房款，可能会给资金周转带来较重负担。

　　在城阳区做生意多年的湖北人李先生选择把房子过户给孩子，也有他自己的打算。上一段婚姻结束时，经历了与前妻分割财产的意见分歧，去年再婚时，李先生多了一个心眼，为避免日后感情发生问题后为财产“说不清道不明”，他干脆在再婚前将房产过户到自己上中学的女儿名下，“婚姻如果再亮红灯，两人再不会为分财产而苦恼。”

　　“娃娃房”有雷区麻烦不断隐患多

　　青岛市房地产交易中心相关工作人员介绍，房产登记在未成年子女名下，一旦家庭出现变故，夫妻双方将很难分到房子。根据《婚姻法》，夫妻双方协议离婚时，需要双方将目前二人所拥有的房产进行自愿分配，只要双方认可分配结果，即可达成协议。但是，如果房产在孩子名下，一旦父母离婚要分割房产，就会很被动，因为房产所有权以登记为准，房产证上的名字是谁的，房子就是谁的，而父母无权分割孩子的房产。父母无法用房产应急

　　由于父母付款为子女购房，多是以支付全款形式，并办理了子女名下的产权证书。这时子女就是房屋的所有权人，享有对房屋的占有、使用、处分、收益的全部权能，父母不能再对子女的处分行为加以干涉，父母如遇到资金困难，需要抵押、出租房产时，也会受到法律条款的限制，而无法用房产应急。也有的父母在为子女购买房屋时将自己的名字也写上，作为房屋的共有权人，这样父母作为共有权人自然就可以限制子女对房屋的处分行为，避免子女在父母不知情的情形下对房屋作出处分。产权人、户主可能不统一

　　公安部门相关人员表示，办理户籍手续时，房屋产权证的所有人应当作为户主。但如果产权所有人的年龄太小或尚未成年，这样的产权人还没有行为能力，因此，在办理户口登记时，也可以由与孩子共同居住的监护人来担当户主，“娃娃业主”的出现，就造成了产权人与户主不统一的情况。物业管理有难度“娃娃业主”不光给业主委员会带来麻烦，还给物业管理及水、电、煤气等的缴纳和管理带来不便。房屋的所有权人是“娃娃”，物业管理和水、电、煤气等的户主，就当然是这些“娃娃”，但事实上，缴费的又往往是父母等监护人。

　　遗产税征收尚待时日

　　自上个月以来，不断有媒体报道遗产税的征收已逐步进入日程，消息还指出初步的遗产税征收将是80万元起步。据报道，早在2004年9月，财政部就出台《中华人民共和国遗产税暂行条例(草案)》，并在2010年进行了修订。据称，2010年的修订版，给出了具体征收起点、对应税率及其计算方法。按照该方案，遗产税自80万元起征，500万元的遗产净额应纳税84万元，1000万元、3000万元的遗产净额分别应纳税209万元和1034万元。

　　这组数据一出，立即引发争议，尤其是80万元的起征点，因将涵盖众多中产家庭而遭受质疑。但业内专家指出，短期内要出台遗产税仍然比较困难，我国并没有建立起财产登记制度、财产申报制度和财产评估制度，起征点为80万元的说法也是来源于10多年前的文件，其内容早已过时，其意味着遗产税成了很多中产者的新负担，更不具有可操作性。如果在近期内推出遗产税，受通货膨胀等因素影响，应当考虑较大幅度地提高起征点，可否考虑对500万元以上部分征税。

　　据悉，遗产税是以被继承人去世后所遗留的财产为征税对象，向遗产的继承人和受遗赠人征收的税，一般被认为是调节收入分配、缩短贫富差距的利器，被很多国家所采用，其税率从7%到50%不等。但有关遗产税的争议始终存在，近年来加拿大、澳大利亚、新西兰、意大利等国家相继停征遗产税，我国的香港地区也于2006年取消遗产税。