Tulips Chen

摘要：此前，央行公布的数据显示，今年一季度地产开发贷款同比增长21.4%，增速比上年末高9个百分点，增速已经连续10个月逐月攀升。

　　月至今，上海、广州以及长沙三地已经出现5个年内地王。高价拿地的背后，不仅源于开发商对后市的信心，更是因为开发商手里有钱了。记者调查发现，近期开发商的融资确实出现了“小阳春”，多个渠道的融资额均出现大幅增长。

　　此前，央行公布的数据显示，今年一季度地产开发贷款同比增长21.4%，增速比上年末高9个百分点，增速已经连续10个月逐月攀升。在业内看来，除了单纯地依靠银行开发贷，房企还在通过发行各种债券、进行海外融资等方式募集资金，房企的多个融资渠道都有加速火热或松动的迹象。

　　虽然融资市场的整体“蛋糕”大了，但资金流向也显示了房企资金面出现了明显的冷热不均现象，而土地市场也显现出“强者恒强”的趋势。

　　“真没想到商业地块也抢得这么火热。”在刚刚过去的5月16日广州拍地现场，一位开发商人士面对激烈的场面不禁感慨。当日，广州番禺万博商务区地块四引来9家开发商群雄逐鹿，竞争异常激烈，参与角逐的包括万科、保利、佳兆业、越秀地产和中铁等巨头。最终，中铁以12亿元总价、折合楼面地价14194元/平方米拿下该地块，成为新晋的番禺商业单价地王。短短半年不到，这一楼面价格已达到去年下半年出让的番禺万博商务区地块一和地块二楼面地价的三倍，逼近周边销售的商业公寓的房价。

　　十余日爆五块“地王”

　　这只是近期火爆的土地市场的一个缩影。在全国市场上来看，5月至今，在上海、广州以及长沙三地已经出现5个年内地王，除了广州已经推出两块地王外，上海也在一天内两度刷新年内地王纪录。业内预计，正在挂牌竞价中的，位于北京的京西南三环内的丰台区花乡夏家胡同地块有潜质成为下一块“地王”。

　　统计局数据也显示了土地市场价格的水涨船高：1~4月份，房地产开发企业土地购置面积8825万平方米，同比下降8.6%，降幅比1~3月份缩小13.4个百分点；土地成交价款2020亿元，同比增长10.6%。1~4月份，全国房地产开发企业土地购置均价2289元/平方米，同比增长21.1%，增幅比1-3月份扩大6个百分点。前4个月增幅达到2年来的最高。

　　资金流向“冷热不均”

　　“房企扎堆高价拿地至少说明开发商有钱，地价能接受，开发商对后市信心满满。” 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示。

　　而记者调查发现，近期开发商的融资确实出现了“小阳春”，多个渠道的融资额均出现大幅增长。不过，资金流向显示出明显的冷热不均现象。

　　“对银行来说，有限的开发贷肯定会首选一些房企"白名单"，也就是那些资历好，实力强的房企。”上述银行负责人说。而低利率的海外融资只有在海外拥有自己融资平台的房企才能进行，成功的大部分也是实力排在前列的大型房企。

　　“大型房地产上市公司凭借较强的综合实力与稳健的资本运营更受各类金融机构偏爱，而中小型房地产上市公司则在融资规模、成本等方面与大型上市企业的差距进一步拉大。”中指院研究员表示。

　　土地市场确实已经显现出“强者恒强”的趋势。近期，在海外两度发债的佳兆业集团已经融资超过80亿元，并在上海、深圳、广州等一二线城市连续拿下数块土地。而雅居乐、中铁、绿地等大型房企也频频出手，抢地“势头”猛于中小房企。

　　海外融资将继续扩张

　　对于未来开发贷的走势，有业内人士认为，这取决于两个方面，一是楼市走势，如果中央政府短期内出台不了行之有效的调控措施，楼市还会上行，那么开发贷很可能也会出现上行。另一方面，“国家可以规定银行不准向不符合资质的房地产公司发放贷款，也可以规定对房地产贷款政策执行不力的银行重金罚扣。”广东银行业资深人士李先生表示，国家有可能通过调控金融政策减少或控制房地产贷款的输出。

　　房企海外融资方面则将进一步加快步伐。中指院相关研究人员向记者表示，多家区域性龙头企业相继公布年内赴港上市的计划。但是，2013年3月份以来，赴港发债的企业面临发债利率上升、国内利用外资监管趋严、信用评级降低的风险，海外发债已现步伐放缓。

　　房企融资渠道调查

　　1 银行信贷：开发贷个贷均大增

　　央行数据显示，3月末，地产开发贷款余额1.04万亿元，同比增长21.4%，增速比上年末高9个百分点，增速已经连续10个月逐月攀升。房产开发贷款余额3.2万亿元，同比增12.3%，增速比上年末高1.6个百分点。此外，数据还显示，个人购房贷款余额8.57万亿元，同比增长17.4%，增速比上年末高3.9个百分点；1季度增加4662亿元，同比多增3088亿元。

　　“我们的开发贷占所有贷款的比例是限定了的，不会出现太大的松动，但今年以来的整个银行信贷都出现了大幅增长，整体量大了，开发贷的额度也会大了。”一位不愿意透露姓名的某股份制银行相关业务负责人表示。此外，也有业内人士认为，优质地段的优质项目有的是商业地产，因为稀缺性，因此很难一时受到太大的限制。

　　2 海外融资：今年发债达759亿元

　　据中指研究院发布的数据显示，从年初至2013年5月9日，共有包括万科、佳兆业、龙湖地产、越秀地产、金地集团等27家上市企业发债融资共计人民币759亿元，已超2012全年25%。其中,近期“抢地明星”佳兆业在短短5个月内两度发债，合计募资达到13亿元。

　　3 再融资：出现了松动的迹象

　　一直处于停顿状态的涉房企业再融资审核也现松动迹象。16日晚，宏润建设公告拟定向发行不超过9500万股，募集不超过4亿元的资金。至此，今年已经有6家涉房企业披露了定向增发方案，包括三特索道、云南旅游、道博股份、中茵股份和成城股份。