Tulips Chen

     　　摘要：7月18日，有传闻称房企再融资材料已被监管层接受。国金证券等多家券商发布投研报告，表达了对房企再融资放开趋势的畅想；新华社《房企融资开闸是市场化改革的题中之义》直言，“暂停三年多的房地产企业融资将有条件放开”。

    “我们正在准备一份再融资材料，证监会应该没有接受有关房企再融资申请。”7月18日，北京一家券商高层告诉记者，其准备的该起再融资项目已向国土资源部等部门进行了申请，因客户并非上市公司，项目将报批发改委。

　　“一定程度上说，房企的确可以申报再融资。”当日，一位接近监管层的知情人士向记者透露，“但这并非市场普遍理解的房企再融资放开。”

　　2013年7月中旬，暂停三年的房企再融资或开闸的消息甚嚣尘上，掀起了这个夏天资本市场又一个话题。

　　部委放行一级土地开发

　　7月18日，有传闻称房企再融资材料已被监管层接受。国金证券等多家券商发布投研报告，表达了对房企再融资放开趋势的畅想；新华社《房企融资开闸是市场化改革的题中之义》直言，“暂停三年多的房地产企业融资将有条件放开”。 “房企再融资的条件有严格限制。资本市场对于房企融资投向往往认为是在商品房屋开发层面，这属于二级土地开发市场，目前放开的房企再融资，被严格限制在一级土地开发和旧城区改造工程上，换句话说，房企再融资开闸的主要目的并非解决房企资金链问题，而在于与新型城镇化建设方针相配套。”上述知情人士表示。

　　显然，市场对于房企再融资全面放开的猜想似乎一厢情愿。

　　“有些消息被需求者片面放大。”上述人士表示，被屏蔽在再融资大门外三年之久的房企，对于资金的渴求和对再融资大门放开的期盼不言而喻，但政策的松动距全面放开还有不小的时间差距。

　　但是，6月28日和7月12日，证监会两度回应上市房企融资政策问题时均表示：对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。证监会坚决贯彻执行国务院文件规定，对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时，将依据国土资源部的意见进行认定。

　　“实际上，2008年底证监会暂停审查房企再融资项目时的口径也是如此，对有关房企再融资事项征求国土资源部意见认定。如果国土资源部无意见，那么证监会也不会阻拦其融资审核。”上述知情人士透露，目前，国土资源部与发改委的放行口径即为“涉一级土地开发项目与旧城改造、保障房项目”。

　　这显然和市场常规意义理解的房企再融资有较大区别。

　　“自给自足”的新型城镇化改革

　　“房企再融资开闸，一定程度是由发改委主导，并由国土资源部配合的有关铺路新城镇化建设的措施。”据上述知情人士透露，根据发改委的有关精神，仅限于允许涉一级土地开发项目与旧城改造、保障房项目的再融资放行。

　　“无论是一级土地开发还是旧城改造项目，这些都是积极推动新型城镇化建设的重要环节。”上述知情人士表示。

　　“截至目前，我们接触的几个项目都是涉旧城区改造项目的发债融资，若发债主体为上市公司须报证监会审批，如为非上市公司，则审批权在发改委。”上述北京某券商高层表示。

　　2012年中央经济工作会议明确提出，“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”，新型城镇化建设成为国内外舆论广泛关注的焦点。

　　有消息称由国家发改委牵头，财政部、国土部、住建部等十多个部委参与编制的《全国促进城镇化健康发展规划纲要2011-2020年》有望近期出台，该规划将涉及全国20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设。

　　“发改委松绑房企再融资，主要目标是为新型城镇化建设配套实施。”上述知情人士坦言，新型城镇化将强化制度变革，不再由中央拨款，而是通过权力下放激活中小城市的发展活力。

　　新型城镇化建设将依靠搭建市场化平台解决建设资金问题的说法，也得到了发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁的证实。

　　7月18日，李铁在接受采访时表示，新型城镇化强调的是政府引导市场主导，“不像以前中央拨款给地方投资，国务院常务会强调减少审批项目，所以这种投资肯定没有。”

　　显然，新型城镇化建设将探索建立市场化投资融资平台和运营模式。

　　证监会接受材料属误传

　　虽然有关再融资的项目仅限于一级土地开发和旧城区改造工程，开闸目的并非市场期待的解决房企资金困难，但“撕开一角”的房地产再融资政策，的确较三年多来的全面封锁有了突破。

　　“房地产项目的土地开发中，存在许多灰色地带，比如目前有企业准备向当地省政府报批，将有关项目纳入旧城区改造计划，一级土地开发的具体方式，也存在多种多样的政企合作开发方式，这些都将成为房企融资擦边球的弹性空间。”上述北京某券商高层向本报记者透露。

　　对于证监会已接受房企再融资申报材料的说法，该券商高层坦言，应为误传。

　　“熟悉资本市场再融资规则和程序的人都知道，目前证监会不可能接受房企再融资申请材料。”上述券商高层肯定地表示，“证监会审核的上市公司再融资有明确的规定和信披义务。”

　　《上市公司证券发行管理办法》规定，上市公司申请发行证券，董事会应当首先就有关事项作出决议，董事会决议通过后，再提请股东大会就有关融资议案投票审议，通过股东大会后，才向证监会提申请。

　　上市公司再融资的每次决议都必须以信披形式公告，股东大会前须发布股东会召开的相关信息，提请股东参与审议。证监会要求的再融资申请材料中，董事会和股东大会的审议决议材料不可或缺。

　　目前，数百家上市房企中尚无发布再融资公开信息。

　　“上市公司董事会决议都没有见到，何来最后的申报材料？”上述券商高层表示，有关信息应为误传，“目前的确有项目在准备报批国土资源部进行申请，而非上市公司也有将向发改委报批的再融资项目，这部分无需公开披露信息。”