Tulips Chen

摘要：SOHO中国自2009年8月进入上海市场以来已收购十二个项目，累计收购金额约287亿元，而项目全部建成后的总投资额将近500亿元。此外，自持项目的资金回收期相对于散售的较长，从这一角度看，即使SOHO中国能够顺利甩卖北京项目尾盘，回收的资金也许仍旧是“杯水车薪”。

　　有分析人士向《证券日报》记者表示，SOHO中国近两年战略重心转移至上海，甩卖北京项目可能意在加快资金回笼支援上海扩张，同时缓解公司全面转型自持的资金压力

　　“城市中心商业空间稀缺”，“写字楼租金暴涨”，“持续看好商业地产项目”，这基本上是业界认为SOHO中国董事长潘石屹能够把“土豆卖成黄金价”的眼光，而北京商业项目租金上涨也支撑了其散售项目价格一路飙高。不过，SOHO中国近期却开始急于大力促销北京项目的尾盘。

　　“现在SOHO中国北京的几个项目尾盘都已经重新定价，比如三里屯SOHO和原名望京SOHO后更名为银峰SOHO的两个项目，而且促销力度也比较大。”近一个多月时间，记者多次接到SOHO中国商铺和写字楼的促销电话。

　　对此，美联物业全国研究中心向《证券日报》记者表示，今年4月25日，SOHO中国以31.9亿元的价格成功拍得位于上海虹桥黄金地段的古北5-2地块，再加上公司全面转型自持之后，项目资金回收期相对于散售较长，因此公司预见短期内会存在一定的资金压力，需要通过销售北京项目尾盘回笼资金以支持新项目的发展和公司的整体营运周转。

　　地王项目售价为楼面地价6倍

　　6月18日，记者来到位于北京望京CBD中心的银峰SOHO。沿着项目工地围挡绕行后发现，银峰SOHO一共3栋建筑，均已封顶。目前正在做楼栋的外立面，其中一栋楼的玻璃外立面已经做好了10层左右。此外，现场有施工声音，甚至空气中还飘着涂料的味道。

　　随后，记者沿着围挡前往项目销售中心，途经奔驰大厦和银峰SOHO中间的一条路，整条路上停满了轿车，俨然是一个大停车场。绕过“停车场”后，记者已经步行了10多分钟，最终来到了银峰SOHO的销售中心。

　　“我们项目已经卖了两年左右了，现在只剩下30套左右商铺和一套写字楼了”。银峰SOHO销售中心的一位销售人员向记者介绍道。

　　事实上，据记者了解，该项目所占用地为2009年土地市场出让的商业项目。2009年9月，SOHO中国以40亿元的价格竞得位于望京东部的B29商业项目用地，规划总建筑面积为521265平方米，当年楼面地价冲高至10197元/平方米，一举成为当年的商业用地地王，同时也是SOHO中国的“重头戏”项目。

　　而此前记者根据北京市住房和城乡建设委员会网站获悉，银峰SOHO1号楼商业部分最高拟售价为91254.00元/平方米，办公部分最高拟售价为58450.00元/平方米；2号楼商业部分最高拟售价为80661.00元/平方米，办公部分最高拟售价为58223.00元/平方米；3号楼则无任何签约纪录。

　　除此之外，银峰SOHO办公写字楼实际成交均价为49534元/平方米；商业实际成交均价为77942元/平方米，地下商业实际成交均价为71676元/平方米。

　　“整个项目的实际成交均价应该超过了6万元/平方米。”上述销售人员向记者如是透露，而且仅1号楼和2号楼两栋楼销售金额就已经超过100亿元。

　　如此看来，银峰SOHO项目实际成交均价即约占项目楼面地价的6倍，其利润之高可见一斑。

　　记者翻阅SOHO中国2012年年报后证实，截至2012年12月31日，银峰SOHO的1号楼和2号楼累计合同销售金额达127.66亿元，报告期内合同销售均价为52196元/平方米。同时，SOHO中国当年实现毛利率约达59%。

　　“相比一般地王的苦苦挣扎甚至至今尚未入市，严重拖累企业资金链的项目来看，SOHO中国拿下的望京地王可谓赚的钵满盆满”，一位业内人士向《证券日报》记者直言。

　　值得一提的是，尽管银峰SOHO被SOHO中国认定为升值空间和利润贡献率双高的项目，但潘石屹依然选择了降价让利销售尾盘，以求快速回笼资金。

　　每平方米直降6000元

　　“公司近一个月前重新定制了项目售价表，降价促销整个项目的尾盘”。银峰SOHO销售中心的上述销售人员向记者介绍道。同时，该销售人员还向记者出示了整个剩余的30套左右商铺和部分写字楼销售表，上面标注了每个商铺、写字楼位置，销售单价以及面积等具体信息。

　　记者在这份表格上发现，商铺最高售价达到了85000元/平方米，而多数商铺售价则在70000元/平方米以上。

　　“这是以前的定价表，现在销售价格有所下降，下降幅度大概在5000元-6000元/平方米。”该销售人员向记者透露，目前整个项目除了3号楼为SOHO中国持有外，剩下的商铺和写字楼货值大约为10多亿元。

　　记者根据北京市住房和城乡建设委员会网站数据统计后发现，银峰SOHO备案案名为“望京搜候中心”，3栋楼均为2011年7月15日获得预售证。目前1号楼和2号楼未签约部分为8000平方米左右，以此计算，此次SOHO中国促销后，可能要至少损失近5000万元的销售金额。当然，这是在市场接受，银峰SOHO尾盘能够全部顺利出售的情况下。

　　除此之外，记者还获悉，SOHO中国旗下另一个项目三里屯SOHO的尾盘也开始降价促销。

　　对此，有知情人士向记者透露，SOHO中国2012年8月份宣布告别散售，全面转型持有。这一决策将导致SOHO中国由散售带来的快速回笼资金渠道紧闭，令其转型面临重大资金压力。而此次SOHO中国甩卖北京项目尾盘，可能也是出于快速回笼资金，支援上海项目开发，缓解转型资金困局的考虑。

　　不过，该人士同时向记者表示，即使甩卖项目，市场能否全盘接受仍不好说。

　　快速回笼资金或落空

　　实际上，正如上述销售人员所示，SOHO中国4月25日耗资近32亿元拿上海古北地王后，5月初，记者就陆续接到SOHO中国销售人员推介银峰SOHO的电话，该人士称，项目剩下30套左右的商铺，降价销售。

　　但直至6月18日，记者在银峰SOHO项目销售中心却依然获悉，项目所剩商铺依旧为30套左右。“写字楼倒是售出了一套”，该销售人员坦言。

　　对此，有分析人士向《证券日报》记者表示，银峰SOHO所在位置比较特殊，处在望京新CBD中心，同时也正是远洋、绿地、融科智地，包括保利地产推出商业地产项目的集中地。从这一角度看，银峰SOHO尾盘销售面临竞争压力较大，销售可能不会一帆风顺。

　　事实上，记者在项目现场勘查后也发现，保利地产的保利国际广场、绿地中心以及银峰SOHO实际上呈三角形形状分布，步行来往项目之间大约需要10多分钟，而且站在项目中心街道，三个项目均在近距离视线范围内。

　　而据记者现场调查了解，保利国际广场项目下半年正式进入销售期，该项目的钻石灯笼建筑为商业项目。同时，该项目享有政府对望京地区的产业扶持政策，入驻这里的企业有机会享受多样的税收减免、置业补贴、产业基金、人才扶持等实际优惠项目，甚至其写字楼用户在符合政府设定条件下可享受前三年免税政策，而这些则是银峰SOHO所不具有的优势。

　　此外，记者在绿地中心销售中心也获悉，目前项目3号楼已经整栋出让，出让均价不足31000元/平方米，这一价格要比银峰SOHO的办公楼均价几乎低了近一半。此外，该项目6月6日取得预售证的商务楼最高拟售价格仅为45100元/平方米。显然，绿地中心更具价格优势。

　　转型凸显资金压力

　　“如果所剩尾盘在月底前不能顺利销售，那么公司将全部持有”。银峰SOHO销售人员向记者透露。

　　不过，根据该销售人员向记者出示的销售表来看，所剩商铺的面积多为单套面积300平方米以上，且位置并不集中。那么，如果SOHO中国选择持有，该如何管理？

　　对此，该销售人员称，这不太清楚，“可能只能出租”。

　　除此之外，该销售人员还向记者表示，银峰SOHO3号楼为公司持有物业，目前SOHO中国正与两大企业商谈租赁合同，其中有来自韩国的企业。至于租金方面，该销售人员表示，可能为每天10多元/平方米，但目前尚未签约。

　　值得注意的是，SOHO中国去年8月份宣布转型持有之后，公司多位高管相继离职。一位离职高管曾向记者透露，SOHO中国转型自持后要经历一些阵痛，这可能来自运营经验不足，但更重要的是现金压力。而目前公司近两年在北京无新项目“进账”，战略重心几乎全线转移上海，投资区域和产品业态分布相对较单一，商业项目又处在城市中心地带，投入成本很高，这将加重公司转型后的资金压力。

　　事实上，据记者了解，SOHO中国自2009年8月进入上海市场以来已收购十二个项目，累计收购金额约287亿元，而项目全部建成后的总投资额将近500亿元。此外，自持项目的资金回收期相对于散售的较长，从这一角度看，即使SOHO中国能够顺利甩卖北京项目尾盘，回收的资金也许仍旧是“杯水车薪”。