Tulips Chen

摘要：对于未来发展，保利地产仍然充满信心。报告期内1143亿元的预收账款锁定了下半年度的业绩增长。从销售表现来看，保利地产去年获取的项目将在今年三、四季度陆续入市，形成充分可售货量保障全年1200亿销售业绩的达成。

全年1200亿目标可期
  

  立于千亿之巅，保利地产依旧保持成长型企业定位不动摇。

  8月27日，该集团发布的2013半年财务报告显示，上半年实现营业收入305.44亿元，归属于母公司净利润34.07亿元，同比分别增长51.34%和35.7%，其中房地产业务结转收入291.13亿元，同比增长52.26%，扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率为7.76%，同比提升0.84个百分点。

  其间，该公司累计销售636.44亿元，实现新开工面积854万平方米。两项经营指标均完成过半，为全面落实年度1200亿的销售任务奠定基石。另外，其已售未结转资源再度创下1143亿元的历史新高，也为其今年乃至明年的业绩提供保证。

  在去年突破年销售1000亿目标后，保利地产更加强调运营管理，确保规模增长的同时，做到城市布局与深化、融资渠道拓宽、商业布局发展等各方面平衡，为后千亿时代继续“小步快跑”提供充分保证。

  持续扩张战略

  自2002年保利地产开启全国化战略布局起，便始终锁定一二线城市，快速覆盖环渤海、珠三角、长三角、成渝经济区等经济发达区域。与之同时起步的大部分房企，自2012年才开始投入“重返一二线城市”的热潮，并引发2013年一线城市土地市场“地王”季。

  业内人士分析，这缘于三四线城市楼市在经济增速下滑、地产供应量相对较大的背景下风险加大，而一二线城市的资源稀缺等优势开始显现，房价上涨动力稳定。

  战略领跑使得保利地产在这轮“抢地”风波中表现得格外冷静。2013年，保利地产积极把握一季度土地市场机遇，有针对性地加大拓展力度，上半年新拓展20个，新增容积率面积565万平方米，多位于一二线中心城市，土地价值突出；同时保利地产在拓展中综合发挥资源优势，项目多以底价获取，平均楼面成本仅2849元/平方米，既有效补充了具有成本优势的土地资源，又规避了二季度以来的土地价格高涨。

  保利地产管理层表示：“公司在现有城市布局基础上，始终深耕一二线城市，适度辐射三线城市，并有选择地进入资源优势明显的城市。这既进一步完善公司的区域战略布局，也能够择机逢低吸纳合适土地资源。”

  在拓宽市场的同时，保利地产的城市版图也在向纵深发展。今年初，该集团提出了“3 2战略”，即以北上广为核心，在环渤海、长三角、珠三角构建三个300亿级的城市群，在以成都、重庆为中心的成渝，武汉为中心的中部，构建两个200亿级的城市群。

  保利地产管理层指出，企业发展到1000亿销售额的规模，注重均衡发展，不会过度依赖某个区域或某个销售节点。“"3 2城市群战略"是一种带有预见性的策略，而保利地产的大本营——珠三角是城市群战略的试验田。”

  公告显示，今年7月份保利地产在珠三角再添韶关、清远、湛江三座城市，已形成对珠三角重点城市的全面覆盖。珠三角这块“试验田”也已经迎来收获期。今年1~6月，保利地产广东区域销售额已经突破200亿元，直追去年全年281亿的销售业绩。

  在珠三角之外，保利地产在上半年加大了对成都、武汉、合肥为主的中西部区域，沈阳、大连、青岛、天津等环渤海区域，以及南京、杭州等长三角区域的土地储备，并对北京、广州、重庆、佛山等核心城市土地储备进行了补充。

  截至2013年7月，保利地产新进驻城市数量已扩大至46个。对于下半年，保利地产表示，将计划进驻三个以上的省会城市，并将侧重于西北城市，进一步完善已有城市布局。

  融资多元化

  对于资金密集型的房地产行业而言，谁拥有便捷而成本低廉的融资途径，谁就在市场上具备先发制人的优势。

  过去若干年，保利地产凭借自身优势始终在融资方面较同行略胜一筹。但随着企业规模的不断壮大，股权融资、银行贷款已不再能够满足企业发展需求，并且受到较多政策限制。如何拓展新的融资途径成为该公司必须解决的新课题。

  今年8月6日的公告显示，保利地产通过其全资子公司恒利置业旗下的Poly Real Estate Finance Ltd在境外发行了一笔5亿美元的五年期固息债券，这意味着保利地产正式翻开国际资本运作的新篇章。国际三大评级机构标普、穆迪和惠誉分别给予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB”主体信用评级，评级展望为稳定。此举进一步加速了保利地产资本运作的国际化进程。

  在国内经济增长压力加大、货币资金趋紧短期内无法获得显著改善的大背景下，下半年中国房地产行业的融资可能再次吃紧。保利地产在这个关键时点打通国际资本运作通道，形成了国内国外两大融资平台，无疑进一步提升了保利地产的传统融资优势。同时，在现阶段，国际债券融资具有一定的成本优势，可以进一步降低融资成本，优化债务结构。

  保利地产董事会秘书黄海表示：“这是一种优中取优的融资手段。借助此次"出海"，我们将进一步加大境外项目的并购力度。”

  更早之前，保利地产还在房地产私募基金方面进行了积极探索，旗下的信保基金始于2010年，不到三年时间，目前资金管理超过170亿元，稳居中国市场人民币房地产基金的榜首。

  商业地产渐成气候

  凭借住宅起家的保利地产，在产品多元化方面早已经进行了多番尝试，商业地产的快速增长便是其中之一。保利地产半年报显示，上半年销售业绩中，商业地产销售占比11.5%，双轮驱动战略成果明显。

  “在以刚需及首次改善型住宅产品为主的前提下，保利地产坚持主动获取中心城市、稀缺土地资源的可售商业资源，并自持了一部分优质的商业地产项目。”保利地产高层指出，保利地产早在十年前就开始有意识地进入商业地产领域，并在2006年以后主动获取优质商业资源。对于商业之轮前行轨迹的把握，保利地产副总经理胡在新说：“商业地产对资本要求较高，我们在自持和出售之间寻求到了适合公司发展的平衡点。”

  今年上半年，保利地产商业地产累计销售73.5亿元，其中位于佛山的保利东湾综合体项目半年累计销售过20亿元。今年下半年，位于北京大望京的保利国际广场、上海黄浦江的保利国际中心、广州珠江新城克洛维项目、长沙国际广场项目、天津大都会项目、佛山东湾项目等还将形成总计120亿以上的可售货量。

  目前，保利地产自持的商用物业，已经囊括会展、购物中心、星级酒店、高端写字楼等多个类型，为营业收入提供了稳定、多样化的来源，而这一商业地产的版图还在不断扩大中。

  8月19日，阳江保利皇冠假日酒店盛大开业，结束了阳江没有五星级酒店的历史，也成为保利地产旗下第三家五星级酒店。