Tulips Chen

摘要：借助云南旅游二次创业的东风，万达、雅居乐、龙湖、华侨城、世纪金源、中坤、方兴地产、中弘股份等几十家一线房企纷沓而至。据不完全统计，截至2013年6月，新一轮的云南旅游地产开发总投资已超万亿元，总占地规模超过20万亩。在住宅开发受控、商业地产泡沫渐现的时候，旅游地产开发俨然已成为绝大部分房企借助的第三根支柱，然而，海南旅游地产泡沫先驱历历在目，万亿资本推动的是堆满雪山洱海之畔的金矿，还是在造就另一个巨大的泡沫？

     从昆明长水机场、大理荒草坝机场、西双版纳嘎洒机场，再到丽江三义机场，“七彩云南，旅游天堂”的广告语被五花八门的楼盘广告所淹没。这里已不单是一个旅游的天堂，更是地产的世界。

     借助云南旅游二次创业的东风，万达、雅居乐、龙湖、华侨城、世纪金源、中坤、方兴地产、中弘股份等几十家一线房企纷沓而至。据不完全统计，截至2013年6月，新一轮的云南旅游地产开发总投资已超万亿元，总占地规模超过20万亩。

     在住宅开发受控、商业地产泡沫渐现的时候，旅游地产开发俨然已成为绝大部分房企借助的第三根支柱，然而，海南旅游地产泡沫先驱历历在目，对于大规模扎堆云南的房企们来说，万亿资本推动的是堆满雪山洱海之畔的金矿，还是在造就另一个巨大的泡沫？危机或在梦想一开始的时候就已显现。

     资本狂躁圈地

     在6月上旬举行的首届中国南亚博览会（以下简称“南博会”）上，雅居乐、华润、力宝等地产大鳄的签约项目纷纷亮相，让范小光兴奋不已。作为云南当地专为地产商提供信息服务的南兴地产机构负责人，范小光嗅到了更多的商机。

     然而，南博会为云南带来超千亿旅游及房地产投资的签约，仅仅是此轮云南旅游地产大跃进中的一个小插曲。

     2010年9月，由万达集团牵头，泛海集团、联想集团、大连一方集团、亿利资源集团等企业宣布共同投资150亿元人民币，建设占地约6平方公里的西双版纳国际旅游度假区，由此拉开了此轮房企竞逐云南旅游地产的大幕。

     2013年初，因在冰岛买地而声名大噪的中坤集团董事长黄怒波也高调推出了在云南普洱市一个总投资达500亿元的高端旅游休闲度假项目，据了解，该项目总占地面积达到60平方公里。

     而在旅游地产板块一直保持激进作风的雅居乐，也在云南腾冲、瑞丽等地打造大型综合旅游度假项目，项目占地面积约64000亩，计划总投资超过400亿元。

     3月初，力图赴港上市的重庆协信地产也在昆明市富民县砸下200亿元，进行“中国·昆明小水井苗族风情生态村”项目开发。

     “如今，房地产政策调控导致中国房地产发展模式正在面临着转型，传统的以住宅销售为主的地产开发模式已不再受到热捧了。尤其是今年国家重新提出的城镇化，导致产业地产顺势而起，旅游地产、养生养老地产等广受热捧。”在范小光看来，房企大手笔在云南投入的旅游地产开发正在成为一种趋势，以富民、玉溪、普洱为代表的一批地区，已经开始向西双版纳、丽江、大理等云南旅游热点区域靠拢。范小光曾经做过一个简单统计，国内叫得上名字的开发商目前尚未到云南开发旅游项目的不超过10家。“对于房企来说，不在云南，就在来云南的路上”。

     经营模式之争

     对于刚刚经历了海南旅游地产开发之殇的房企们来说，云南更丰富的旅游资源，更广袤的土地资源意味着更大的发展空间，但如何避免同质化竞争却是是他们面临的最大考验。

     “当传统的住宅地产频繁受到调控，商业地产的泡沫逐渐形成，旅游地产便成了救命稻草，大家一哄而上，这种现象也从侧面反映出传统地产市场竞争度不断加大，很多开发商想借旅游地产突围。”在云南瑞景房地产经纪有限公司总经理孙勇飞看来，和海南等其他省市相比，云南旅游地产的优势在于可开发面积大，旅游山水资源多，少数民族风情聚集，发展空间大。然而，云南的旅游地产相比海南而言，毕竟还处于起步阶段，未来必将迎来旅游地产的大发展机遇。但是，自然资源丰富也容易让部分地产商未树立起真正的旅游地产概念，以为在旅游目的地建个地产就是旅游地产了，导致判断失误，项目失败，而一哄而上的结果很可能是大家都卖不掉。比如西双版纳，目前的地产项目已接近饱和。

     如何避免同质化竞争所带来的恶性循环，对于扎身云南旅游地产的开发商来说也是一种考验。一位国内知名房企云南项目负责人表示，在介入项目之前，他们十余人的团队已经在云南和全球的多个旅游项目做了两年多的调查，正是找到了“价值”才有了近500亿元的投资计划。

     一味大量开发，项目堆砌也让黄怒波感受到云南旅游地产的模式差异甚为重要。他表示，旅游地产的特性是不同地区有不同的文化风景。目前旅游地产形成泡沫的主要问题是，很多地产商对旅游地产的含义还不太清楚，大部分做成房地产就结束了，而不是文化的差异化竞争。

     云南当地地产顾问机构至祥研究中心则认为，云南旅游地产项目首先要考虑“卖点”差异。比如华侨城项目开始就以造城的理念进行项目开发，在其中将西方文化和昆明休闲文化进行融合打造的旅游小镇，注重生活配套的系统化建设，关注长期的度假居住体验；西双版纳滨江果园避寒度假山庄，直接突出版纳的气候特征，强调避寒功能，来实现对北方客户的吸引；而大理海东区域的旅游地产开发项目则与区域充分融合，开始注重商务和会议功能的打造，成为旅游商务地产在云南的开拓者。

     如何让云南旅游地产避免同质化竞争，摆脱如今大部分旅游地产投资收益仅有3%~4%的状态，范小光曾做了1个长达20万字的调查报告。在他看来，让旅游地产淡化地产的功能，增加商务、休闲、消费的功能是其中的关键。

     动销难题已经显现

     对于撬动上百亿投资的开发商来说，云南旅游地产的挑战绝不是长期持有，投巨资打造商务、休闲、消费功能，坐拥投资收益，而如何实现快速动销，资金的良性滚动才是他们的一贯风格。

     “我们的计划是3年开发并销售完成，用1亿元的初始投入撬动10亿元的项目。”大理一家云南当地房企负责人赵勇告诉《中国经营报》记者。但是，计划显然没有变化快，如今纷纷上马的高端别墅、酒店式公寓、养老公寓、观景高层已经让大理这座城市的房地产销售周期无限拉长。

     “特别是高端别墅项目，本地购买力有限，外地客户认知度不高，原来的3年销售周期已被拉长到5年。”据赵勇透露，大理别墅类项目现在的销售均价在每平方米1.2万元左右，高端的项目可达到2万元以上。

     根据官方的数据显示，大理去年的人均年可支配收入只有20390元。“有的项目借势旅游地产鼓动本地人购买，然后再通过项目提价的方式，让本地人将其倒卖给外地投资客，但现在每平方米提价500元后，销售也只达到三分之一，成为开发商和本地倒房客手中的烫手山芋。”赵勇说。

     与海南楼市几乎相同的是，云南旅游地产项目超过70%购买客群依赖外地客户。“但海南有国际旅游岛的概念吸引投资客，而云南除了旅游、休闲之外，只能依靠边贸等的发展来吸引投资客，相对来说很难在短时间内聚集大量的客源，虽然增加了动销难度，但也分解了短时间内聚集大量泡沫的危险。”范小光认为，投入巨资开发的各大开发商显然应该避免快速开发快速销售的传统房产模式，而是要通过一个完整的产业地产开发周期来实现其开发模式的升级。

     从这一点上来说，云南旅游地产开发将是房企转型的一个实验场，转型成功者坐拥大批资源和经验，而失败者则有可能成为先烈，留下一地鸡毛。

     调查样本

     西双版纳空置率高企，不少项目多日零成交

     7月初的清晨，西双版纳景洪街头，人们尚未从热带雨林的魅惑中走出来，大规模的房地产开发已让这里的每一片绿叶几乎都落满尘土。

     根据景洪市房地产信息网上显示，这个总人口仅有44万的县级市，目前在网上备案的楼盘已经超过250个。

     大规模的房地产资金蜂拥而至，已让这个云南边锤小城有了与三亚并肩的“热度”。自万达150亿元重金投向西双版纳以来，雅居乐占地约2.7万亩，投资总额高达200亿元的旅游度假项目；中弘股份投资150亿元，在景洪市开发路南山旅游度假项目，占地10.12万亩；保利集团和华熙欲在景洪市投资80亿元开发嘎洒高端休闲养生项目；深圳市荣兴集团也要在景洪市投资80亿元，开发嘎洒旅游综合项目，占地超过10万亩。

     西双版纳州招商局资料显示，西双版纳旅游地产投资额平均增速在云南省16个地州市中排名第一，开发热潮已经远超过大理、丽江和腾冲等地州。其中：云南广晟曼飞龙旅游度假开发有限公司将投资100亿元建设曼飞龙国际养生度假区；西双版纳美仑旅游度假开发有限公司在勐腊县投资200亿元打造勐仑旅游度假区；云南广晟投资100亿元，开发曼飞龙湖滨国际养生旅游度假新城项目；昱锦房地产开发有限责任公司投资100亿元，圈地7000亩打造勐龙东风旅游综合项目；中国平安与云南白药携手，投资150亿元打造国际温泉养生休闲度假项目，占地约2万亩。

     西双版纳旅游地产开发已经升级到“百亿投资、万亩规模”阶段，大规模投资带来的是当地房地产市场的天量供应。相关数据显示，西双版纳2012年全年商品房成交面积达到131万平方米，大大超越开发旅游地产最著名的海南三亚的103万平方米。

     景洪当地一楼盘项目负责人钱红雨表示，前几年景洪市的住宅均价一直在每平方米2000元左右徘徊，但世纪金源和万达项目的推出，直接将景洪的房价带入4000元大关。“西双版纳房价比起其他旅游城市仍相对较低，这是西双版纳楼市销售逆势增长的主要原因。”钱红雨表示，景洪市的住宅均价目前大多数在3500元/平方米至5000元/平方米之间，但与三亚等地动辄数万的房价相比，仍然是旅游地产投资的价值洼地。

     而与价格快速上涨同步的是新增项目的不断上马，这导致开发商直接通过与旅行社共同合作开发客源的竞争。

     当地统计局最新数据显示，2013年1~4月，纳入全州统计数据库的房地产开发项目有工作量的有262个，比2012年同期增加20个，其中新开工项目50个。

     天量供应的背后，西双版纳的大部分开发商不得不面临的一个尴尬是：项目仍然举步维艰。景洪房产信息网数据显示，除了万达和世纪金源等几个大项目之外，不少项目多日都没有成交记录。

     据不完全统计，目前这些在售的项目合计建筑面积已经超过1000万平方米，而过去三年西双版纳的年均楼市消化量在100万平方米左右。

     “由于西双版纳很多旅游度假项目的整体规划和户型设计还停留在传统住宅阶段，同质化竞争也相当严重，作为度假产品的功能性缺失只能依靠拉客卖楼。”南兴地产机构的范小光表示，当地不少楼盘已经开始通过旅行社拉客卖楼，给予旅行社1%~2%的销售返佣方式。

     与天量供应一起困扰身处西双版纳的旅游地产开发商们的问题，还包括高企的住宅空置率，有开发商甚至称景洪市部分楼盘空置率达到七八成。

     在钱红雨看来，随着西双版纳的房价不断上涨，本地的购房者逐渐被挤出市场，外地购房者占据比率将越来越大，旅游地产的属性导致了当地住宅季节性的空置率高企。

     “尽管房价同海南三亚等地相比仍有巨大差距，但一旦空置率高企必将影响购房者的信心，海南房地产开发也经历了大盘扎堆、楼价上涨、空置率高企，最后导致旅游地产泡沫加大，房价受挫等阶段，这是西双版纳房地产开发需要引以为戒的。”中原地产分析师张涛表示，相对云南其他区域来说，西双版纳的旅游地产开发模式升级已经刻不容缓。

     记者观察

     低价圈地是主要动机

     “明知山有虎，偏向虎山行”是众多房企负责人在做出巨资投向云南旅游地产时的心态。

     中坤集团董事长黄怒波就是这样一个“豪气”而“浪漫”的人。先是到冰岛租岛，进而在云南建悬崖宾馆，在他看来，能在云南普洱获得60平方公里如此大面积的投资项目实属难得。“500亿元是指项目整体投资，但并非所有的投资都由中坤出，中坤会作为牵头者，投资几十亿元，而其他的投资会以引资方式进行。”

     几乎与中坤一样的是，扎身云南的大型旅游地产项目几乎都有房企背后的投资团队参与其中，万达拉上泛海、联想等民企团队，云南白药拉上中国平安……

     圈地拉资金的游戏在旅游地产开发阶段十分流行。根据统计，中国房地产企业综合实力排名前100位的企业，进入旅游地产领域的已经超过1/3。万达、雅居乐、富力、万科、恒大、世茂、佳兆业、中坤等知名企业无一缺席。此外，除去华侨城、港中旅、青旅等传统旅游企业均在大规模投建旅游项目以外，海航集团、联想控股、华谊兄弟、盛大网络、华东电器等大批与旅游本无概念关联的企业也纷至沓来。

     与这些企业庞大的资本实力以及政府资源相对应，他们所开发的旅游地产项目，投资动辄数十亿、过百亿，占地也动辄数千亩，即便超过万亩也不鲜见。业内人士坦言，众多企业争相挤入旅游地产，主要动机仅仅在于低价圈地。

     资料显示，西双版纳国际旅游度假区项目，总投资额高达150亿元，拿地成本仅为20万元/亩左右，而西双版纳多数土地价格在50万元/亩左右。

     在中房信旅游地产事业部总经理胡晓莺看来：“很多开发商在进入旅游地产领域的时候，仅仅是因为旅游地产拿地成本相对较低，其实并不清楚旅游地产该怎么做。”

     拥有巨大的土地资源开发商不仅可以通过引入业内外资本进行开发，也可以成为资本市场融资的强心针，恒大、世茂、雅居乐、金融街、万科、碧桂园、富力等上市房企报告中均存在大量的旅游地产项目储备。

     另一方面，旅游地产投资量大，开发周期长，投资回报比住宅慢，开发商往往会要求地方政府给他们配套一些住宅或者酒店，通过住宅和酒店等配套的销售回笼资金。

     而地方政府看到旅游地产对旅游硬件配套改善作用的同时，更多地看到地产项目对地方财政、就业的直接拉动，乐于出卖稀缺的旅游资源。

     但一哄而上的旅游地产开发并不是简单的圈地圈钱模式。首先考量房企的便是业绩。相关销售报告显示，恒大、世茂、雅居乐、金融街、万科、碧桂园、富力、龙湖等旗下代表性旅游地产项目总规划投资额约1470亿元，但今年上半年已实现销售收入总计约为96.03亿元，仅占预计投资规模约6.5%。与商业地产的成熟模式通过开发商持有获得长期收益不同，旅游地产的盈利，靠的是长期、稳定的客流，因此，除了基础设施的建设，运营管理经费也是一笔不小的数目。如果房企执意于“圈地-建房-销售”的模式，不做好旅游配套服务本身，长此以往，一旦资金链断裂，对购房投资者来说将是一场彻底的“房地产绑架旅游”。

     开发商加大旅游地产持有力度，更需考量的是能否忍受资金的长期积压和收益随季节变化等不稳定性因素。即使房企有心转型长期持有，但一旦市场逆转，国内房企脆弱的资金链或被旅游地产这头山水之间的“老虎”吃掉。海南旅游地产开发热之后，云南的旅游地产热将又是一个巨大的实验场。