Tulips Chen

摘要：对于即将在夏季收房的购房者来说，掌握一些验房收房的知识并利用天气的特点查验是十分必要的。

 

　　对于即将在夏季收房的购房者来说，掌握一些验房收房的知识并利用天气的特点查验是十分必要的。只要掌握了基本的程序、带上几样工具，购房者同样可以给自己的房屋质量把把脉，当一回自己的“验房师”。

　　夏季气候闷热、空气潮湿，楼盘的交付通常不会那么集中。一方面夏季不在传统的交房周期内，另一方面房屋的质量问题在这个季节也会较易显现，因此开发商更希望避开这个时期。不过，因房屋质量等问题引起的收房纠纷，一直是最多发的房产纠纷类型。对于即将在夏季收房的购房者来说，掌握一些验房收房的知识也十分必要。只要掌握了基本的程序、带上几样工具，购房者同样可以给自己的房屋质量好好把把脉，当一当自己的“验房师”。

　　材料手续先弄清

　　一般来说，现场收房时开发商要出具“三大证明”的原件(而非复印件)，由此来让购房者判断其项目是否符合交付条件。

　　一是《建筑工程竣工备案表》。为规范工程竣工验收备案管理工作，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，它通常包括：工程的基本情况;勘察、设计、施工、监理单位意见;工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。《竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。

　　二是通常说的“两书”，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　三是开发商要向业主出示已取得国家认可的专业测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积报告，以及预售合同约定的其他交付条件。购房者应注意比对其各项数据是否与购房合同中的约定有出入。

　　而在流程方面，购房者则一定要坚持先验房，后办理入住手续。如验房时发现问题，要书面呈送给开发商并让其签收，以免留下后患。同时，在购房者已经支付了全部房款的前提下，开发商应无条件交付符合合同约定的房屋，发现有质量问题的，开发商应限期维修。

　　巧借天气查“顽疾”

　　那么既然是在夏季收房，购房者在验收房屋的具体过程中，就可以先巧妙利用天气的特点来进行几大重要问题的排查。

　　比如最常见的渗水问题，平常情况下需要非常仔细地查看才能发现，但在经常下暴雨的夏天，购房者则很容易就能找到问题所在。因此，在大雨持续一段时间之后去验房就可以有效地排查出各处墙面、屋顶、阳台门等位置的渗水、漏水问题，毛坯房多注意看墙壁和门窗，精装房则还要关心地板和橱柜。同时，风向风力也是购房者需要额外考虑的一个问题，这对房屋不同朝向的防水问题也有相应的影响，可细心进行比对。

　　进一步的，购房者在大风大雨的天气还可以清楚地考察整个小区的情况，包括室外排水是否通畅、地下车库是否会漏雨甚至积水等等。另外，还可以及时发现底层的返水及返潮现象。门、密闭情况也要仔细检查。否则会影响冬天的保暖效果。

　　再有，夏季气温升高，墙壁的裂缝空鼓等质量问题也会无处藏身。根据热胀冷缩的原理，由于温度所引起的裂缝问题会比平时要明显得多，购房者往往一眼就能看出来。这些问题都应及时向开发商反映并解决，避免日后的麻烦。

　　各项内容详核对

　　继而，购房者就可以对自己的房屋进行更为详细的综合验收。除了上述的几项重点问题之外，通常还可以有分为“看外部”、“查内部”、“测相邻”三大步骤：先观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道;再检查门墙面、地面、墙面、防水存水、强弱电、排烟、排气;最后进行闭存水试验、水表空转、楼上楼下的防水等问题的查验。归结来看，这一过程要做的就是查看交房标准，然后根据交房标准对每项内容进行核对：

　　1.房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

　　2.买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。

　　3.水电煤供应情况和能否正常使用，如水龙头的水压、排水速度。

　　4.借助万用表测量各处电路好坏，可关闭分闸以检查各个分闸是否完全控制各分支线路。而卫生间或厨房的电路连接错误较易出现，切勿留下隐患。

　　5.墙体是否平滑笔直、地面是否水平。可利用直角尺或三角尺进行检测。

　　另外，对于层高、通风管道、插座开关、窗等细节也都可以一一关注。而值得注意的是，收房前购房者还要看看开发商在宣传资料上的承诺有没有兑现，包括绿化、停车位等一系列问题，减少日后出现纠纷的可能性。

　　税费收取问明白

　　最后，对于验房收房环节可能需要支付的各类税费，购房者也要做到心中有数。对于不太了解的收费项目要问明白，避免交了冤枉钱。

　　契税是业主取得产权证时向国家交的税，只能在过户时交纳，除税务机关外任何单位无权代收。而业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。另外，业主也完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取产权代办费。

　　公共维修基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率相当于房屋成交价的2%。任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金，该基金应该交给小区办。

　　面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。 

　　一年内的物业管理费、物业管理费和水电保证金收取则并不违规。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。