Tulips Chen

摘要：现在不少企业在发展的过程中，已经越来越注重产业和城市运营、产业支撑和住宅开发的有机结合。不少房企从战略到产品层面，也开始注重顺应新型城镇化要求，加以调整甚至转型。

  

  今年6月，国务院在向全国人大常委会所作的《关于城镇化建设工作情况的报告》中提出，推动城镇化转型发展，要“以人口城镇化为核心”，同时要促进产业发展、就业转移和人口集聚相统一。

  就房地产企业来说，现在可以看到的是，不少企业在发展的过程中，已经越来越注重产业和城市运营、产业支撑和住宅开发的有机结合。不少房企从战略到产品层面，也开始注重顺应新型城镇化要求，加以调整甚至转型。

  8月11日，由新京报和国家发改委城市和小城镇改革发展中心联合主办的“2013中国城镇化与企业家论坛”将对上述话题展开讨论。

  风尚

  产城一体成房企关注新热点

  7月初，绿地集团公布半年业绩，上半年实现业务经营收入1425亿元，同比增长26%。其中，房地产业务实现预销售金额653亿元，预销售面积714万平米，均位居行业第二名。除了开发传统的住宅以及商业项目，绿地集团也在尝试新的“造城”模式。

  据介绍，绿地集团目前已在哈尔滨、南昌、西安、呼和浩特、银川、郑州等地累计投建了十多个大型产城一体化项目，单体项目占地面积均超过5000亩，其中产业部分占比达40%。

  在北京房山长阳新城，绿地·启航国际项目受到市场热捧。多位业界人士认为，包括办公与住宅、酒店、公寓、会所、购物中心在内，启航国际均衡配比、共同发展的“六位一体”模式，日益受到买房人认可。在推进新型城镇化的大背景下，像启航国际这种“产城一体化”的模式值得肯定。

  除绿地集团以外，诸如北京联东投资集团等企业也已经在多个城市开展了产业园区运营。北科建的业务范围也覆盖住宅地产、科技地产、商业地产等。北大资源集团也定位于资源整合型城市运营商，在长三角、珠三角、环渤海等区域开发了住宅、科技园、工业园区等项目。

  在未来推进城镇化的背景下，在一个新区域的全方位拓展，从一级开发阶段开始介入，土地溢价、房产销售、园区开发和服务带来的稳健收益，都将成为一些综合运营房企的重要增长点。

  变化

  主流房企开始策略式转型

  6月底，万科集团总裁郁亮在西安表示，万科将从住宅产品供应商向城市配套服务商转变。在中国房地产学会副会长陈国强看来，万科的这一姿态也是对新型城镇化的顺应。

  郁亮表示，万科要和城市同步发展。城市处于不同发展阶段，就需要不同的配套服务。如有的处于住宅发展阶段，有的处于开发园区阶段，有的城市有大量金融办公、会展需求。从万科近年来对商业用地的投入，对新城区区域商业中心项目的开发，都可以窥见转型痕迹。

  在业内人士看来，房企的转型并非自近年来政府推动城镇化才开始，但推进城镇化进程加速了这一趋势。

  首创集团董事长刘晓光认为，中国的城镇化是未来20年中重要的亮点，激发了地产的新方向。希望能将一些新模式全面融入主流城市复兴、新型城市崛起、小城镇升级的城镇化发展之中。刘晓光表示，对于过去做住宅地产的房企来说，一条新路就是应该将其他产业的价值跟地产的价值嫁接在一起。

  记者也注意到，包括绿地、保利、龙湖、泰禾等不同规模的房企，越来越强调城市运营的理念。这从不少企业对产品的打造上就能发现端倪。

  产品

  城市综合体越发受宠

  今年年初，凯德集团总裁兼首席执行官林明彦就在上海宣布，发展综合体项目将成为凯德集团未来在中国的主要策略。林明彦表示，综合体策略是在不断推进城镇化进程，以及城市对商业、商务、居住、娱乐等需求不断增长的背景下提出的。近日，林明彦又对国内媒体表示，城市综合体的概念源自对土地的集约化利用。

  而对土地的集约化利用，也契合着城镇化下的主流观点。国家发改委中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁曾对记者表示，新型城镇化从粗放型向集约型转变，就要促进人口集中度，提高土地利用率。

  此外，在北京市场看，都可以看到诸如龙湖、绿地等企业开发了越来越多的综合体项目。

  首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池曾表示，产城一体化带来居业结合的业态组合，包括住宅、办公、商业等在内的多业态搭配，有助于实现新城内部的自循环。

  除综合体产品越来越受到房企青睐外，当房地产随同城市向外发展的时候，对配套设施的打造也成为开发商的关注点。在北京，万科在房山、大兴以及通州等区域都开始探索社区配套服务新模式。

  碧桂园总裁莫斌日前也表示，城镇化给企业带来的机会大于挑战，碧桂园在城镇化建设的道路上已经先迈出了一步，就是注重楼盘的配套和服务设施，包括成熟的管理方式。

  专家观点

  区域协调发展，不能割裂产业、城市

  国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎：

  产城一体化是针对一个区域产业与城市被分割而言的。产业与城市人为分割，没有做到协调发展，这些现象很普遍。有的地方只有产业发展，不适合城市人口居住、生活，例如有的高技术园区，几平方公里内只有企业厂房，晚上下班黑洞洞。有的地方只有城市，没有产业。例如通过赶农民上楼的方式搞的城镇化，只是人口集聚区，但是相应的就业岗位没有保障。产业与城市被分割，区域就实现不了经济、社会、环境的协调发展。

  中国正在推进城镇化。这个过程中，要实现产城一体化，困难点在于人口增长与产业发展之间没有找到好的协调发展机制。关键点在于：政府要做好规划，引导人口集中，同时为相关产业发展创造好的环境。对产业发展既不能不管，又不能管得太多。产业与城市发展内在机制必须建立起来，政府强力推进人口集中，或者只强调产业不要人口，都会给可持续发展带来许多问题。