Tulips Chen

摘要：现场7分钟突破最高保密底价，激战200轮，最终，佳兆业以186774万元最高限制地价、竞配建保障房66800平方米，夺得该地块，楼面地价为13050元/平方米。业内人士指出，剔除配建的保障房面积后，该地块实际楼面地价已高达25597元/平方米，堪称广州新“地王”。

      新“国五条”细则落地后广州首场土地拍卖会昨日上演，其中唯一住宅地——白云同宝路旧厂房住宅地竞争激烈，15家开发商进场争夺，最终佳兆业在经过近200轮的竞价后力压各路豪强，以18.6774亿元、配建6.68万平方米的保障房面积将地块收入囊中，配建保障房面积几乎相当于总居住用地面积的一半。
　　业内人士指出，剔除配建的保障房面积后，该地块实际楼面地价已高达25597元/平方米，堪称广州新“地王”。
　　现场：7分钟突破最高保密底价
　　白云同宝路住宅地无疑是全场拍卖会的焦点，地块尚未开拍，网上竞拍买家便从10家蹿升至15家，最高报价已达到144000万元，溢价11.8％，折合楼面均价已破万。
　　资料显示，该地块位于广州市北郊同和镇，用途为二类居住用地(R2)、医疗卫生用地(C5)，总占地面积7.5万平方米，可建设用地面积65627平方米，居住用地容积率≤2.2，医疗卫生用地容积率≤1.6，总建筑面积14.3万平方米，其中居住用地总建筑面积为13.9766万平方米，医疗卫生建筑面积为3355平方米。地块挂牌起始价12.8809亿元，折合楼面地价为9000元/平方米。地块还要求中小套型户型比例不低于60％。
　　地块开拍仅仅花了大概7分钟左右的时间就突破了最高保密底价，转入竞配建环节，6家开发商参与角逐。竞配建的竞价阶梯为400平方米，开发商每举一次牌就要配建400平方米保障房。
　　最终，佳兆业以186774万元最高限制地价、竞配建保障房66800平方米，夺得该地块，楼面地价为13050元/平方米。
　　在昨日的土地拍卖会上，广州市天健兴业房地产开发有限公司以19489万元的底价拿下广氮商业地块，而花都区加油站用地则以接近底价的价格拍出。
　　分析：拿近半面积配建保障房实际拿地成本堪称天价
　　有业内人士算了一笔账：以186774万元的地价计算，剔除配建的保障房面积后，楼面地价高达25597元/平方米，堪称广州新住宅“地王”。
　　广州从2011年就开始“限地价、竞配建”卖地，不再只看地价，而是设定保密底价，当开发商举牌价超过底价后，就开始转入“竞配建”保障房套数，以配建套数多少来决定谁拿地。专家表示，此举可防止拍出“地王”，也能缓解保障房建设的压力。
　　中原地产项目部总经理黄韬表示，竞配建的方式只是将显性的高地价转化为隐性的高地价而已，配建保障房的建造成本其实都要摊到商品房的土地成本中。“配建的6万余平方米保障房肯定要作为成本算入地价，对于开发商而言，实际的拿地成本已经远远超过2万元/平方米，限地价、竞配建并不能有效控制开发商的拿地成本。”
　　黄韬表示，目前限售、限购等调控措施并不能抑制房价的实质性上涨，开发商担心后市，也要争取更多的土地资源，再加上该地块周边高端楼盘一手房价接近3万元/平方米，多重因素助推使得地块拍出高地价。
　　合富辉煌首席分析师黎文江表示，该地块是调控新政落地后广州拍出首幅住宅地，具有标志性的意义，开发商未受到调控的影响，拿地热情仍然高涨。
　　纵深：计划出让住宅地远超去年
　　最新发布的广州房地产发展蓝皮书分析，去年广州土地供给有所萎缩，2012年成功出让住宅和商服用地共48宗，用地面积234.90万平方米，成交价款194.76亿元，宗数、面积和价款同比分别“缩水”21.3%、15.5%和38.4%。
　　数据显示，2013年一季度，广州的住宅和商服用地供应量显著增加，出让住宅用地6宗，面积87.94万平方米，同比大幅增加525.7％；出让商服用地5宗，面积18.02万平方米，同比大幅增加232.3％。
　　蓝皮书分析认为，预计2013年土地供应量和成交量将有所增加，很可能出现供需两旺的局面。根据《2013年土地供应计划》，2013年广州10区计划出让住宅用地面积297.41公顷，为2012年的1.72倍；计划出让商服用地347.10公顷，为2012年的5.59倍。萝岗区、南沙区及其他重点开发组团将是土地供应重点。
　　蓝皮书指出，广州要加大土地供后监管力度，加强住房宗地供应和开发利用的动态监测监管，及时发现处置闲置土地，严厉查处擅自突破住房套型结构比例、擅自更改规划条件、无故拖延开竣工时间、违反预销售时限等违规行为，确保已供用地形成住房有效供应。