Tulips Chen

[提要] 在过去长达一年半的时间里，国际评级机构穆迪投资者服务公司一直看空中国房地产。不过，在最近的一份报告中，穆迪改变了态度。穆迪称，已将中国房地产业的展望从负面转为稳定，预计销售情况和融资管道的改善趋势会在2013年持续。

穆迪评级中国房地产

    穆迪称，已将中国房地产业的展望从负面转为稳定，预计销售情况和融资管道的改善趋势会在2013年持续。首次购房的按揭贷款政策趋向宽松，大众市场产品的供应增加，市场需求稳定，以及城镇化步伐持续等因素，均会导致销售情况改善，进而降低房地产开发商的库存。

    2011年4月，穆迪将中国地产业评级前景从“稳定”下调至“负面”，自此以后，穆迪一直看空中国房地产。评级的调整主要是反映穆迪对中国地产业未来12至18个月基本信贷状况的预期。穆迪其时之所以会有这样的评价，是认为内地地产开发商面临着艰难的营运环境，将会受到政府加强监管、利率上升、银行信贷减少以及供应增加的影响，这必将导致该行业销售放缓，使一些企业的利润率和流动性承压。穆迪预计，中国一线城市和多数二线城市的住房合同销售额平均降幅在25%至30%。因为这些城市在执行限购政策。

    在2011年7月5日的中国信用风险研讨会上，穆迪继续阐述了对中国房地产未来12至18个月的负面展望。穆迪还对房地产开发商进行了流动压力测试。结果显示，最易受到影响的六家房企在销售金额下降10%的情况下，企业流动资金就会陷入困境。

    但一年过去了，被认为资金链最危险的绿城不仅摆脱了困境，2012年销售额有望突破500亿达到历史新高，而且最近还重返土地市场。“现在再谈绿城会不会死，已经是一个笑话,”绿城中国首席财务官兼董秘冯征毫不客气地说，他在接受媒体采访时表示，“股权卖了，项目卖了，资产负债率降下来了，股价升上去了，绿城早已度过困局。”

    中国房地产市场2012年的激烈变化，使一直持看空态度的穆迪也改变了看法。穆迪认为，自从开发商开始增加大众市场产品的供应，以迎合首次购房者的需要之后，2012年6月份以来一直出现同比正增长。首次购房者多数来自低级别城市，政府的限购令在当地执行得较为宽松。这其中较为典型的企业是世茂股份。2012年年初，穆迪将世茂房地产的Ba3公司家族评级和B1高级无抵押债券评级的展望从稳定调整为负面。但今年11月底，穆迪将世茂的评级修订为稳定。

    标杆房企业绩大幅上升，说明在调整期内，行业集中度在提升。房企间兼并重组日趋活跃。具有雄厚资金实力、高品牌知名度、土地储备充足及销售能力强的大型房企，趁机进一步扩大了市场份额。限购令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此2012年3月，旧土地供应库存建设的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价暴涨。

    中国房地产市场目前已经走出了谷底，在严厉的调控政策和稳增长的大环境下，从今年年中开始，交易量开始缓慢并且温和的回升，房价也在温和回升。他观察到，年初房地产交易量同比下降了20%，到年中同比下降10%至12%，到年底同比持平。房价也从去年9月份的下跌，到现在的企稳或者是缓慢回升。

    敏感的地产人也希望捕捉下一步政策变动的方向。高纬环球中国区董事总经理张良军认为，十八大透露出来积极的政策信号，中国经济要逐渐摆脱对地产的依赖，回归到实体经济层面，这是健康发展的前提。但他认为，未来中国房地产市场还存在着漫长的调整期，价格只是短期的微妙平衡。尽管城镇化创造了庞大的需求，但地方政府依靠房地产驱动经济的模式没有改变。现在，不仅仅是住宅的过剩，还有商业地产的过剩。

    大部分机构和专业人士倾向于认为，中国政府不大可能会对楼市实施进一步监管限制。穆迪指出，目前的限购措施已经有效遏止投机和遏制房价。只要平均售价不大幅上升，2013年监管环境就不会出现重大变化。曾启贤补充称：“市场进一步削减对房地产业的投资，亦会导致目前已经放缓的经济雪上加霜，使政府难以实现其GDP增长率为7.5%的既定目标。”同时，平均售价大幅上升的可能性不大。平均售价可能会在至少未来12个月温和下降。