Tulips Chen

　　日前，诺亚财富发布的最新研究报告显示，2012年一、二季度有220亿元房地产信托到期，且到期的房地产信托抵押率较高，平均超过50%。“当房屋销售不足以应对信托还款时，抵押物的处置可能会面临不足值与处置困难的问题，这在一定程度上加剧了我们对明年上半年到期的房地产信托的担忧。”诺亚财富研究总监李要深表示。

　　由于房地产信托平均期限为1.9年，因此2010年一季度至2011年三季度发行的房地产信托大部分将在2012年至2013年到期，根据诺亚财富统计，2012年到期的房地产信托规模逐季递增，全年将达到1172.5亿元，是今年到期量的两倍多。

　　对信托公司而言，明后两年面临集中兑付的压力；对房地产公司来说，资金流动性则是症结所在，特别是中小开发商。多位信托业分析师对《经济参考报》记者表示，“明年房地产企业融资难度难有改善，并且房地产销量的下降也直接影响到开发商资金流动性，尽管调控手段促使降价，但这并不能对销量产生立竿见影的效果。因此，2012年上半年将成为房地产企业流动性最紧张时期，届时到期兑付的房地产信托将面临时间刚性的风险。”

　　在严格的房地产调控政策下，为了缓解资金流动性，寻求新的出路，房地产企业股权交易潮涌。中原地产统计数据显示，12月上半个月，京津沪渝四大产权市场就有20宗左右房地产类股权挂牌项目，总市值接近100亿元；并且，今年1月至12月中旬，产权市场共出现491宗房地产股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1300亿元。

　　具体来看，今年以房地产为主业的企业股权交易达253宗，是去年全年房地产同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。不仅如此，东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司，也纷纷进行房地产股权交易，交易量达238宗，总金额超过400亿元。

　　随着房地产行业风险的延续，开发商的资金流越来越紧张，以销售回款方式归还本息的困难逐渐加大。“当风险出现时，信托公司进行资产处置、寻找承接方的能力至关重要。”诺亚财富信托研究团队预计“由于开发商企业的资产价值能够覆盖本息，因此，未来将有更多资产通过股权折价交易用于归还信托本息。”

　　另外，从信托产品的融资方式上看，融资方和区域分布较为分散。中大型开发商通过房地产信托产品融资的比例约为15%，且融资规模大多不超过20亿元；85%的房地产信托产品的融资方多为中小开发商，且融资规模在10亿元以下。信托发行方则主要集中在中融、新华、平安、中海、中城、华澳等信托公司；到期规模前十的10家信托公司占比50%左右，以中融和新华为例，到期规模分别为150亿元和131亿元。

　　“当现金流出现问题时，信托方应对的主要措施为股权处置，由资金雄厚的其他市场主体并购，然后按照市场情况合理销售，降低了折价销售对市场造成的直接冲击。”李要深认为，“在房地产信托产品的区域分布上，上海和天津值得关注，尤其天津的风险较大。”