Tulips Chen

[提要] 在楼市调控的大背景和中央多部门的“清理整顿”声中，小产权房建设、销售步伐加快。全国许多地方，尽管有多部门进行严管，但小产权房依旧呈现“花样翻新”变异蔓延之势，背后三大推力强劲，机构统计数据显示，小产权房在北京、深圳等房价较高城市，已占到房地产市场销售总量1/10—1/5。小产权房治理路竟路在何方？

小产权房禁而不绝

    在全国许多地方，尽管有多部门进行严管，但小产权房依旧呈现“花样翻新”变异蔓延之势，背后三大推力强劲，机构统计数据显示，小产权房在北京、深圳等房价较高城市，已占到房地产市场销售总量1/10—1/5。小产权房治理路竟路在何方？从实际情况看，小产权房并没因此隐匿，而是改头换面“包装”变异成会所、休闲项目、养老地产等形式悄然入市，呈遍地开花之势。

    在楼市调控的大背景和中央多部门的“清理整顿”声中，小产权房建设、销售步伐加快。一些大城市周边的农村，利用宅基地兴建会员制养老中心、私人会所或大公司培训中心，变相出售或出租小产权房。值得注意的是，随着相关部门对别墅项目“禁地”，大量别墅项目转战农村。一些开发商在“三荒地”、林地、景区周边开发所谓的旅游地产、农旅综合体，大打政策擦边球，山里地里长处各色休闲房。

    尽管有关部门明令禁止，且其权属不完备、面临诸多政策和交易风险，但小产权房以其价格较低、手续较简、准入无限等优势，迎合了不少人的需求。小产权房禁而不绝、变异蔓延背后主要有三大“推力”。

    首先，中国楼市近十年的“野蛮生长”脱离了普通公众的承受范围，高房价与居住需求之间的矛盾为小产权房“创造”了巨大的市场。与普通商品房相比，价格较低是小产权房最大的优势，也是小产权房屡变花样、禁而不止的直接原因。小产权房一般比周边楼盘价格低一半，低价优势解决了部分支付不起高房价人群的居住需求，“只要高房价的现状不改变，小产权房就一直有市场”。

    其次，小产权房这个名称指向的是我国目前的土地制度安排。现有农地制度安排最大的问题是农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，造成“同地不同价”。巨大的利益使得小产权房在农村雨后春笋般生长。

    再次，监管不到位执法不严格形成负面示范效应，终致小产权房越积越多。一方面，监管不严让村庄之间互相攀比，另一方面，执法不严使得购买小产权房的人抱定法不责众心理，需求助推小产权房存量快速扩张，最终尾大不掉。虽然国家有关部门三令五申，但由于一些地方国土部门未能及时果断清理，有的甚至采取默许纵容的态度，才导致小产权房逐步做大成为顽症痼疾。堵住小产权房蔓延之风，各级政府以及国土、规划、建设、综合执法等多个部门都负有责任，但因为没有利益所得、又是个“烫手山芋”，“九龙治水”最终导致没有人真正去管。

    对一切规划、在建的小产权房项目要叫停，建好未销售的，坚决不允许进入市场销售。要加大执法力度，严厉查处隐蔽在“休闲农庄”“旅游地产”、“养老中心”等名目下的小产权房建设项目，做到不再有增量小产权房出现，为整治存量减轻压力。对存量处理要做到从严、分类、稳步推进。对在耕地特别是基本农田上，明显违反城乡规划的小产权房不能合法化，应依法坚决予以拆除，还原土地本来面貌。而对最终纳入土地利用总体规划的小产权房，宜尽快补办集体土地变性、征地、完善用地出让手续、补缴有关出让金和税费。对已经销售和居住的小产权房，用于自住、首次购房的人员，需要补缴出让金和税费以实现合法化，家庭有实际困难的可以分期缴付。

    有专家表示，主管部门应出台政策，将城乡结合部或城市近郊已建设或在建、未出售空置的部分小产权房，质量验收合格后，转变为公租房或保障房。真正完善我国住房保障体系，做到商品房、限价房、经济适用房以及廉租房各归其位，各司其职，形成梯度消费，满足不同购房人群的需求，堵住小产权房蔓延的市场基础。应加快改革，实行国有建设用地和集体建设用地统一市场，达到同地、同权、同价，以制度改革从根本上解决小产权房变异蔓延问题。

    当然，从目前来看，小产权房整治要治本，还需做好两件事：一是坚持楼市调控不动摇，促进房价持续合理回归；二是尽快启动土地制度改革，建立统一完备的土地交易市场，堵住小产权房生长的制度漏洞，将其化约到统一的房地产市场之中。