Tulips Chen

摘要：国际金融危机期间曾套牢全球房产投资者，如今这座位于阿联酋的中东自由港的楼市正在回暖。66.91平方米，总价140万迪拉姆(Dirham，约合38万美元)，折合人民币约3.5万元/平方米。这是记者昨天在迪拜土地局看到的一宗最新的房产交易价格。 

  国际金融危机期间曾套牢全球房产投资者，如今这座位于阿联酋的中东自由港的楼市正在回暖。阿联酋温州商会终身荣誉会长陈志远对本报记者透露，一些温州投资者正在重返迪拜，不过人数不多。“现在迪拜市场还很微妙。”他说。

  一如中国，迪拜楼市目前也面临着调控的纠结。国际货币基金组织(IMF)在7月底警告称，迪拜可能需要对房地产市场进行干预，但其提出的增加税费征收等建议并未得到积极响应。

  过山车

  经济学人智库(EIU)的最新报告披露，迪拜房地产平均租金在过去12个月上涨了1/3。而根据当地土地管理部门的数据，今年上半年，迪拜房地产销售金额达到530亿迪拉姆(超过140亿美元)，此外，来自海湾合作委员会六国(沙特、阿联酋、科威特、卡塔尔、阿曼、巴林)以外的其他阿拉伯投资者在迪拜的出手金额同比翻番，达到50亿迪拉姆。

  IMF7月底发布的阿联酋第四条款(Article IV)磋商报告称，该国2009年爆发危机的房地产市场正在回暖，相比阿布扎比，迪拜的复苏势头更猛，尤其是住宅市场。报告称，迪拜的目标仍是成为多个区域性中心，包括零售贸易中心，也包括房地产投资中心。

  IMF报告称，迪拜楼市的“逆袭”主要集中在高端住宅市场。其中，4月份当地住宅价格同比上升16%。

  陈志远对本报记者证实，从租金上面可以看出迪拜楼市开始复苏。

  关键是现在市场交易开始活跃起来。陈志远说：“现在你卖房子，也有人来买，交易出现了差价。”本报记者昨天在迪拜土地局上看到的四宗交易价格高低错落，既有前述3.5万元/平方米的迷你住宅，也有单价仅万元的别墅。

  然而，目前尚无数据证实中国买家已大批涌入。“以前温州投资者基本被套，中介人士基本退出，他们悉数回国。”陈志远说，现在，这些投资者、新一批的中介人士刚开始过去，但人数不多。

  迪拜土地局的信息显示，目前迪拜楼市的买家主要来自印度、巴基斯坦和英国等国。

  曾经躁动的迪拜楼市是温商的滑铁卢。国际金融危机之前，作为阿拉伯世界第一个允许外国人购置房产之地的迪拜楼市不断升温，曾有媒体报道，占迪拜华商十分之一的温州商人涌入当地房地产市场，有的温州商人不惜斥资1亿元买下一个完全人工堆砌的小岛。

  据当时的知情人士介绍，2001年迪拜一幢独立别墅单价8000元/平方米，到金融危机之前，房价涨至最高峰，超过4万元/平方米，普通公寓的价格在最高时也达到了两三万元/平方米。

  2009年，国际金融危机持续发酵，大兴土木的迪拜一度遭遇债务危机，楼市泡沫随之破灭。

  “日光”房

  从目前的市场态势来看，房地产投资者又在重新拥抱迪拜。

  今年4月份，曾经开发全球最高建筑哈里发塔、迪拜MALL等迪拜多个地标项目的迪拜最大房地产公司Emaar不动产公司(Emaar Properties)推出一批188座独栋住宅房源，单价不到100万迪拉姆(27万美元)，引来抢购，而此前在迪拜市中心推出的一批酒店式公寓更是在认购首日售罄。

  事实上，迪拜最近也在流行商业综合体，比如，当地正在规划一个拥有旅游、零售和酒店的地产项目，不但有普通住宅还有多座酒店，同时设计了人造沙滩，更值得关注的是，这里还将有一座比伦敦海德公园还大30%的花园群。

  本报记者查阅Emaar不动产公司财报发现，该公司今年上半年收入达到52.19亿迪拉姆(14.21亿美元)，同比增幅达到33%。同期，该公司不动产销售金额达到63迪拉姆(17亿美元)，是去年同期业绩的4倍。

  该公司发言人对本报记者称，迪拜不动产市场汲取的“正能量”来自当地核心经济部门的强势表现，“我们对年内的市场表现也表示乐观。”

  迪拜是阿联酋7个酋长国之一，与阿联酋首都所在的阿布扎比酋长国不同，迪拜没有丰厚的石油储藏，经济以地产、金融和旅游开发为主。当地楼市回暖的背后是经济复苏带动的贸易和旅游业发展。2012年，迪拜实际GDP增速超过4%，是近3年来的最高点。

  迪拜土地局局长梅热(Sultan Butti Bin Mejren)称投资者会在迪拜这样一个“稳定、多样化”的房地产市场得到丰厚的回报。

  不久前，迪拜政府刚刚宣布了计划建立一个法律委员会，清算之前取消的房地产项目，解决相关纠纷。在迪拜房地产热潮期间，当地曾上马无数项目，但在2008年~2009年市场戏剧性暴跌，又有无数进行到一半或尚未开工的项目被推迟或者取消。

  IMF担忧过热

  阿联酋当地媒体计算，如果迪拜近一年来计划上马的项目全部开工运行，需要总共超过6660亿迪拉姆(约合1800亿余美元)的投资。

  “这些项目能够增加企业信心，但同时也需要谨慎的经济政策防止可能的新一轮繁荣到萧条的轮回发生在阿联酋。”IMF阿联酋区域的相关负责人芬格(Harald Finger)说。

  “现在说泡沫还为时尚早，但如果价格持续高涨，就有必要采取行动防止泡沫。”他在IMF和阿联酋的年度经济磋商会议后如此表示。

  去年，阿联酋政府曾采取一系列措施调控楼市，包括其央行拟设置贷款上限(首套房贷款比例不能超过房屋总价的50%，二套房为40%；对本土居民的比例限制分别为70%和60%)，但此举遭到一些商业银行的抗议而被延后。目前，阿联酋央行正在与金融机构重新协商贷款限制比例。IMF则称，迪拜房地产买家大多是现金购买，所以要在收紧信贷的基础上出台其他举措。

  EIU援引IMF的数据称，迪拜政府和其相关资产的债务总额达到1420亿美元，占包括迪拜和其北部一些小型酋长国名义GDP的比例超过100%。这也提醒迪拜政府，他们是否还有能力像几年前一样在楼市危机中托市化解债务危机。

  IMF在上述第四条款磋商报告中称，在迪拜政府当前无意就个人收入等项目征税的背景下，可以考虑增加房地产行业相关费用的征收(目前是2%)以防范楼市再度出现泡沫，此举还可以对仍在稳固中的迪拜酋长国财政做出贡献。但IMF坦言，迪拜政府对此的态度是收费增加可能影响当地的竞争力。

  第四条款磋商是IMF与成员国进行双边监督的主要形式之一，通常每年举行一次，讨论该成员国的经济形势与政策，并提出政策建议。