Tulips Chen

[提要] 近年来，令人担忧的商品房质量同时催生了“验房师”这一新兴职业。然而，房屋质量问题仅仅是“验房师”火眼金睛就能探明？频频爆出的商品房质量问题究竟如何解决？而验房行业欣欣向荣的背后，正是层出不穷的商品房房屋质量问题......

房屋验收凸显质量忧虑

    受益于庞大的市场需求，近年来“验房”行业已得到快速发展。目前，全国范围内专门从事验房的公司超过200家，提供房屋验收服务的装修公司、建筑公司更是不计其数。而验房行业欣欣向荣的背后，正是层出不穷的商品房房屋质量问题。2009年，住房和城乡建设部对30个省的90个城市的180个工程项目进行了全面质量检查，检查的房屋面积达537万平方米，检查结果显示，在13103项检查内容中有将近4%存在各类问题。

    在目前商品房总体质量有保障的前提下“四不到位”仍是出现商品房质量问题的主要原因。

    首先是部分开发商或施工单位，质量意识不到位，为了赶进度、赶速度，放松了质量的要求，无原则的压工期、压造价。由于房屋修建涉及勘察、设计、施工、监理、开发商等多方主体，又要经历施工、验收等多个环节，任何一方主体或环节的责任落实不到位，都将直接影响房屋质量。

    同时，由于市场规范不到位，施工单位严重的供过于求，因此在招投标过程中，开发商违规操作，无限压级压价也是产生工程质量隐患的原因。虽然国家在各个程序上都有规范，但是仍然会有不少施工单位或者开发商打“擦边球”。

    此外，对于本应“把好最后一道关卡”的政府监管机构，一方面政府监管部门把住了关键环节质量关，如地基基础和主体结构的验收、主要使用功能的验收等，使得竣工验收的商品房不存在结构方面和主要使用功能方面的质量问题，工程主体是安全的和可用的；另一方面，由于政府监管部门受制于人员编制和办公经费，监管不可能覆盖施工全过程，只能采取抽检的方式，这也就必然导致“监管不到位”的情况出现。

    最后，验房师的工作同样也存在着其自身的局限性。由于大到房屋主体结构里钢筋的直径、水泥的标号，小到施工单位人员的技术水平、操作程序都会直接影响到房屋质量，而王德林表示对于这些“隐性”参数，验房师就无法在后期通过仪器或者肉眼检测出来的。

    房屋质量问题往往成为社会关注、民众关心的热点话题。有关房屋质量纠纷的频频出现，不仅严重打击广大购房者的置业信心，也不利于我国房地产市场的健康持续发展。目前，我国对于房屋质量的验收，实行的是政府备案验收制，开发商只需备齐相关文件，提交给政府备案后，便可向业主交房，这种由开发商主导的房屋质量验收机制，难以避免“走过场”。有专家建议，加强对建材和实体的监督抽测力度，严格实施住宅工程质量逐套验收制度。

    在住宅工程竣工验收前，由建设、施工、监理、物业共同组成验收小组，对每一套房的各项质量内容进行专门的验收，监管部门对逐套验收的结果进行抽查，有利于保证每一套交给用户的住宅都是经过专门验收。

    其次，为保持监理公司的独立性，应当由主管部门直接指定或抽签产生，开发商支付费用，而摒弃当前由开发商直接聘请的模式。广西住建部门也表示，早在2011年，广西就建立了建筑业企业网上信息报送系统，要求各施工、监理企业在网上报送本企业的专业技术人员信息、在建项目的项目部人员信息。对于违规在多个项目部挂证的人员，系统会自动阻止信息录入。该系统的建立，一方面加强了对项目管理人员配置的监管，另一方面也避免一证多挂、人证分离的现象。

    此外，现行制度下房屋质量保证金一般都预留在开发商手中，专家建议，在房屋质保期内应由政府相关部门管理这笔钱，房屋售后的责任依法由开发商承担。同时，建立黑名单制度，对多次出现质量问题的开发商和建筑公司果断取消其资质，逐出房地产市场。