Tulips Chen

摘要：由于2012年下半年以来北京楼市成交大涨，北京库存确实出现了下降。目前北京房产的库存情况虽然处于低位，但远未到历史最低水平。住建委一位官员表示：“库存的降低，并不意味着无房可卖，也和房子涨价没有太多直接关系。”老百姓不要被库存降低“忽悠”了，形成恐慌情绪。

      北京可售住宅最近两个月一直维持在6万套这一水平线上，不少业内人士喊出北京库存逼近警戒线。北京未来真会面临无房可卖的境地？现在购房是否真的到了连夜排队的地步？

　　不要被库存下降“忽悠”了

　　截止到昨日，北京住建委网站公布的数据显示，北京共有可售期房住宅33835套，可售现房28152套，两者加起来总计61987套。今年5月2日，北京住宅库存降到60674套，创下近期低点。不少业内人士惊叹，按照这一去库存速度，北京可能面临无房可卖的境地。

　　“库存的降低，并不意味着无房可卖，也和房子涨价没有太多直接关系。”住建委一位官员告诉记者，老百姓不要被库存降低“忽悠”了，形成恐慌情绪。由于2012年下半年以来北京楼市成交大涨，北京库存确实出现了下降。实际上相比5月2日的数据，北京库存这半个月又有了一些回升的迹象。

　　北京没到最低库存

　　据记者了解，目前北京房产的库存情况虽然处于低位，但远未到历史最低水平。从2006年起，住建委开始公布北京期房、现房交易数据，随即也有了北京住房库存这一概念，意思是北京可供出售的房屋总量。在2012年3月之前，北京住房库存一度飙升至10万套以上。

　　在这个过程中，业内发现由于房地产交易权属管理系统在衔接过程中产生了信息重复，主要是实际已售但系统未及时核销，另外期房变成现房后未核销期房，造成数据反复重新计算，形成了不少无效库存。

　　“当时北京住建委一天内清理了3万多套无效房源，剔除无效房源之后也造成了现在数据和之前数据无法直接比较。”按照中原地产市场部研究总监张大伟的测算，目前61987套的库存，如果加上被剔除的数据，实际上相当于95841套，这一数据要比2010年4月17日的库存多一万多套。张大伟表示，“过分解读非同质数据，盲目对比创造所谓的历史纪录，有误导市场的嫌疑。”

　　楼市还面临低销量现状

　　不少市场人士担忧北京未来无房可卖，经常用北京现在仅有6万多套库存以及过往高成交量作对比，得出北京库存用不了5个月就会消化殆尽的结论。但实际上，北京现在面临的既是低库存的现实，同时也是低销量的现状。

　　“事实上，北京最近三年供应量基本平稳，只是2013年成交量大涨，显得库存与供应短缺。但在严格的调控后，需求量必然会减少。”如果按照5月份大概5000套的成交计算，目前的库存足以维持10-12个月，更何况其间依然会有供应入市。

　　“库存并非影响房价的唯一因素，市场价格是由供需决定的，而中国楼市的价格还受到政策影响。在目前市场情况下，过度炒作库存只会误导市场。”张大伟表示。从预售项目看，4月1日到5月13日，北京预售期房住宅项目为18个，的确少于2012年同期的25个，但预售住宅的套数则明显上涨，4月1日到5月13日的5794套比2012年同期的4766套上涨比例达到了21.6%。

　　莫言购房不代表楼市火热

　　诺贝尔文学奖得主莫言日前透露他在北京购买了一套350万元左右的房产，实现了他领奖时如何花700万诺贝尔奖金的心愿。据记者了解，莫言所购房产属于北京昌平区，位于北五环之外，是一个公寓项目，均价1.8万/平方米左右。

　　这一名人购房轶事也被不少市场人士解读为北京楼市火热。而近日不断有媒体报道连夜抢房、“日光盘”等新闻，加上库存不断下降的消息，不少市民开始担心，虽然楼市调控越来越严厉，但房价似乎又要快速上涨。

　　北京楼盘到底有多热？记者日前采访了房山、大兴的几个楼盘发现，现在开发商普遍采取蓄客开盘的策略，人为造成了很多热销现象。比如一次开盘只开出两栋楼，甚至是两栋楼中的某一户型，总计套数不过一百余套，但蓄客量经常到近千人，销售现场自然火爆。

　　此外，一些优惠幅度大的楼盘被抢购也是事实。经历了数轮房价上涨，现在的买房人不仅敏感而且出手果断。在房山一家大开发商推出的3栋楼中，其中一栋楼因为距离公路较近，一套总价180万的房产，要比其他两栋楼同一户型、同一楼层便宜20万，这种优惠直接造成了房子被市民一抢而光，而另外两栋高价房却少有人问津。整体而言，北京楼市局部热点不少，但并未出现大涨或者大卖的态势。